重磅消息，10月美元大降息在即，中国楼市“泼天富贵”来了？

2025 年 10 月美联储降息已进入 “倒计时” 阶段。据 CME “美联储观察” 数据显示，当前市场对 10 月降息 25 个基点的概率高达 99.4%，年底利率预计将降至 3.50%-3.75% 区间，年内累计降息 50 个基点的概率达 89.0%。这一政策转向打破了自 2024 年 12 月以来的利率稳定期，成为全球宏观经济格局的关键变量。

从政策动因看，此次降息兼具 “预防式调节” 与 “周期转向” 双重特征。尽管美国二季度实际 GDP 环比年化增速上修至 3.8%，显示经济仍具韧性，但核心 PCE 物价指数维持 2.6% 的黏性水平，美联储试图通过 “鹰派降息” 平衡增长风险与通胀压力。这种政策姿态既释放了宽松信号，又为后续操作保留了弹性，构成影响中国楼市的外部金融环境底色。

二、三重传导路径：降息对楼市的有限利好

美联储降息通过资本流动、政策空间、融资成本三条路径对中国楼市产生间接影响，但每一条路径的效能均受多重因素制约。

在资本流动层面，利差收窄引发的跨境资本重配具备结构性特征。美元利率下行虽可能减弱美元资产吸引力，但当前中美 10 年期国债利差仍存差距，短期内难以形成大规模资本回流。即便部分 “热钱” 流入中国，也更倾向于配置一线核心城市优质住宅等稀缺资产，而非普惠整个楼市。历史数据显示，2019 年降息周期中，北上资金仅重点增持保利发展等龙头房企股票，对三四线城市楼市影响微乎其微。

政策空间拓展成为最明确的利好。美联储进入降息通道后，人民币贬值压力显著缓解，央行无需过度消耗外汇储备稳汇率，为国内货币政策操作松绑。当前市场普遍预期，未来 3-6 个月 5 年期以上 LPR 有望下调 10-15BP，100 万元 30 年期房贷月供可减少约 600-900 元，直接降低居民购房成本。这种政策空间的释放与国内 “四个取消、四个降低” 等楼市支持政策形成联动，为市场修复提供外部支撑。

融资端的边际改善集中于头部房企。美元降息直接降低房企美元债利息支出，中资美元债新发成本有望下行，帮助万科等优质房企缓解境外偿债压力。但对多数出险房企而言，债务重组仍需依赖境内司法程序与资产处置，外部融资环境改善难以快速扭转资金链困境。截至 2025 年 9 月，新增出险房企数量虽有收敛，但存量债务兑付压力仍未根本缓解。

三、内生矛盾未解：“泼天富贵” 论调的三大误区

将美元降息等同于中国楼市 “泼天富贵”，本质上忽视了当前市场的结构性调整本质，存在三重认知误区。

误区之一是高估外部资金的拉动作用。当前中国楼市的核心问题是供需结构失衡而非流动性不足。2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，但三四线城市去化周期仍有部分超过 36 个月。在库存高企、人口流入放缓的背景下，即便外资流入也只会聚焦北上广深等核心城市的高端住宅，难以带动全局回暖。

误区之二是混淆短期情绪与长期趋势。美联储降息确实能提振市场信心，可能引发房地产股短期反弹，正如 2014 年降息周期中地产板块曾单季度上涨 48%。但历史经验同样表明，若缺乏居民收入预期改善的支撑，这种情绪修复难以转化为持续的销售回暖。2025 年 7 月商品房销售面积累计同比降幅虽收窄至 - 4%，但主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段。

误区之三是低估政策调控的定力。我国始终坚持 “房住不炒” 定位，当前政策重心在于构建房地产发展新模式，而非重启投机浪潮。从实践看，“严控增量、优化存量” 的土地供应机制已见成效，待售面积连续 6 个月下降，租售比逐步回归 2%-3% 的合理区间。这种结构性改革意味着楼市将从 “规模扩张” 转向 “质量提升”，即便外部流动性宽松，也难以重现过去的普涨行情。

四、结构性机会：降息窗口下的楼市图景

美元降息带来的并非 “泼天富贵”，而是分化加剧的结构性机会，市场将呈现 “核心企稳、外围承压” 的格局。

一线及强二线城市的改善型市场有望率先受益。这些城市房价收入比已接近国际合理水平，叠加城中村改造、“好房子” 供给增加等政策，改善性需求具备释放基础。若 5 年期 LPR 如期下调，首套房贷利率可能降至 4% 以下，推动观望群体入场，预计四季度核心城市新房销售环比回升 15%-20%。

房企阵营将加速分化。具备财务稳健性的国企房企与完成债务重组的头部民企，可借助融资成本下降实现弯道超车。2025 年以来，多家出险房企通过债转股、司法重整等方式化解债务，在宽松环境下有望恢复项目开发能力。而资质较差的中小房企仍将面临淘汰，行业集中度进一步提升。

长期来看，楼市复苏根本依赖内生动力。美联储降息提供的政策窗口，为国内推进 “房地产发展新模式” 创造了缓冲期。只有当城市更新落地见效、居民收入稳步增长、保障房体系完善到位，房地产才能形成健康发展的持久动能。正如住建部所强调的，市场短期扰动不改止跌回稳大势，但新均衡的建立需要时间与耐心。

结语

10 月美元降息在即，这一外部利好将为中国楼市提供流动性支持与政策空间，但 “泼天富贵” 的预期显然脱离实际。当前楼市正处于从增量扩张向存量提质的深刻转型中，供需再平衡、风险出清、模式重构三大任务叠加，决定了其修复必然是渐进式、结构性的过程。对购房者而言，核心城市的优质资产值得关注；对行业而言，借助宽松窗口加快转型才是长久之计。在 “房住不炒” 的底线约束下，楼市不会重现过去的非理性繁荣，平稳健康发展才是真正的 “富贵” 所在。