发现中央别墅区黄金眼｜板块

旧神退场，新神归位。

01

就在国庆节前一天，央企华润官宣了自己2025壹号作品案名：

北京润园

这一次，华润置地选择将自己的最新顶级产品线园系落子温榆河畔的

中央别墅区

天生之名，必在显赫之地。

北京润园是天生之名，中央别墅区同样是天生之名，也是显赫之地。

更准确地讲，北京润园这次是落子中央别墅区的黄金眼上，即温榆河上游中段的中心位置，表妹叫它

中央别墅区黄金眼

华润置地为什么落子温榆河，为什么偏偏又在温榆河上游中段，为什么叫它中央别墅区的黄金眼，这里面究竟有哪些玄机？

02

按照全球世界级大城市的富人区标准，除了建筑格调有区别，中央别墅区无一例外都是沿水岸的带状住区，海滩、湖泊、天然水系等都是优选，一般约为15公里左右。

诸如西雅图华盛顿湖畔、洛杉矶橘镇长滩、悉尼玫瑰湾、日本东京湾、香港浅水湾等，无一不是十多公里的水岸豪宅。

作为北京富人区的选择标准，上述要求自然不可缺少 。

问题是，北京天然水系就有四条，为什么选择温榆河？

风水上说，得水为上，藏风次之。在选择湖水和河水时，又有动水为阳，静水为阴的说法。

就是说，如果要在北京寻找富人区，河水要优于湖水，水岸住宅要优于湖岸住宅。

而北京城区的4条天然水系中，城区两条分别是永定河引水渠和京密引水渠，近郊有一条是温榆河，远郊有一条是潮白河。

永定河引水渠基本上是西部山区的泄洪水渠，有安全隐患，不宜作为富人区首选。

潮白河早年间因上游水库的修建，长年干旱，直到2008年奥运会后才恢复水系，但也因此错失早期别墅发展良机。

而城区的京密引水渠，基本上是一条人工运河，先期用于护城河水源，后来沦为北京城区的生活用水及下水通道。

近年改造后虽长年有水，但因流经城区被两旁的住宅高塔和各种各样的公建设施所包围，基本上失去了自然水系的原意。

所以在这四条河中，长年有水的天然水系仅一条，就是近郊的温榆河。

它是由北京北部燕山山脉(又称军都山)的众多小河汇流而成，这些支流包括大家熟悉的清河、南沙河和北沙河等。

其中源自玉泉山，收纳西山地下水形成的清河是主支流（其因河水清得出奇而得名清河），全长23.6公里，流域面积210平方公里。

其它二级支流，包括北安河、万泉河、小月河及仰山大沟等众水系。现在清河流经颐和园、圆明园、横跨中关村科技园等，众多水系几乎在北京中轴延长线汇聚成温榆河。

同时，它以水系与立汤路交汇处为起点，蜿蜒起伏流至三元桥外，与机场高速路交汇，这一段称为温榆河上游。

温榆河中游流经朝阳区后，流入通州，然后流出北京，最终东流入海。

自立汤路至机场高速路这段独一无二的温榆河上游段，不仅离城区较近，风水位正向较佳，水质很好，而且自然景观最佳。

经过数十年的发展，已经形成了高净值人群公认的中央别墅区。

自早期橘郡起，沿温榆河沿岸顺流而下，特别是到了上游末端，温榆河沿岸形成了别墅走廊风景线。

早期有香江花园别墅、裕京花园别墅、名都园别墅、嘉浩柏联国际别墅、丽斯花园别墅，中期有莱蒙湖别墅、丽高王府、优山美地、龙湾别墅、美林香槟小镇等高级别墅区。

多年来，高级别墅多聚集于温榆河上游，很多人习以为常。

只是很少有人发现下面在温榆河上游中段的玄机——

因为温榆河是一条自西北向东南流向的河流，整体呈倾斜状。但在上游中段中心点的位置，却有一个明显的拐点，约1公里长，正好形成一个标准的东西向、两岸地块恰好是标准的正南正北。

