全国房价上涨，达到近年最高水平!澳洲春季销售推动房价飙升！

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9月份全国房价上涨0.8% 涨幅达到近两年最高水平

9 月份房价创下近两年来的最大月度涨幅，随着现金充裕的买家在选择供应减少的情况下参与竞购，预计春季房价将进一步加速上涨。

给旺盛楼市火上浇油的是，由于联邦政府扩大给首次买房者担保计划，预计一批新的首次购房者将迅速进入春季市场。

根据房地产数据公司Cotality 最新公布的数据，9 月份全国房价上涨了0.8%，创下自2023 年10 月以来最强劲的月度涨幅。整个九月季房价上涨了2.2%，相当于房价中位数增加18,215澳元，达到857,280澳元。

9月季的房价涨幅比6 月季1.5% 的涨幅有所上升，更3 月季1.1% 涨幅的两倍。

澳洲央行货币政策董事会周二决定将官方现金利率稳定在3.6%，符合市场的广泛预期，预计不会抑制购房者的情绪和房价增长。由于进入2025年以来通胀回到目标区间内，澳洲央行从今年2月开始已经降息三次。

Cotality 的研究主管罗列士（Tim Lawless） 指出，推动上个月价格上涨的是市场上争夺供应量较低房源的买家增加。

罗列士说：「（这是）已证明的需求继续超过可用供应的典型案例，看起来市场可能会形成一些进一步攀升的势头，特别是当我们看到（联邦政府给）首次购房者房贷首期付款担保计划的扩大将从周三（10月1日）开始时。」

根据Cotality整理的数据，9月份房价上涨最快的首府城市中，达尔文以房价上涨1.7%居首，柏斯以上涨1.6%紧随其后，布里斯本上涨1.2%居第三，这三个城市的上市销售房源均处于历史低位。其中柏斯的待售住房数量比平均水平低45%，而布里斯本的挂牌源数量下降了31%。达尔文的上市房源供应紧缩是最严重的，9月季的三个月内挂牌房源数量平均下降了53%，而价格则暴涨了5.9%。

房源的紧缺，也使这三个首府城市的房价在9月季和过去一年涨幅居全国领先，其中达尔文房价9月季上涨5.9%，过去一年飙升12.9%，柏斯9月季上涨4%，过去一年上涨7.5%，而布里斯本房价9月季上涨3.8%，过去一年高涨8.8%。

悉尼9月份房价上涨0.8%，9月季上涨2.1%，过去一年上涨3%，使这个澳洲最大房产市场的房价中位数在上个月增加了9700元，达到124万澳元。

罗士列说：「我们仍然看到悉尼房产市场如此强劲，这一事实说明了它作为房地产市场的韧性，而且可能有一些看不见的东西在支撑需求，比如所谓的『父母银行』（即父母资助孩子买房）。」

「墨尔本在房市的下行方面令人惊讶。你看看悉尼和墨尔本之间的房价中位数（差异）——自1999 年年中以来，它们就没有相差这么大。墨尔本在我看来被低估了，考虑到它所拥有的负担能力优势，我有点惊讶它并没有真正取得更大的进步。」

不过9月从墨尔本的房价上涨0.5%，9月季上涨1%，过去一年上涨1.9%，使这座维州首府城市的房价中位数达到81万澳元。它显示墨尔本的房产市场亦正加快上涨步伐。

地产广告和资源数字平台Domain的研究主管鲍威尔（Nicola Powell） 表示，她看到每个首府城市房产的买家询问量都在增加，这表明买家的信心正在增强。

她说：「有趣的是，布里斯本和柏斯引领了这一提振，但即使是坎培拉和墨尔本等前几年停滞得多的城市也开始看到买家的兴趣反弹。」

随着联邦政府扩大给首次买房价首期付款的担保计划生效，从周三开始，更多的首次购房者将能够只需支付5% 的首期付款即可购买住房，而无需支付贷款保险金，节省一笔费用。

这些变化意味着亨受这一补贴的收入限制和可获得政府这一担保的人数的上限将被取消，而房屋价格上限将增加。这意味着悉尼的首次购房者仅交付5%首期付款，可以用这一政府担保来购买最高150万澳元的房产而免于支付房贷保险金，而布里斯本的上限亦提高到100万澳元，墨尔本的上限为95万澳元。

罗列士说：「大约93% 的城区住宅单位价值中位数等于或低于（可获保政府这一担保的）价格上限。我怀疑，每个月，我们会看到达到这些价格上限的城区逐渐减少，尤其是那些位于更理想地点的城区。」

鲍威尔表示，该政策改变了游戏规则，因为它大大减少了节省押金所需的时间。

她说：「它可能会做的是将一波首次购房者带入市场，这本身将有助于将每个首府城市的价格压低到低于这些上限。」

「因此，我预计更实惠的房价和单价将受到这波首次购房者的阻碍。但即使在这之外，我认为信心也在上升。我们（此前）已经看到降息，并且我们有首次购房者的激励措施。所以这几乎就像春天的三连胜。」

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澳洲春季销售季推动房价飙升

受供应端问题与借贷能力提升共同驱动，澳大利亚全国住宅价值录得自2023年10月以来最强月度涨幅。

房地产数据公司 Cotality 的最新研究显示，今春澳洲楼市竞争态势明显。其全国房价指数（HVI，追踪月度房价变动）在2025年9月环比上涨0.8%，为2023年10月以来的最强单月表现。

