所有买房人注意，10月后的房地产走势已经明牌了

2025 年 1-8 月的宏观数据为 10 月后市场走势埋下关键伏笔，呈现 “投资收缩与库存优化并存” 的微妙格局。全国房地产开发投资同比下降 12.9%，住宅投资降幅达 11.9%，施工、新开工、竣工三大核心指标均呈两位数下滑，其中新开工面积跌幅高达 19.5%。这组数据既反映出房企仍处风险出清周期，更意味着未来 1-2 年新房供给将持续收紧，为后续市场企稳预留了供需修复空间。

销售端的反差更具观察价值：商品房销售面积与销售额分别下降 4.7% 和 7.3%，但 8 月末待售面积较 7 月减少 317 万平方米，其中住宅待售减少 307 万平方米。这种 “销量降而库存减” 的现象，打破了传统下行周期的惯性逻辑，说明在政策催化下，市场自发去化机制仍在运转，需求端具备快速激活的潜力。资金面的积极变化同样值得关注，国内贷款同比微增 0.2%，结束了连续 16 个月的下滑态势，印证金融支持政策已初步穿透房企资金链困局。

尽管 93.05 的国房景气指数仍处于荣枯线下方，但结合 9 月政策密集落地的节奏，这更像是市场触底前的 “最后一探”。从历史规律看，政策从出台到显效通常存在 1-3 个月滞后期，10 月恰好进入政策红利的集中释放窗口。

二、政策明牌：三大规则构建市场新框架

9 月中央部委会议与地方新政形成的 “组合拳”，以 “四个取消、四个降低、两个增加” 为核心框架，勾勒出 10 月后市场运行的三大 “明牌规则”。

规则一：行政限制全面松绑激活需求池

“取消限购、限售、限价、普通与非普通住宅标准” 的 “四取消” 政策全面落地，标志着调控进入深度灵活期。一线城市率先示范：北京五环外限购放开后看房量环比激增 40%，上海外环外不再区分首套与二套房贷利率；三四线城市力度更大，苏州取消 2 年限售，百色对三孩家庭实行套数认定 “松绑”，多子女家庭未还清贷款仍可按首套购房。这种 “核心城市松绑外围、三四线全面放开” 的梯度布局，精准覆盖 “新市民 + 改善族” 两大主力群体，按中国人民大学况伟大教授测算，有望激活 15%-20% 的潜在需求。

规则二：成本减负精准滴灌购买力

“四个降低” 政策构成史上最强减负组合，直击购房成本痛点。存量房贷利率预计平均降幅 0.5 个百分点，惠及 1.5 亿居民，年省利息超 1500 亿元；首套首付比例降至 20% 以下，百色等城市允许公积金直接付首付，三孩家庭公积金贷款额度最高达 60 万元。以北京 100 万元 25 年期房贷为例，利率从 4.4% 降至 3.55% 后，总利息可节省 14 万元以上，月供减少 469 元。政策效力已初步显现，9 月下旬 70 城房价调查显示，58.3% 的从业人员预期价格趋稳或上涨，较上月提升 10 个百分点。

规则三：保障体系筑牢市场安全网

供给端与资金端的 “双增加” 政策构建起风险防线。100 万套城中村改造计划中，货币化安置比例超 60%，西安前期改造已带动周边楼盘去化率提升 30%；“白名单” 项目信贷规模扩容至 4 万亿元，截至 10 月中旬已审批贷款 2.23 万亿元，烂尾风险大幅降低。南充等地方政府更主动收购存量商品房用作保障房，既消化库存又完善保障体系，实现供需双向优化。

三、走势终局：K 型分化成常态，核心价值凸显

政策 “明牌” 之下，10 月后市场不会重现普涨行情，“K 型分化” 将成为最显著特征，这种分化体现在城市、产品、房企三个维度。

城市层级分化：核心与非核心差距拉大

一线城市核心区已显现企稳迹象，上海核心区新房连续 38 个月环比上涨，千万级豪宅成交同比涨 21%；而三四线城市库存周转天数远超安全线，部分城市仍需依赖政策托底去化。这种差距源于人口与产业的虹吸效应 ——2025 年上半年千万人口城市常住人口平均增长 12 万，而人口流出的三四线城市占比超 60%，人口基本面直接决定房价支撑力。从政策效果看，深圳新政后二手房日均成交同比增长 41%，上海外环外成交占比显著提升，而 217 个人口净流出地级市的二手房成交周期已延长至 138 天。

产品结构分化：“好房子” 溢价凸显

政策导向正推动市场从 “有房住” 向 “住好房” 转型。南充明确 “好房子” 项目层高不低于 3 米，生态阳台占比最高可达 30% 且不计容积率，购买此类房源可享受公积金额度上浮等优惠。这种品质溢价已开始显现，同地段 “好房子” 较普通住宅价格高出 15%-20%，而缺乏配套的老破小则因政府收储转保障房，价格趋于稳定但上涨动力不足。2025 年上半年绿色住宅销量逆势增长 12%，印证品质化转型趋势已成市场共识。

房企命运分化：安全型企业主导市场

资金链安全成为房企生存的核心指标。龙湖等运营收入占比高、债务健康的企业已占据市场主导，其项目去化率较行业平均水平高出 25 个百分点；而高负债房企仍在加速出清，8 月数据显示房企自筹资金同比下降 8.9%，定金及预收款下降 10.5%。住建部明确提出，未来房企需拼 “好房子 + 好服务”，中小房企若仍粗放经营，即便短期获得资金支持，长期仍将被市场淘汰。

四、置业决策：三类群体的最优策略

政策红利窗口期具有明确时效性：存量房贷调整 10 月底截止，部分城市购房补贴仅持续至年底，“白名单” 资金支持也以年内完成为目标。不同群体需结合自身需求精准布局：

刚需族：聚焦 “政策 + 配套” 双优板块

优先选择北京五环外、上海外环外等 “不限购 + 低利率” 区域，或城中村改造周边配套落地明确的板块。成本优化上，务必在 10 月底前完成存量房贷调整申请，利用公积金首付支付政策降低门槛，同时留存 3-5 年家庭收入应对潜在利率波动。通州中建运河玖院项目 9 月开盘去化率近 80% 的案例，印证政策叠加区的置业价值。

改善族：把握 “卖旧买新” 黄金窗口

借助限售取消加速抛售老旧房源，议价空间控制在 5% 以内；叠加税费减免政策换购 “白名单” 内的次新项目，优先选择楼龄低于 10 年、物业口碑良好的小区。三孩家庭可利用套数认定松绑政策，提前与银行确认首套资质，最大化享受政策红利。

投资客：坚守 “核心资产” 底线

仅聚焦一线城市核心商圈小户型公寓（租金回报率 3%-4%）或新一线城市地铁沿线住宅，避开人口流出的三四线城市。需核查产权清晰度、楼龄与开发商资质，将房产税、物业费等持有成本纳入测算，确保租金覆盖 80% 以上月供。上海、深圳等核心城市二手房成交同比增长超 20% 的数据，为投资决策提供了参考标尺。