11宗地块容积率下调！香蜜湖旧改获批，周边房价最高24万/㎡？

那片曾经有着过山车与美食店的香蜜湖，如今正在变成塔吊林立的巨型工地，一代深圳人的记忆坐标正在金融资本的蓝图中重生。夜幕下的深圳国际交流中心，见证深圳速度，正拔地而起。

夜幕中的香蜜湖金融城。

近日，深圳超级金融城——香蜜湖度假村城市更新单元规划正式获批，一座崭新的金融中心，按下了建设加速键！

原香蜜湖度假村，位于深南大道与香梅路交汇处，准确位置是福田区香蜜湖片区中部，深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域。

二十年前是风靡一时的娱乐休闲场，是承载着无数深圳人童年回忆的地方。

如今规划正式获批，相比草案，规划容积率全部下调，但总规划建筑面积仍近200万平方米，相当于再造一个小型垂直城市。

一场从“城市客厅”到“新金融中心”的蜕变正在上演。

记忆蜕变：从度假村到金融城

1985年开业的香蜜湖度假村，曾是深圳最大的综合性娱乐度假村。

它不仅是国内规模最大、设施最齐全的休闲娱乐场所，更在1997年入选“鹏城十景”，成为深圳旅游的名片。

“1997年，香蜜湖度假村张灯结彩，热闹非凡，大批来深游客到此游玩……”一张深圳报业媒体的老照片记录了当年的盛况。

乐居摄于2021.10。引用请注明来源深圳乐居

2011年，运营了26年的香蜜湖娱乐城因经营不善宣布停业。随着城市发展变迁，这片位于深圳中心区的宝地逐渐被纳入城市改造范围。

2019年，香蜜湖片区综合整治正式启动，拥有38年历史的香蜜湖度假村与深圳人挥手告别。

如今，这片土地的命运已经彻底改变。

根据最新规划，香蜜湖度假村旧改位于香蜜湖片区中部，拆除用地约247865.0㎡，建设用地183666.2㎡。

其中，商业占据了大头，累计建筑面积约196.26万㎡，共分11个地块开发。

今年3月29日，公示的草案显示为，规划容积231.50万平方米（地上规定建筑面积不超过220万平方米），规划容积率12.6。拟规划建设4栋250米以上超高层建筑。

相比之下，在总体量下调的情况下，容积率有所下降，幅度还不小。

未来蓝图：深圳的“城市新客厅”

香蜜湖片区的规划视野堪称国际化。

根据总体规划，这片占地约1.7平方公里的区域将融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能，成为兼具国际品质与地区特色的 “城市新客厅”和“新金融中心”。

片区分为中区和北区两大功能板块。

香蜜湖新金融中心效果图

中区是未来的香蜜湖新金融中心，将融合金融总部、文化艺术、商业休闲的都会街区。中区沿深南大道居中布局品字型公共文化设施，并形成300米宽的超级城市公园。

北区则定位为公共、开放、生态的城市公园+复合型高端会议交流平台，主要布局城市公园、会议、酒店及配套功能。

香蜜湖国际金融中心。引用请注明来源深圳乐居

目前，片区内深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心，以及北区的深圳国际交流中心已在建设中。

该城市更新项目的申报主体为深圳香蜜湖度假村有限公司。经查询工商信息显示，该公司由深圳市特发集团有限公司和正大（深圳）发展有限公司，分别持股50%。

香蜜湖地块是深圳市政府划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。

据市轨道办消息，香蜜湖片区规划有6号线支线南延、14号线西延、20号线、22号线、24号线等5条城市轨道线路**，以及远期规划的广深高速磁悬浮。

其中，轨道22号线、20号线二期已纳入深圳轨道五期建设规划。

综合性地下枢纽群的设计将实现轨道站点500米全覆盖，满足未来出行需求。这种站城一体的紧凑开发模式，将极大提升香蜜湖片区的通达性与便利度。

周边二手房价的坚挺与波动

在深圳，香蜜湖是传统的豪宅聚集区。

在香蜜湖旧改规划的刺激下，周边楼市一直保持活跃。据深圳中原数据，深圳福田香蜜湖9月第2周二手房挂牌为12.9万元/㎡，受“905新政”影响，挂牌量上涨了5%。

在贝壳找房上，香蜜湖壹号以24.5万/㎡的成交均价位居榜首，水榭花都和熙园，以205450元/㎡和194900元/㎡位列第二、三名。

来源：贝壳找房

在房价排行榜前20的小区中，均价全部超过11.7万元/㎡，展现了香蜜湖片区作为深圳豪宅区的市场地位。

不仅二手房市场活跃，香蜜湖辐射范围内的新房项目也备受关注。

位于福田景田片区的新世界香蜜四季家园，该项目备案均价约13.12万/㎡，折后均价12.6万/㎡，总价区间为1233-3980万（不含顶复）。

277批客户抢152套房源，最终去化多少呢？

同样位于香蜜湖辐射范围的天健天骄项目，近期价格有一定波动，但整体较为稳定。

旧改“双子星”更多玩家分食香蜜湖豪宅蛋糕

香蜜湖片区的旧改大军不止度假村一个项目。

2024年12月，位于香蜜湖豪宅区的两个旧改项目建设用地获得批准，分别为南天电力城市更新单元01地块和京蓉混凝土厂城市更新项目。

南天电力城市更新单元01地块的实施主体为深圳兄弟联合置业有限公司，股权穿透后发现，京基、卓越与博林集团共同参与。

该项目规划有居住用地，用地面积14504.81平方米，容积率7.98，居住建面42000平方米。

另一宗京蓉混凝土厂城市更新项目则从最初的“工改居”调整为“工改保”，更新方向调整为保障性住房。

该项目规划容积45935平方米，其中住宅40240平方米。这一调整意味着寸土寸金的香蜜湖豪宅区也将为保障性住房提供空间。

未来，香蜜湖新金融中心将与深圳高尔夫球场连成一片，形成一条壮观的中央绿轴。

可能在老深圳人记忆中的香蜜湖，正以一种更符合时代使命的方式获得新生。