按季度计，HVI 上涨2.2%，相当于中位住宅价值增加18,215澳元，涨幅高于二季度的1.5%、是一季度1.1%的两倍。

所有首府城市与州域（非首府）地区在月度、季度与过去12个月三个口径上均录得上涨，但节奏有所分化：

珀斯与布里斯班季度涨幅领先，分别为4.0%与3.5%；达尔文更强，季度上涨5.9%；悉尼与墨尔本相对温和，季度分别+2.1%与+1.0%。从分层看，低价位住宅季度+2.6%，中位住宅+2.7%，高价位住宅+1.8%。

推动房价上行的关键因素之一是挂牌供给不足。Cotality 指出，各首府城市的在售库存均低于均值：

9月季度挂牌量较五年均值低约18%；同期销售估算高出7.3%。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 补充，在涨幅最强的城市，库存缺口更显著：截至9月底，达尔文在售量较均值低约53%，珀斯低45%，布里斯班低31%。

与此同时，季度成交估算高于均值，“供需错配”明显。

他表示，更低利率、实际收入增长与情绪回升也将支撑今年春季至年末的价格表现。“年内合计75个基点的降息对住房活动起到了关键支撑。以10.6万澳元家庭中位收入测算，借款能力较2月首次降息时提升约7%；更低的利率也提振了消费者信心，而这对高承诺度决策至关重要。”

这轮数据恰逢政府扩大版首置担保计划（First Home Guarantee）上线前夕（10月1日启用）。新政允许合格首置以5%首付获贷并免缴 LMI（贷款保险）。

Cotality 认为，计划新房价上限将吸引大量首置关注、形成需求集中。但短期内影响房价的因素并不止于此。

Cotality 研究主管 Eliza Owen 对《The Adviser》表示，新政或对低端市场带来短期提振，但利率与住房供给等长期因素将更具决定性：“这存在张力：政府与合作放贷机构希望提升自有住房率，而贷款监管框架仍然低风险取向。这意味着有人符合计划资格，却未必符合银行授信。”

她援引西太银行6月测算称，全国约40万人可能符合扩容后计划资格，“但这只是计划资格而非房贷批核，印花税与银行可负担性评估等门槛会进一步筛减实际使用人数。”

关于利率，Owen 指出其不仅影响借贷能力，也影响信心与预期：“在三次降息、情绪回升与实际收入走高之后，需求正在抬升，推高春季房价。同时，供给端——如施工节奏与挂牌量——尤为关键。全国挂牌量仍较历史均值低约20%，这加剧了价格压力。”

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今年三次降息后房贷紧张比例仍然高企

尽管今年降息三次，但澳洲的房贷紧张危机仍然高企，最近的研究披露近150万房主仍然有滞纳还款的风险。

Roy Morgan周二公布的数据显示有27.9%的房贷持有者 – 也就是142.3万澳人 – 在到2025年8月的三个月内被认为有房贷紧张的“风险”。

这个数字仅比6月降低0.5%，尽管降息三次，但保持在25%以上已经两年半了。

令人担忧的数据公布当天，澳大利亚储备银行选择将官方现金利率维持在 3.6%，使得陷入困境的家庭对快速恢复财务宽裕的希望更加渺茫。

研究凸显了自 2022年5月以来RBA 快速加息周期所带来的严重累积影响。

自那时起（当时利率仅为 0.1%），被列为“高风险”的澳人人数激增了61.6 万。RBA 到 2025 年初已将利率提高至 4.35% 的峰值，造成了持久的财务“后遗症”，而二五八月三次小幅降息尚未能缓解这一问题。

更令人警觉的是有91.5万人处于“极端有风险” （占房贷持有者的17.9%），这高于十年平均的14.8%。

Roy Morgan 的建模显示如果本周RBA降息25点到3.25%，“有风险”的房贷持有者将在2025年10月降到25.2% – 这将是2023年1月以来的最低比例。

但是本周并没有降息。

Roy Morgan的研究在8月采访了6万澳人，而8月降息的完整效应预计将到9月底才起效，有可能将“有风险”人群降低到26.5%。

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新州“奇葩”房产挂牌出售，整块地只有一座泳池，要价$460万

据Domain网站9月30日报道，位于新州Byron Bay腹地的一处空地物业近日挂牌出 售，地块上唯一的建筑就是一座游泳池。然而，按照Byron Bay一贯的行情，这块地的售价预计仍将超过澳洲独立屋中位价的三倍。

这片占地近8000平的宽阔土地，为买家提供了一张“白纸”，可以自由打造属于自己的世外桃源。目前的指导价区间为420万至460万澳元。

负责销售的First National Byron房产中介Tara Torkkola表示，这块土地的咨询热度非常高，而且该物业可以远眺Broken Head到Lennox Point的壮丽景色。

她说：“很多人都在问，为什么只有一个泳池，还有人开玩笑称这是澳洲最贵的泳池。”

“原本的房子已经被业主拆掉了，只留下泳池，因为他打算在这里重建新房。既然要建房子，为什么不在施工期间就先享受一下泳池和海景呢？”

吸引买家的不仅仅是壮丽的风景，还有与周边现有房产相比更低的入场价格。

这块地位于Newrybar，正好在Lennox Head与Byron Bay之间，属于Byron Bay腹地 的高端区域。

Torkkola指出，这里现成的豪宅售价可高达3000万澳元。

她说：“在腹地买到一幢精心建造的漂亮住宅，通常需要花费1000万至3000万澳元，而且有些接近3000万澳元成交的房产甚至没有海景。”

“这一带最近有一些新房正在兴建，都是非常漂亮的豪宅，完工后价格不会低于1000万澳元……所以有人会觉得，这块地反而算是捡漏。”

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