谢逸枫：大逆转！北上深楼市惊现“金九”奇迹，成交量火爆

文/谢逸枫

目前一线城市北上深楼市正在冲刺“金九银十”，预计来电量、看房量、成交量上升，市场总体呈现火爆整体，以价换量是主流。不排除市场结构性上涨，豪宅、好房子楼盘价格将会上涨，改善性需求将成为“金九银十”购房主力人群。

今年一线城市北上深楼市现“金九”，环比同比均有上涨，单纯从新房住宅成交量、房价来看。预计一线城市北上深楼市“银十”成交量不会差，房价趋于结构性微涨，区域、城市、城市内部分化严重，预计楼市十月走势总体不变。

9月北京楼市新房住宅成交环同比大涨，北京住建委数据显示，9月1日至9月27日，北京新建商品住房网签2837套，环比、同比分别增长22.3%、11.4%。网签面积36.71万平方米，环比、同比分别增长28.1%、24.2%。

北京住建委数据显示，9月1日至9月27日，北京二手住房网签1.32万套，环比、同比分别增长18.3%、24.1%。网签面积119.13万平方米，环比、同比分别增长16.1%、23.1%。说明北京楼市一二手房销售火爆，“金九”重现。

中指机构统计数据显示，9月1日至28日，北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%。目前挂牌量处在高位。按照链家平台数据显示，截至10月2日，北京二手房挂牌量为14.1万套，面积预计在1400万平方米以上。

中原机构统计数据显示，9月北京新建住宅网签3454套，二手房住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%。上半年以来，除了3月成交量达到19233套以外，9月已经是全年成交数量第二的月份，高于出台了优化政策的6月。

9月上海楼市新房住宅环同比大涨，上海房管局数据显示，9月上海一二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%。得益于新开盘项目认购水平提升，在售项目销售放量，一手住房成交55万平，环比增加28%、同比增14%。

二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27%。同时自2025年8月26日“沪六条”实施后，二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12%，且呈现“逐周提升、周末冲高”特征，实现连续多个月成交上升的火爆局面。

9月广州楼市成交量下降，克而瑞数据监测显示，9月前半月（截至15日）广州商品住宅成交1911套，环比8月前半月（截至15日）减少3%。1月-8月广州商品住宅成交套数分别为4461、3393、6503、4848、6306、6377、4873、4433。

克而瑞数据监测显示，9月前半月（截至15日）广州商品住宅成交均价31493元/㎡，较8月前半月（截至15日）基本持平。1月-8月广州商品住宅成交均价/平方米分别为33776、31708、32941、32778、36114、35644、32315、31935。

9月广州二手房成交下降，中介协会数据显示，2025年9月（统计周期：8月26日至9月25日），广州二手住宅网签套数和面积分别为8367套、82.47万平，环比分别下降3.83%和2.96%，原因是台风“桦加沙”影响带看、网签，竞争压力增加。

拉长时间线来看，2025年1-9月，广州市二手住宅共网签82642套和825.38万平方米，同比分别增长6.65%和6.29%。值得注意的是大户型反而更受欢迎了。144平米以上的占比涨了0.47个百分点，60-90平米的小户型占比涨了0.45个百分点。

9月深圳一二手住宅成交量环同比大涨，深圳住建局数据显示，9月一二手网签总量7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%。其中一手住宅3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%。二手住宅4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。

9月深圳二手房录得量为5808套，环比上涨10.3%，同比增长52.4%，连续7个月超5000套荣枯线。9月深圳二手住宅成交均价为5.87万元/㎡，环比微跌1.5%，挂牌均价为6.26万元/㎡，环比小幅下降0.6%。

乐有家机构统计数据显示，9月深圳二手房录得量为5808套，环比上涨10.3%，同比上涨52.4%，二手房录得量连续7个月超荣枯线。 9月深圳二手住宅网签量为4546套，环比上涨8.9%，同比增长42.5%。

今年一线城市北上深楼市现“金九”，“银十”延续局面，背后销售上升和房价上涨的主要动力源有三个因素，首先是北上深的限购政策优化。其次是公积金、税收及落户、购房补贴政策松绑。最后是新房供应大增，好房子热销。

从第三方机构的房价数据来看，中指数据显示，2025年9月100个城市新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%，主要是新房呈现结构性微涨，好房子热销。但是，市场总体以价换量的形势不变。

9月一线城市（北京、上海、广州、深圳)新房价格环比上涨0.48%，同比上涨6.78%，显著高于全国平均水平。一线城市中北京环比上涨0.06%、上海环比上涨0.82%、广州环比上涨0.32%、深圳环比下降0.34%。

9月100个城市二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌。三季度9月100城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14%。前三季度，百城二手房价格累计下跌5.79%。

从2025年8月70城市房价、全国商品房销售平均房价来看，房价下行压力依然较大，因为房价未止跌。一方面是70城新房价格环比已连续超过40个月为负，二手房价格环比已连续超过40个月为负，且目前房价跌幅相比前期均有扩大的迹象。

要实现房价、成交量止跌回稳，必须再出台政策刺激，并且是强大和更猛的政策刺激，一方面是供应端，停止土地供应，解决收储存量商品房和收回闲置存量土地及城市更新货币化的政策堵点，三道红线和房地产贷款集中制转为长效机制。

加大房企开发贷款和委托贷款及经营性物业抵押贷款、保交楼专项贷款的投放力度，创造有利条件，为房企债券和上市融资，降准降息。另外一方面是需求端，北上深一线城市和部分二线城市全面取消限购等限制措施，放开第三套房贷。

商业地产贷款首付和利率下降及税收减少，更大力度刺激刚性、改善住房需求、推进好房子建设、全面优化公积金和购房补贴及落户、以旧换新、房票安置、多孩家庭和人才购房的政策，进一步下降新房、二手房的房贷首付和利率及税收。