20年租赁期满后自动续租，合同效力该如何认定？

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案情简介

2003年4月1日，原告刘某与被告张某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张某（承租方）租赁刘某（出租方）房屋及院落一处，租赁期限为20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止，期满后可继续使用，免收租赁费。合同签订后，张某支付20年租金共计5.3万元。2024年10月，刘某欲收回该房屋及院落，张某予以拒绝，刘某将张某诉至法院，要求解除与张某之间的合同，并要求张某返还该房屋和院落。

被告张某辩称，根据案涉房屋租赁合同约定，其在期满后有继续使用的权力，不同意解除合同，如果要解除合同，原告应当向被告支付赔偿。

法院审理

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，原告刘某与被告张某签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为二十年，符合法律规定，但是其同时约定“期满后可继续使用，免收租赁费”，该约定意图明显是为了规避上述法律对租赁合同最长租赁期间的限制，因而无效。

《民法典》第七百三十四条第一款规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。由于案涉租赁合同二十年的租赁期限已经届满，原被告之间形成不定期租赁关系，租赁期限为不定期，原告刘某可随时解除该不定期租赁合同关系。庭审中原告未能提交其通知张某解除案涉租赁关系的证据，故法院认定双方之间租赁关系自本案起诉状副本送达被告之日，即2025年3月14日解除。

据此，法院最终判决原被告就案涉房屋形成的不定期租赁关系于 2025年3月14日解除，被告张某限期返还涉案房屋及院落。

一审判决后，被告张某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法

《民法典》第七百零五条规定租赁合同的20年最长租赁期限，出于以下考量：

首先，租赁合同具有期限性，这是基于租赁合同的性质而决定的，因为在租赁合同中仅有财产的使用、收益权发生了转移，财产的所有权并未发生变动，租赁期限届满后应返还租赁物。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制，一旦期限过长，出租人享有的所有权会形同虚设，不仅影响出租人对租赁物的使用权益，也违背了租赁合同的设立初衷，使租赁合同无异于转移财产所有权的买卖合同。

其次，因当事人的预见能力往往有限加之受合同严守规则的限制，当事人对租赁合同的变更较为困难，而通过规定租赁合同的最长期限，有利于当事人适时调整交易条件，以保障双方的权利。

最后，租赁合同本质上是一种债权契约，其并未直接创设、变更或消灭财产权利，因而不是物权行为。如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将债权物权化、变相创设新的物权类型。

审判实践中，很多当事人签订的租赁合同实际或者变相超过20年最长租赁期限，如“同时签订两份租赁期限前后衔接且超过20年的租赁合同”“20年租赁合同到期后继续无偿使用租赁物”等，主流观点倾向性认为上述行为系双方当事人刻意规避有关租赁期限不得超过20年的法律规定，应当认定为无效。对于期限超过20年的租赁合同的处理，《民法典》规定，租赁合同在20年期满之后双方均未提出异议，合同继续履行，此时双方之间成立不定期租赁关系，在这种法律关系下，出租人和承租人随时可以要求解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。当事人一方也可直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条第一款 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。