借名买房缺双重证据，姐姐胜诉定权属丨北京房产继承律师专业分析

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李彬（原告，李志强之子，败诉方）起诉李敏（被告一，李志强长女，胜诉方）、李娟（被告二，李志强次女，胜诉方），要求确认与父亲李志强就 “一号房屋”“二号房屋” 存在借名买房关系并办理过户，姐姐二人以 “无借名约定、房屋属父母遗产” 抗辩。近日，法院判决支持李敏、李娟，明确 “李彬提交证据不足以证明借名买房关系，驳回其全部诉求”。

一、案情梳理

1. 借名买房争议：弟弟求确认关系，姐姐拒认可

李彬（原告，败诉方）起诉李敏（被告一，胜诉方）、李娟（被告二，胜诉方），诉求：1. 确认与父亲李志强（2021 年去世）就 “一号房屋”（北京市通州区，92.39㎡）、“二号房屋”（北京市通州区，53.63㎡）存在口头借名买房合同关系；2. 判令李敏、李娟配合将两套房屋过户至自己名下；3. 本案诉讼费由被告承担。

李彬主张：1. 父母李志强、赵兰（2023 年去世）均为甲印刷厂职工，1999 年甲印刷厂售房时，自己因结婚需要，与父母约定 “借用李志强名义购房，由自己出资并承担相关费用，房屋登记在李志强名下，自己为实际权利人”；2. 1999 年李志强与甲印刷厂签订《房屋买卖协议书》，自己支付购房款 7.08 万元（预交 5 万 + 补交 2.08 万），房屋交付后由自己装修并居住至今，房本、购房收据等原件由自己持有；3. 2021 年 6 月赵兰出具《证明》，载明 “房屋由李彬出资购买并装修”，印证借名买房事实，现父母去世，姐姐二人应配合过户。

李敏、李娟辩称：不同意诉求。1. 无借名买房约定：两套房屋系 1999 年甲印刷厂按政策出售给李志强的公房，购房款由李志强、赵兰支付，二人系公务员，有足够经济能力，李彬无出资证据；2. 《证明》不具效力：赵兰 2021 年 1 月被诊断为血管性痴呆，属无民事行为能力人，2021 年 6 月（李志强去世后 2 天）出具的《证明》系李彬自行打印，签名及指纹真实性存疑，且未提及 “借名” 内容；3. 房屋属遗产：两套房屋登记在李志强名下，父母生前无遗嘱，应按法定继承处理，已另案提起继承诉讼，李彬持有原件是因与父母同住且保管钥匙，居住及装修事实不能推定借名关系。

2. 关键事实：房屋与证据情况

核心权属证据：1999 年甲印刷厂《售房实施方案》显示，购房资格仅限本厂职工，李志强、赵兰均符合条件；1999 年《房屋买卖协议书》由李志强签订，购房款收据载明 “付款人李志强”（1999 年 2 月预交 5 万、12 月补交 2.08 万）；2000 年 2 月两套房屋登记在李志强名下，无任何 “借名” 备注。

李彬举证情况：提交 2021 年 6 月赵兰《证明》（打印件，载明 “李彬出资购买装修”，无 “借名” 表述）、装修合同、水电费收据、甲公司营业执照（主张 1997-1999 年持有 30% 股份有出资能力）；但未提交银行流水、取款记录等出资凭证，亦无口头借名的证人证言。

胜诉方反驳证据：提交北京安定医院病历（2021 年 1 月赵兰确诊 “多发性脑梗后器质性精神病”，MMSE 量表 10 分、MoCA 量表 5 分，属中重度认知障碍）、老年人能力评估报告（2021 年 2 月赵兰被评定为 “重度失能，无书写、签字能力”）、微信聊天记录（李彬知晓赵兰病情却隐瞒）；主张李志强、赵兰月收入合计超万元，购房款 7.08 万元属合理负担，无需借名。

其他事实：两套房屋 1999 年交付后，李彬与父母共同居住，2023 年赵兰去世后由李彬单独居住；李彬主张 “已告知姐姐借名事实”，但无聊天记录、证人证言佐证，姐姐二人予以否认；双方均不申请对《证明》签名及指纹进行鉴定（因赵兰无有效比对样本）。

二、案件分析

1. 核心争议

李彬与李志强之间是否存在口头借名买房合同关系？

赵兰 2021 年 6 月出具的《证明》能否作为认定借名关系的依据？

李彬持有房屋原件、实际居住及装修事实，能否推定借名关系成立？

2. 胜诉关键：借名关系证据不足，无法律依据支撑

（1）借名买房关系需 “书面 / 口头约定 + 实际出资”，李彬未完成举证

法律依据：《合同法》第十条（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己提出的主张，应当提供证据证明）。

