中资美元债 | 9月出险房企境外债务安排一览

久期财经讯，9月30日，“十四五”期间，为化解房地产风险，在金融支持房地产风险化解方面，政策端出台优化调整首付比、房贷利率等多项政策，并降低存量房贷利率，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元。据克而瑞数据，2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担;另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴。

本月初，深圳宣布罗湖、龙岗等8区放宽限购，并不再区分首套与二套房商业贷款利率。新政后首个周末，部分新房项目成交量同比增长60%。北京、上海、深圳相继松绑限购，意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

近期，多家房地产企业正稳步推进境外债务重组，并陆续启动其境内债券的重组计划。佳兆业集团境外债务重组方案全面生效，新票据已同步上市，针对公司的清盘呈请已撤销;旭辉控股集团旗下全部公司债重组方案或通过，涉及金额逾100亿元;富力地产拟初步为公司境内公司债券持有人提供整体境内债券重组方案;远洋集团境内债务重组方案投票时间延期至9月30日。

旭辉控股集团

自6月27日起，旭辉控股集团对旗下7只公司债券的重组方案进行投票。据公司公告，截至目前，境内债券重组方案已获得相关债券持有人会议表决通过，涉及本金额逾100亿元，该方案将对上述7只存续公司债券的本息偿付安排进行调整，并为债权人提供多种选项，包括债券购回、股票经济收益权、以资抵债及一般债权等。本月初，旭辉集团向重庆巴通酒店管理出售“H21旭辉3”增信项目“重庆青林半项目”5-7期项目，并收到款项净额约225万元，将优先用于偿还前述债券本息

此外，旭辉集团收到法院下发的民事起诉状，两原告要求判决旭辉公司及卓锦公司连带赔偿各项违约金合计超8亿元人民币。旭辉集团回复称，公司正积极应诉，但上述案件诉讼所涉主体卓锦公司非公司之重要子公司。

碧桂园

根据澎湃新闻，碧桂园计划对旗下9只公司债券启动重组程序。根据方案内容，公司将调整债券本息偿付安排，将本金兑付期限延长至2035年9月2日。若持有人同意上述本息兑付安排调整，则需同时接受相关增信保障措施的变更，具体包括：一是解除部分增信担保措施;二是豁免增信担保协议中的相关约定，即因市场、政策等非主观因素导致的资产价值波动不构成违约。此外，公司还为债权人提供多种选择，包括购回选项、碧桂园控股股票选项及一般债权选项。截至目前，碧桂园旗下存续境内债本金额超百亿元，“H19碧地3”等多只债券正处于停牌状态。

另外，根据公司最新公告，碧桂园境外债重组已获得持有超过77%现有公开票据本金总额的债权人支持，且清盘呈请聆讯已延期至2026年1月5日，为重组推进提供时间缓冲。

佳兆业集团

月初，为推进境外债务重组，公司依据债权人小组工作费用函件，配发并发行了21亿股债权人小组工作费用股份。9月15日，公司与瑞景宣布，所有重组条件均已获达成，重组生效日期已落实，重组方案全面生效。随后公司根据重组计划向合格债权人发行了总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券。此外，高等法院已于9月22日颁令撤销针对佳兆业集团的呈请，目前该公司概无未决清盘呈请。

融创中国

融创中国获法院批准召开债权人会议，就其96亿美元的离岸债务重组计划进行表决，计划会议的召开时间定于10月14日，呈请实质聆讯时间定于11月5日。据此前公告，截至6月24日，持有约75%未偿还本金总额的债权人已加入重组支持协议。据了解，融创拟通过“安排计划”推进重组流程，此类计划在香港特区需获得占总金额75%及以上，且每一债权类别中多数债权人的赞成票方可通过。另外，融创的清盘案申请人信达香港已向法院致函，表示对该计划存在担忧，清盘聆讯已于上月延期至2026年1月5日。值得注意的是，融创于2022年发生美元债违约，并在2023年成功完成一轮离岸债务重组。本次计划将是该公司第二次尝试大规模债务重组。

富力地产

富力地产发布公告，拟对境内公司债券进行全面重组，提供包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期等六个方案。公司现提请债券持有人同意相关议案，表决时间截止至10月10日。若本次境内债券重组经全部持有人会议通过得以顺利推进落地，上述选项完成后的剩余境内公司债券本金将全部展期至2035年9月16日。该方案涉及“H16富力4”等6只境内债券，未偿还剩余本金余额合计约122亿元。据悉，上述方案仍处于初步阶段，若最终通过，将显著缓解该公司短期集中偿债压力。

公司公告及消息方面，持有花样年控股现有票据84%的持有人已加入重组支持协议，并延长提前同意费截止时间至10月3日;龙光集团超过80%的同意债权人已加入经修订整体CSA;弘阳地产延长基础重组支持协议费用期限至10月17日，呈请聆讯现延期至2026年3月23日;中骏集团控股进一步延长提前同意费及基本同意费截止日期至10月16日和10月23日;时代中国控股拟延长境外债务重组最后截止日期至12月31日;泛海控股未能如期兑付FANHAI 14.5 05/23/21剩余1.34亿美元本金，拟展期至2026年3月23日前兑付，公司79套不动产将被司法拍卖，涉及债务约2.04亿元;正商实业尚未支付ZENENT 7 09/12/25本息;中国恒大清盘人拟出售中国恒大及CEG Holdings所持有的恒大物业股份;禹洲集团股份合并已于9月15日生效;世茂集团100亿港元贷款获展期三年;远洋集团境内债务重组方案投票时间延期至9月30日。

本月出险房企境外债交易量明显增加，碧桂园花样年控股中国恒大的30天主体交易量靠前。

碧桂园计划对其本金规模超百亿元的境内债券启动重组。此举或增强债权人信心，月内公司旗下美元债券价格整体呈现上涨态势，市场交投亦较为活跃。COGARD 4.8 08/06/30、COGARD 7.25 04/08/26等6只债券涨幅超18%，美元债全线回升至10美元以上区间。

截至目前，持有花样年控股现有票据84%的持有人已加入重组支持协议。公司旗下境外债小幅下行，FTHDGR 12.25 10/18/22下跌18.29%至1.62;FTHDGR 11.875 06/01/23下跌16.86%至1.74。

中国恒大清盘人寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的恒大物业股份。尽管处置前景尚未明朗，但资产回收有望增强债权人信心，公司旗下境外债小幅上涨。EVERRE 10.5 04/11/24上涨10.32%、EVERRE 9.5 04/11/22上涨7.3%至1.56;EVERRE 8.25 03/23/22上涨7.10%至1.52。

弘阳地产基础重组支持协议费用期限至10月17日，呈请聆讯现延期至2026年3月23日。REDSUN 9.5 09/20/23上涨85.29%至2.36;REDSUN 7.3 01/13/25上涨37.25%至1.75;REDSUN 7.3 05/21/24跌幅为9.8%，价格为1.15。

此外，正荣地产境外债多数下跌，仍处于1美元以下区间。ZHPRHK 9.15 05/06/23下跌27.5%;永续债ZHPRHK 14.724 PERP下跌20.26%;ZHPRHK 6.5 09/01/22下跌8.72%;ZHPRHK 7.1 09/10/24上涨12.45%。景瑞控股境外债小幅下行。JINGRU 12 01/28/24下跌14.57%;JINGRU 12 09/26/22和JINGRU 14.5 02/19/23跌幅接近10%。