婚前拆迁款买房，赠与女儿协议有效，北京房产继承律师分析

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刘芳（原告，刘志强继母，败诉方）起诉刘畅（被告，刘志强之女，胜诉方），要求确认 “一号房屋” 赠与协议无效，继母以 “房屋属夫妻共同财产、赠与不知情” 抗辩。近日，法院判决支持刘畅，明确 “一号房屋系刘志强婚前个人财产转化而来，刘芳对赠与知情且同意，赠与协议合法有效”，驳回刘芳全部诉求。

一、案情梳理

1. 赠与效力争议：继母求确认无效，女儿拒认可

刘芳（原告，败诉方）起诉刘畅（被告，刘志强之女，胜诉方），诉求：1. 判令 2016 年 9 月 23 日刘志强（2024 年去世）与刘畅就 “一号房屋”签订的《房屋赠与协议书》无效；2. 本案诉讼费由刘畅承担。

刘芳主张：1. 自己与刘志强 2012 年 5 月登记结婚（均系再婚），一号房屋 2013 年 12 月由二人共同出资购买，登记在刘志强名下，属夫妻共同财产；2. 2016 年 9 月刘志强在自己毫不知情的情况下，私自将一号房屋赠与刘畅并办理过户，严重侵犯其合法权益，赠与协议应无效；3. 刘志强去世前曾表示 “赠与不知情，要求撤销赠与”，印证赠与行为的违法性。

刘畅辩称：不同意诉求。1. 一号房屋系刘志强婚前个人财产转化而来，与刘芳无关：2003 年刘志强因 “二号房屋” 拆迁获补偿款，2011 年用补偿款购买 “三号房屋”，2013 年 8 月出售三号房屋获 185 万元，同年 9 月用该款全款购买一号房屋（价款 140 万元），购房款均源自刘志强婚前财产，刘芳未出资；2. 赠与协议合法有效：2016 年 9 月刘志强与自己签订赠与协议，办理过户并缴纳税费，自己实际持有房屋产权，承担物业费、供暖费，履行赡养义务；3. 刘芳对赠与知情且同意：2022 年刘芳孙女蒋晓雅办理居住证时，曾向自己索要一号房屋房产证并要求出具居住证明，刘芳作为同住人，不可能不知情，且直至 2024 年才起诉，已超过合理异议期。

2. 关键事实：房屋与赠与证据

核心权属证据：2003 年刘志强与甲开发公司签订《拆迁补偿协议》，获二号房屋拆迁款 72.99 万元；2011 年用拆迁款购买三号房屋（价款 21.89 万元）；2013 年 8 月出售三号房屋获 185 万元（银行流水显示收款账户为刘志强个人账户）；2013 年 9 月刘志强与王某签订《房产买卖协议书》，以 140 万元购买一号房屋，银行流水显示购房款 140 万元均从刘志强个人账户支付，无刘芳出资记录；2013 年 12 月一号房屋登记在刘志强名下。

赠与履行证据：2016 年 9 月《房屋赠与协议书》载明刘志强 “自愿将一号房屋无偿赠与刘畅”，双方签字确认；2016 年 9 月刘畅缴纳印花税、契税，9 月 27 日一号房屋登记至刘畅名下（单独所有）；2023 年 12 月刘畅缴纳一号房屋供暖费 2808.3 元，提交缴费凭证证实实际持有房屋。

知情证据：2022 年 5 月刘芳孙女蒋晓雅与刘畅微信聊天记录显示，蒋晓雅因办理居住证向刘畅索要一号房屋房产证照片，刘畅出具《居住证明》载明 “蒋晓雅居住于本人（刘畅）家中”，刘芳认可与蒋晓雅、刘志强共同居住在一号房屋，无法否认对房屋产权登记的知情。

刘志强陈述证据：刘志强 2024 年 7 月（去世前 1 个月）称 “赠与刘芳不知情”，但 2024 年 3 月刘志强曾出具《授权委托书》，委托刘畅 “全权处理生活起居、财产及丧葬事宜”，且刘畅提交的住院记录显示，刘志强 2023 年 11 月至 2024 年 4 月因癌症多次手术，2024 年 3 月脑部肿瘤切除后意识不清，其去世前陈述可信度低，且无其他证据佐证。

二、案件分析

1. 核心争议

一号房屋是否属刘志强与刘芳的夫妻共同财产？

刘芳对刘志强与刘畅的赠与行为是否知情，赠与协议是否因 “损害刘芳权益” 无效？

刘志强去世前的陈述能否推翻赠与协议的效力？

2. 胜诉关键：房屋属个人财产 + 赠与知情，协议有效

（1）一号房屋系刘志强婚前个人财产转化而来，非夫妻共同财产

法律依据：《婚姻法》第十八条（一方的婚前财产为夫妻一方的财产）、《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条（婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产）。

