大调整，房产税短期内应该不会出台了

各地调整房产税的背后，其实释放了暂缓房产税的信号。

最近上海发布了关于房产税的新政，许多人都在讨论和分析，其实上海作为房产税先行试点的重地，这次关于房产税的新政，也从侧面说了这项税目未来的一些趋势。

根据这次房产税试点的通知来看，整份文件就是针对符合条件的非户籍人口进行购房免税和优惠。符合条件的高层次人才、重点紧缺人才以及持有上海居住证满三年的非户籍人口，购买首套房都可以免征房产税。

之前上海购买首套房的规则是，上海户籍人口可以免征房产税，非户籍人口人均不超过60平米无需交税，首套房人均超60平米，则需要缴纳房产税。

现在新政出台后，不仅房产税可以免，在此期间已经征收的房产税，也可以退还。

不仅是上海，今年5月份的重庆也做出了类似的调整，“市外人员”无论在重庆购买多少套普通住宅，都不用缴纳房产税。而购买非普通住宅（独栋别墅、高单价住宅），一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，免税面积为180平方米。

从上海、重庆这两座城市的对房产税的态度来看，几乎可以确定的是，未来几年时间里内，推出房产税的可能性都不会太高。

事实上关于房产税，我们试点的很早，但真正全面铺开，到今天仍然还遥遥无期。

早在2011年，国家就在上海、重庆启动了房产税试点。当时上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率是0.4%、0.6%两档。重庆则是对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。

到了2021年，也就是距离最初试点十年后，财政部等四部门才召开了“房地产税试点座谈会”。当时许多人都在猜测哪些城市会率先试点。

2021年我们也知道，这是一个很特殊的年份，尤其是在房地产行业，可以说2021年是我国房地产的巅峰之年，但也是下行的元年。

所以，本来应该进一步试点的房地产税，在2021年之后，面对房地产行业的剧变，按下了暂停键。

2022年初，财政部表示：房地产税试点在一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件。

而这个综合考虑各方面情况，其实就是房地产行业的剧变。

到了2023年，财政部原部长楼继伟表示：“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应该尽快开展试点。”

这句话的潜台词，在当时的环境下，应该是房地产税试点落地，就是几年之内的事情，将会很快发生。

但今天我们已经知道，现在很少有人再提房地产税了，随着现在重庆和上海对房产税征收力度下降，这也意味着房地产税遥遥无期。

原因其实也很好理解，每一年房地产行业的变化，都让我们看到了当下推动房地产税的可行性并不高，如果一旦开征，很有可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

所以短期内，房地产税的可行性并不高。至于什么时候出，这应该要取决于房地产行业何时脱虚向实。

但目前来看，仍然还没有这样的时机。

统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降了17.6%。

目前来看，地产行业总体上还是“跌跌不休”，居民购房的热情还没有上来，如果这个时候贸然推出房地产税，那么这个行业可能还会进一步下行。

房地产为什么如此重要？以至于房地产税都无法推出？

原因也很简单，因为这背后关乎的不仅仅是卖房，卖房背后还有地方收入、银行信贷等一系列链条，可谓是牵一发而动全身。

2024年，全国卖地收入48699亿元，和高点相比已经下跌了44%，而今年前七个月的卖地收入，又进一步降至16950亿元。

这意味着，今年的卖地收入还会下降。土地收入下降，地方没钱，各种连带着基建投资也会减少。

除了地方收入，还有信贷。2024年房贷增加了2.25万亿，这一增量规模较2023年也减少了3000亿，仍然是新低。

信贷少了，说明钱流通的速度变慢了，最终增长也会自然放缓。

所以房地产它不仅仅是房地产一个行业，背后关联的房地产上下游、信贷、地方收入，每一个都足够重要，重要到房地产税可以能缓则缓。

只要房地产跌幅还没有收住，那么房地产税就不能出来，否则房地产可能还会像脱缰的野马，一发不可收拾。

但从长期主义的角度来看，房地产税最终也一定会出来，不管房地产行业如何，走势如何，变化如何。

因为这是由人口决定的。

随着我国人口开始见顶、城镇化率开始见顶，房地产开始供大于求的时候，房地产高增长的时代注定了一去不复返，而目前地方的收入因为房地产下滑，所以房产税作为一个补充，仍然是非常重要的。

所以，当房地产开始慢着陆之后，等到房地产税出台对市场影响最小化的时候，房地产税就一定会出来。

这也许是五年后，也许是十年后，十五年后，没有人知道，但我们知道，它一定会来。

也许十年、二十年之后，乃至三十年之后，我们回望今天，会发现2021年绝对是房地产历史上的巅峰一年，这个巅峰可能今后也不会超过了（实际购买力），人口、城镇化、刚需，这些因素都开始慢慢消退，取而代之的，就是房地产行业的高质量发展。

从改善性住房到高质量住房，这或许才是房地产最好的未来。

当下而言，房地产最需要的还是止跌稳住。

end.