是不是特别奇怪！

不仅如此，经过多年的环境治理，沿上游中段中心点位置，又继续生长出总面积约30.4平方公里的温榆河公园。

如今，温榆河公园二期已经开园。待全部建成后，比奥森公园还要大6倍，是北京城区规模最大、场景最丰富的公园。

而北京润园恰好就在温榆河上游中段中心位置，且地块正南正北位置。

从风水角度看，居河北属阳之地，占据上风上水位。北京润园恰好就在上风上水的中心位。

「湾流」系列私人飞机那句激动人心的Slogan说：

世界是你的游乐场，湾流也是你的游乐场。

对于有丰厚购买力的少数人群来说，需要多大的房子，未必是由家庭人数决定的，而是由稀缺的天然资源占有深度和广度决定的，这是他们的刚性需求。

北京润园恰好处在温榆河上游中段的湾流位置，和湾流私人飞机一样，注定也是也是少数人的游乐场。

03

还有一个玄机，很少有人知道。

容积率只有1.01，且位于中央别墅上游黄金眼的北京润园，有多稀缺且珍贵。它又如何成为当下高净值人群的宠儿？

让我们一起溯源走近有30多年历史的中央别墅区，一窥究竟。

第一个阶段是1992-2000年。

将时针回拨， 1992年11月6日这一天，从香港启飞的航班上，坐着一群特殊乘客。他们是北京市政府的行政官员。

那一天，《香港文汇报》记录了这批乘客的行政级别和量级：

北京投资贸易洽谈会代表团总共398人，其中局以上领导干部120多人。

代表团顾问是张百发，他当时的职务是北京市常务副市长。还有北京市政府秘书长铁英、市长助理黄纪诚、万嗣铨。

衣锡群，时任北京对外经济贸易委员会主任。他在接受媒体采访时透露：

在招商引资的大名单中，不少大规模的香港公司包括信和、恒基、新世界、嘉里、长安、新鸿基等均有投资。

这次招商的具体成果没有公布，但文章说，会前已签约7亿美元。

▲彼时香港文汇报的报道，照片提供刘东，系中央别墅区研究院院长

在这7亿美元签约中，房地产开发占大多数。

很多年后，从外销房销售许可证上，我们发现，这也是中央别墅区最早一批主力开发军团进驻的招商会。

其中就有国有土地证编号0001的别墅丽京花园，它是北京第一个外销别墅，由保利和爱打高尔夫的刘銮雄在天竺共同开发。

据刘东（系中央别墅区研究院院长）回忆，当时还没有中央别墅区概率，根据外国人的生活习惯，要有4个要求：

1.不买距离市中心距离近的别墅；

2.距离机场近；

3.不能离使馆区太远；

4.容积率要在0.5以下，最好是和外籍人士的家乡居住环境相似。

按这四个要求筛选，温榆河区域成为首选，这也奠定了中央别墅区最早的雏形。

04

当时，作为外销房的丽京花园开盘4个小时，狂卖60套。

价格、总金额之高，据说震惊到了很多人。

据刘东回忆，北京第一个真正的别墅用地的别墅，不是丽京花园，而在位于顺义马坡的龙苑别墅。

因为当时的主流意见认为，中央别墅区应该在顺义马坡。

从一开始，市场就用脚投票，选择了丽京花园，选择了温榆河。

中央别墅区也因此从一开始就注入了市场化力量，而非完全是行政主导，从而成为早期北京别墅区头部。

上个世纪90年代，一家别墅代理行在市场分析报告中这样写道：

京顺路沿线的高档别墅业主中，欧美人士占比达70％，多数是跨国公司的CEO，也有一些国内房地产开发商等顶级人士。

北京西北和北部的别墅业主多是受工作与居住交通条件影响……

亚北地区虽然聚集了大量别墅项目，但由于缺少自然环境，更多是人工景观的打造，在顶级别墅的先天条件上较上述两地稍逊一筹。

由于不具备商务支持和涉外生活氛围，京城西部和西南部别墅开发受到相当大的制约……

20多年前，温榆河别墅区配套并不完善。1993年，北京三环还没有通车，温榆河属于二环外的偏远地区，因为紧邻机场高速路，靠近燕莎等使馆区，成为外籍人士首选。

还有一个特殊要求。当时很多跨国企业为高管们租住别墅时，会要求开发商出具水文、气候、环境等方面的详细指标。

温榆河水四季长流，茂密的树林成片，各项指标符合外籍人士的居住指标要求。

中央别墅区的胎动，最早是外籍人士用脚投票，从温榆河开始，板块起点就远远领先其它别墅板块。

但是，没有想到的意外发生了。

05

1995年，国务院还下达了关于《严格控制高档房地产开发项目的通知》。

该通知规定：年内不再批准高档房地产项目，包括别墅性质的高档住宅和度假村、单方造价超过一定标准的写字楼和公寓。

如果将北京别墅史断代，1995年作为分水岭，就是缘自这条限墅令。

时至今日，北京别墅再也没有突破低至1.0以下容积率的楼盘。

而北京润园的容积率恰好是1.01。

这也是从1995限墅令开始，此后长达30年的时间里，北京润园是官方能批复的最低容积率别墅，而且还是在温榆河上游中段。

北京为什么会善待华润置地，还要缘自一份官方文件。

在北京市九五规划中，有一段关于别墅用地的特别表述：

北京顺义区远至潮白河，近到温榆河，机场路延长线两侧，宜建高级住宅区以及别墅区。

