为什么当你还不起房贷时，银行不急着收你的房子？

今天我们说房贷断供。为什么当你还不起房贷时，银行不仅不急着收你的房子，反而主动找你商量，让你每个月象征性还一点就行？银行好像比房主更害怕断供。

数据显示，全国断供房屋数量远超法拍房数量。按理说，断供和法拍应该是一对一的关系，但银行财报显示，近三年来，房贷不良贷款持续增加，法拍房数量却不升反降。根据中指研究院的数据，2024年挂拍的法拍房数量比2023年减少2万多套，今年上半年又减少1万多套。银行似乎对处理这些房产失去了兴趣，这与过去的做法截然不同。

回顾2015年，当时房价快速上涨，银行通过处置法拍房，每年能赚取数十亿利润，一旦有人断供，银行就能以更高价格转手获利。那时，不仅银行在资产处置中能享受到市场红利，消费者在各类消费交易中也常能遇到行情利好。

但如今市场环境已经完全改变，现在的情况是，房价不仅下跌，而且根本卖不动。银行原本按房产价值七成放贷，以为很安全，但现在很多房价已经跌破这个底线。更麻烦的是，二手房东急于套现，售价直逼法拍房，导致法拍房市场需求大幅萎缩。

一线城市情况稍好，上海、深圳的法拍房清仓率能达到六成左右；二三线城市普遍只有三成，也就是说，银行挂出100套法拍房，能卖出30套就算不错。县城情况更糟，买房人少，知道法拍渠道的人更少，很多县级法院的房产拍卖从挂出到流拍，连看热闹的人都没有。

但问题还不止于账面亏损。银行受到巴塞尔协议约束，需要保持足够比例的优质资产，只要房贷没有正式断供，在账面上就还是优质资产，可以打包转让或用于提升信用评级。一旦变成法拍房，就会直接影响银行的资产评估和信用等级。

因此，银行打起了精算盘，与其接手那些卖不掉还贬值的房产，不如让贷款人继续欠着，哪怕每月只还少量款项，这笔贷款在账面上就还是正常资产，万一贷款人经济状况好转，还能逐步收回资金。

对普通房贷族来说，这实际上是个好消息。如果暂时遇到财务困难，主动与银行协商，通常能获得理解，特别是在四川这样的法拍房重灾区，极端情况下，甚至能获得一两年本金延期，保住征信和房产。

但地域差异很重要，在江浙沪等房产流动性较好的地区，银行处理态度就强硬得多，只要断供，房子很快就会被拍卖。比如宁波今年一季度法拍房成交率达70%，其中80%是一次拍卖就成交。这些地区的房主千万不要轻易断供，否则真的可能人财两空。

总的来说，银行不愿收房，反映的是整个房地产市场的深层变化。当资产变成负担时，持有债权比持有资产更安全。这种转变不仅影响银行策略，也改变了千万房贷族的还款选择。

如果你正在面临还款压力，最好的方式是主动与银行沟通，多数银行愿意提供展期、减免利息等方案，这比硬撑到断供要明智得多。

记住，在现代金融体系里，有时候欠债的比债主更有谈判筹码。房地产市场的这场静默转变，正在重塑银行与借贷人之间的权利关系。当抵押物价值蒸发时，传统的借贷逻辑也在被重新定义。