事实推导：① 无借名约定证据：借名买房需 “双方明确约定借用名义、实际权利归属”，李彬主张 “口头约定”，但未提交证人证言、录音、聊天记录等证据，姐姐二人亦否认，无法证明约定存在；② 无实际出资证据：李彬主张 “支付购房款 7.08 万元”，但购房款收据载明 “付款人李志强”，李彬未提交银行流水、取款记录、李志强出具的 “收款凭证” 等证据，仅以 “持有原件” 为由主张出资，无法形成完整证据链；③ 出资能力存疑：李彬提交的甲公司营业执照仅能证明其持股，未提交利润分配、工资收入等证据，无法证明 1999 年有 7.08 万元出资能力，反观李志强、赵兰作为国企中高层领导，收入稳定，具备独立购房能力，借名动机不成立。

（2）赵兰《证明》因 “无民事行为能力 + 内容缺失”，不具证明效力

法律依据：《民法总则》第二十一条（不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认）、《民事诉讼法》第六十四条（证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据）。

事实推导：① 赵兰无行为能力：医院病历、能力评估报告显示，赵兰 2021 年 1 月已确诊中重度认知障碍，丧失书写、签字能力，2021 年 6 月出具《证明》时，仍处于无民事行为能力状态，其签字及捺印无法体现真实意思表示；② 内容未提及 “借名”：《证明》仅载明 “李彬出资装修”，未涉及 “借用李志强名义购房、实际权利归属李彬” 等核心内容，无法证明借名关系，仅能反映李彬参与装修，与房屋所有权无关；③ 证据真实性存疑：《证明》系李彬自行打印，出具时间为李志强去世后 2 天，赵兰处于悲痛及认知障碍状态，李彬无证据证明赵兰知晓内容并自愿签字，且拒绝申请鉴定，应承担举证不能后果。

（3）持有原件、居住及装修事实，不能推定借名关系成立

法律依据：《物权法》第十七条（不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条（人民法院应当根据证据的关联性、合法性、真实性综合判断事实）。

事实推导：① 持有原件不代表所有权：李彬与父母长期同住，保管房屋原件属生活便利范畴，且无证据证明 “父母交付原件时约定借名”，不能以 “持有原件” 推翻物权登记的公示效力；② 居住及装修属亲属帮扶：李彬因结婚与父母同住，承担装修及日常开支，属子女对父母的赡养帮扶行为，符合家庭伦理，不能以此推定 “借名买房”；③ 物权登记优先：两套房屋 2000 年登记在李志强名下，至今未变更，李彬若确为实际权利人，为何 20 余年间未要求父母过户？其主张 “因信任未过户” 不符合常理，进一步印证借名关系不成立。

三、裁判结果

驳回原告李彬的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 反驳借名买房关系维权：3 个核心要点

攻击 “借名约定” 证据缺陷，否定关系基础

若对方主张 “口头借名”，需要求其提交证人证言、录音、聊天记录等证据，无证据则主张 “约定不存在”；若对方提交书面材料（如《证明》），需从 “行为人行为能力（如认知障碍）、内容完整性（是否提及借名）、真实性（签名 / 捺印是否自愿）” 三方面质疑，推翻证据效力。

举证 “权利人独立购房能力”，排除借名动机

提交权利人的收入证明、银行流水、资产记录等，证明其有足够经济能力独立购房，无需借用他人名义；同时指出对方 “出资证据不足”（如无付款凭证、资金来源不明），进一步否定 “实际出资” 主张，削弱借名关系的合理性。

强调 “物权登记 + 长期未过户”，强化所有权归属

提交不动产权证书，证明房屋登记在权利人名下，物权登记具有公示效力；主张 “对方若为实际权利人，为何长期不要求过户”，以 “不符合常理” 为由，否定借名关系的真实性，优先保护登记权利人的合法权益。

2. 家庭房屋权属管理的 2 个关键提醒

保留购房出资证据，避免权属争议

购买房屋时，需通过权利人个人账户支付房款，保留购房合同、付款凭证、银行流水等，明确 “出资主体 = 权利主体”；若子女参与装修或开支，需通过书面协议（如《赡养协议》）明确 “属帮扶行为，不涉及所有权”，避免日后被推定 “借名”。

及时处理遗产登记，防止纠纷拖延

权利人去世后，若房屋属遗产且无遗嘱，应及时提起继承诉讼，凭法院判决书办理产权过户；若对方主张 “借名买房”，可在诉讼中同步解决，避免因 “借名争议” 拖延遗产分割，确保继承人合法权益及时实现。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “借名买房关系需‘约定 + 出资’双重证据，缺一不可；对方证据不足且不符合常理时，应优先保护物权登记权利人；家庭帮扶行为不能推定所有权归属”。

建议遇此类纠纷时，优先梳理 “约定证据缺陷、权利人购房能力、物权登记状态” 三方面证据，明确反驳思路，必要时咨询律师制定 “证据抗辩 + 事实推理” 的维权策略，确保房屋权属不受侵害。

法律小贴士

《合同法》规定，口头合同需有证据证明才成立；《物权法》明确，不动产权属证书是权利人的证明；《民事诉讼法》要求，当事人对自己的主张需提供证据，举证不能则承担不利后果；对方主张借名买房却无充分证据的，法院应驳回其诉求，这是李敏、李娟胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）