事实推导：① 财产来源清晰：一号房屋购房款 140 万元，源自刘志强 2013 年 8 月出售三号房屋的 185 万元，而三号房屋系 2011 年用 2003 年拆迁补偿款购买，拆迁补偿款、三号房屋均形成于刘志强与刘芳 2012 年结婚前，属刘志强婚前个人财产；② 无共同出资：刘芳主张 “出资 30 万元”，但仅提交案外人蒋某 1 的取款记录（2013 年 2-3 月取现 10.85 万元），无法证明该款项用于一号房屋购房，且刘芳所述 “家中存放大量现金” 无证据佐证，银行流水亦未显示刘芳向刘志强转账，其出资主张不成立；③ 形态变化不改变属性：婚前财产通过出售、再购房的形式转化，仅财产形态发生变化，所有权属性仍属个人，故一号房屋为刘志强婚前个人财产，刘芳无共有权。

（2）刘芳对赠与行为知情且同意，赠与协议不损害其权益

法律依据：《民法总则》第一百四十三条（具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗）、《民事诉讼法》第六十四条（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）。

事实推导：① 知情证据充分：2022 年刘芳孙女蒋晓雅办理居住证时，向刘畅索要一号房屋房产证并要求出具居住证明，刘芳作为同住人，且知晓孙女办理居住证事宜，不可能不了解房屋产权登记情况；刘芳主张 “不知晓”，但未提交证据反驳微信聊天记录与居住证明的关联性，应承担举证不能的后果；② 合理期限无异议：赠与行为发生于 2016 年，刘芳直至 2024 年才起诉，长达 8 年未提出异议，与 “不知情” 的主张矛盾，符合 “默认知情” 的司法实践；③ 无损害权益情形：一号房屋属刘志强个人财产，其有权自由处分，赠与刘畅未损害刘芳的任何权益，不符合 “恶意串通损害他人权益” 的无效情形，赠与协议意思表示真实、内容合法，应属有效。

（3）刘志强去世前的陈述可信度低，无法推翻赠与协议效力

法律依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条（人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判）。

事实推导：① 陈述前后矛盾：刘志强 2024 年 3 月出具《授权委托书》，委托刘畅处理财产事宜，表明其认可刘畅对财产的处置权；2024 年 7 月突然主张 “赠与不知情”，与此前行为矛盾，且刘畅提交的住院记录显示，刘志强 2024 年 3 月脑部肿瘤切除后意识不清，去世前 1 个月的陈述可能受他人影响，可信度低；② 无其他证据佐证：刘志强的陈述无书面协议、录音等其他证据佐证，仅凭单方口头陈述无法推翻 2016 年已履行完毕的赠与协议（过户、缴税、实际持有），法院不予采信。

三、裁判结果

驳回原告刘芳的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 房屋赠与协议效力维权：3 个核心要点

举证 “个人财产来源”，锁定处分权基础

若赠与房屋源自婚前财产转化，需收集拆迁补偿协议、婚前购房合同、售房款银行流水、再购房付款记录等证据，形成 “婚前财产 - 出售 - 再购房” 的完整链条，证明房屋属个人所有，有权自由处分，反驳 “夫妻共同财产” 的主张。

留存 “对方知情” 证据，反驳 “不知情” 抗辩

赠与后需保留对方知晓产权变更的证据（如微信聊天记录、居住证明、物业费代缴记录），若对方在合理期限内未提出异议，可主张其 “默认知情”；对方以 “不知情” 抗辩时，提交上述证据证明其知晓事实，打破 “恶意隐瞒” 的不实主张。

质疑 “矛盾陈述” 可信度，强化协议有效性

若对方以 “权利人去世前陈述” 抗辩，需收集权利人此前的书面文件（如授权委托书、财产处置协议）、健康状况证据（如住院记录、意识评估报告），证明陈述前后矛盾或系意识不清时作出，可信度低，无法推翻已履行的赠与协议。

2. 婚前财产处置的 2 个关键提醒

留存财产转化证据，避免权属争议

婚前财产出售、再购房时，需通过个人账户收支款项，保留银行流水、购房合同等证据，明确财产来源与去向，避免因 “资金混同” 被认定为夫妻共同财产；必要时可签订《婚前财产协议》，明确财产归属。

赠与履行完整手续，确保效力无瑕疵

赠与房屋时，需签订书面《赠与协议》，办理产权过户并缴纳相关税费，保留缴税凭证、过户回执；若赠与对象为近亲属，可同步留存赡养义务履行证据（如医疗费支出、生活费转账），强化赠与的合理性与合法性。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “婚前个人财产不因形态转化变为夫妻共同财产，权利人有权自由赠与；对方对赠与知情且长期无异议的，视为默认同意，赠与协议合法有效；单方矛盾陈述无其他证据佐证的，无法推翻已履行的法律行为”。

建议遇此类纠纷时，优先梳理财产来源证据、赠与履行证据、对方知情证据，明确赠与协议的合法性，必要时咨询律师制定 “权属确认 + 证据抗辩” 的维权策略，确保赠与权益不受侵害。

法律小贴士

《婚姻法》明确，婚前财产不因婚姻关系延续转化为夫妻共同财产；《民法总则》规定，意思表示真实、内容合法的民事法律行为有效；对方对赠与知情且长期无异议的，视为默认同意，仅凭单方陈述无证据佐证的，法院不予采信，这是刘畅胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）