因为这份文件，在北京市九五规划之后，北京市不再批复别墅用地，但也有限允许在顺义、且在两河版块持续发展别墅。

其它区域别墅开发多被叫停整顿，比如当年西山别墅区便撞到规划枪口下。

大约从2000年起，凭借官方规划利好政策，沿温榆河上游，大规模别墅开发经历10年发展。

温榆河上游又细分为前段、中段和后端，别墅楼盘沿河依次出现东方普罗旺斯、莱蒙湖别墅、优山美地、龙湾别墅、恒大丽宫等别墅项目。

在这段时间里，温榆河别墅区最早的民间称呼，叫「北京富人区」。

来自新加坡的北京市城市规划首席顾问之一的刘太格，给到北京官方一份提案，标题叫《北京富裕人群居住区》。

刘太格在提案中明确提出：

温榆河上游两岸有难得的天然资源，应该全力保护，整体规划。

这可能是温榆河别墅区最早见诸官方文件的称呼：北京富裕人群居住区。

大约经过一年左右的时间，北京富人区被另外一个名称替代：中央别墅区。

这也意味着，此前各自为战的温榆河别墅组团，开始有了最早的分区域概念。

据刘东回忆，当优山美地上市的时候，中央别墅区已经划分为4个区域：

第一个区域就是中央别墅区起步区，以优山美地为代表；

第二个区域是天竺；

第三个区域是北皋；

第四个区域是苇沟。

随之而来的问题是：中央别墅区的中心区，又在哪里？

彼时民间还有人呼吁，中央别墅区应该改名，叫中心别墅区！

06

这场争议并没有持续多久，就有了共识。

即温榆河上游中段，才是中央别墅区的中心，早期以优山美地为代表，今天以北京润园为代表。

一方面说明华润置地拿地的眼光有多超前，另一方面也是由现实地理位置和配套决定。

从位置上看，北京润园所在的温榆河上游中段，恰好处在第三使馆区和新国际机构中心的位置中，又恰好是温榆河上游中段的中心点。

所以说，中央别墅区的中心位置，即在北京润园。

再从格局看，温榆河临河别墅地块或朝向，要么斜向，要么扇形，只有上游中段的中心点，北京润园临河一公里多的河段呈正向，且整个地块是正方形，楼座自然正南正北。

再从配套看。一路之隔就是中央别墅区最大最知名的教育配套—顺义国际学校。

在2003年前后，顺义国际学校是北京外外籍人士的圣地，年费用当时就高达2万多美元。

经过20多年的发展，中央别墅区中心位置作为头部，优质资源汇聚效应越来越显现出来。

因此，北京润园所在的中央别墅区中心位置，有了更多的优质配套资源加持。

官方表述的温榆河涉外高级住宅区，差不多就在是2000-2010年间初步形成。

也就从那个时代起，中央别墅区的各家楼盘争先要当中国别墅的全球代言人。

遗憾的是，从2010到2020年间，中央别墅区的别墅用地批复，重点转向了温榆河上游下段。

更为夸张的是，中央别墅区曾经5年内没有出让过一块别墅用地。

出让的有限土地，也因为容积率偏高，业态多以合院形式为主。

而在中央别墅区的核心区，这种现象更为夸张，甚至10余年都没有出让一宗别墅用 地，造成实质性断供，直到北京润园出现。

怎么评价北京润园呢？

当温榆河上游中段和中央别墅区走廊C位交圈时，北京润园在你的潜意识中，会下意识地浮现出一个词——稀缺。

稀缺不只是对顶级自然资源的占有，还有圈层和品位的共识。

07

作为北京近5年230多宗地块中，在中央别墅区中心区出让的唯一一宗1.01容积率的别墅用地，

怎么能不让人惊喜。

更令人惊喜的是，这块地是由华润置地操盘。

作为一家全面发展的老牌央企，你可以在每个城市的核心地段看到它的身影，比如上海士林润园、香港澐璟、广州白鹅潭悦府、重庆观宸、西安CCBD瑞玺、三亚海棠悦府；

你也可以在城市内的每个核心板块看到它的身影，比如海淀的橡树湾，再到如今的

北京润园

当然，不止住宅，华润置地还有地标商业万象城、万象汇……

如果用一句话概括的话，就是：

突破、创新、迭代才是华润置地的底色。

这就在无形中培养出一个潜意识，真正顶级的核心板块，必须有华润置地的加入才算完整。

这是华润置地31年如一日，坚持深耕和城市运营的市场反馈结果。

如今，华润置地在北京润园又掀起了新一轮的产品迭代，他们采风全球顶尖豪宅，法国罗什福庄园、洛杉矶荣勋宫等庄园都是他们的创作源头。

对于别墅最在意的院落和采光，他们做到了地上庭院最大化，地下采光优势化，空中庭院场景化。

对于别墅社区的身份感和秩序感，他们从大门入口一直铺陈到家门口。

对于产品细节，更是把千年的传统形制和现代工艺做了完美的结合，具体如何，表妹下次再和大家透露。

中央别墅区很多老一代的豪宅，正在渐渐褪去光芒。

高净值人群需要再度拥有一种琳琅满目的光芒，一种中国别墅全球代言人的琅满目光茫。

这种光茫，始于温榆河上游中段，止于太平洋。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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