恶意交易损权益，卖房合同无效，女儿胜诉，北京房产继承律师分析

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林薇（原告，被继承人林鹏海之女，胜诉方）起诉邓明（被告一，林薇外甥，败诉方）、林芳（被告二，林薇姐姐，败诉方），要求确认 “一号房屋” 买卖合同无效并恢复登记，外甥与姐姐以 “房屋属宋霞个人所有、处分合法” 抗辩。近日，法院判决支持林薇，明确 “宋霞与邓明恶意串通损害继承人利益，合同无效，房屋应恢复登记至宋霞名下”。

一、案情梳理

1. 合同效力争议：女儿求确认无效，外甥拒恢复

林薇（原告，胜诉方）起诉邓明（被告一，林芳之子，败诉方）、林芳（被告二，林薇姐姐，败诉方），诉求：1. 确认宋霞（林薇母亲，2024 年去世）与邓明就 “一号房屋”（北京市海淀区，建筑面积 89.1㎡）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2. 判令邓明、林芳协助将一号房屋恢复登记至宋霞名下；3. 诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。

林薇主张：1. 父亲林鹏海（1999 年去世）与母亲宋霞育有林薇、林芳、林兰（1984 年去世，未婚无子女）三女；2. 一号房屋系 1989 年其与宋霞共同换房所得，1994 年房改购房时使用宋霞工龄，且由其支付购房款，属家庭共有财产，同时因购买于父母婚姻存续期间，林鹏海对宋霞份额享有 50% 权益；3. 2023 年宋霞与邓明在明知林薇为权利人、林鹏海遗产未分割的情况下，私自签订买卖合同（邓明代签宋霞名字），以 100 万元低价过户，未实际支付房款，属恶意串通，损害其合法权益，合同应无效。

邓明、林芳辩称：不同意诉求。1. 一号房屋 1994 年房改登记在宋霞名下，属宋霞个人所有，林薇无份额，且 2001 年继承公证已处理林鹏海遗产，林薇放弃一号房屋继承；2. 宋霞将房屋过户给邓明，是因邓明一家尽了主要赡养义务，属真实赠与，虽未支付房款，但买卖合同是过户形式，处分合法；3. 林薇已另行享受福利分房，无权再主张一号房屋权益。

2. 关键事实：房屋与合同证据

核心权属证据：1989 年《换房协议书》载明宋霞与林薇共同将两处住房换为一号房屋，约定 “确保林薇住房，林薇不再向单位要房”；1994 年《房屋买卖契约》由宋霞签订，购房款收据显示 “交款人林薇”，房改时使用宋霞39 年工龄；2001 年继承公证仅涉及林鹏海名下 “二号房屋”，未提及一号房屋，邓明、林芳无证据证明林薇放弃一号房屋继承。

合同履行证据：2023 年《北京市存量房屋买卖合同》载明成交价 100 万元，邓明承认 “宋霞签字由其代签，仅宋霞按手印，未实际支付房款，实质为赠与”；一号房屋市场价值远高于 100 万元，低价过户且无付款记录，不符合正常交易逻辑。

共有与遗产证据：一号房屋 1994 年购买于林鹏海与宋霞婚姻存续期间，根据《民法典》规定，属夫妻共同财产，林鹏海1999 年去世后，其 50% 份额未分割，林薇、林芳为法定继承人；林薇提交的 2007 年《住房补贴申请审核表》显示宋霞、林薇均注明 “母女合换此房”，印证房屋共有属性。

赡养与分房证据：邓明、林芳主张 “尽主要赡养义务”，但未提交医疗记录、生活费支出凭证；林薇虽另行拥有住房，但与一号房屋共有权无冲突，不影响其作为继承人的权益。

二、案件分析

1. 核心争议

宋霞与邓明签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通无效？

一号房屋是否属宋霞个人所有，林薇是否享有权利？

2001 年继承公证是否已处理林鹏海在一号房屋中的遗产份额？

2. 胜诉关键：恶意串通损害权益 + 遗产未分割，合同无效

（1）宋霞与邓明存在恶意串通，损害林薇作为继承人的合法权益

法律依据：《民法典》第一百五十四条（行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效）、第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。

事实推导：① 交易非真实：邓明承认 “未支付 100 万元房款，实质为赠与”，买卖合同仅为过户形式，属 “以虚假意思表示实施的民事法律行为”；② 明知权益未分割：宋霞明知一号房屋属夫妻共同财产，林鹏海50% 份额未分割，林薇为法定继承人，仍与邓明（林芳之子，知晓家庭情况）签订合同，主观存在恶意；③ 损害核心利益：以远低于市场的价格过户，且未告知林薇，直接导致林薇无法继承林鹏海遗产份额，符合 “损害他人合法权益” 的无效情形，法院认定恶意串通成立。

（2）一号房屋非宋霞个人所有，林薇享有共有权益，林鹏海遗产未分割

法律依据：《民法典》第一千零六十二条（夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产）、第三百零八条（共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有）。

事实推导：① 共有属性明确：1989 年《换房协议书》证明一号房屋由林薇与宋霞共同换房所得，1994 年购房款由林薇支付，2007 年《住房补贴申请审核表》双方均注明 “母女合换此房”，可认定林薇为共有人；② 夫妻共同财产：一号房屋 1994 年购买于林鹏海与宋霞婚姻存续期间，即使登记在宋霞名下，仍属夫妻共同财产，林鹏海享有 50% 份额；③ 遗产未分割：2001 年继承公证仅涉及 “二号房屋”，未提及一号房屋，邓明、林芳无证据证明林薇放弃继承，林鹏海遗产仍处于未分割状态，林薇作为继承人的权益受法律保护。

（3）邓明、林芳 “房屋属宋霞个人所有” 的抗辩不成立

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外）、《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条（当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，请求确认其享有物权的，应予支持）。

事实推导：① 登记不代表唯一所有权：虽一号房屋登记在宋霞名下，但林薇提交的换房协议、付款凭证、住房补贴表等证据，足以证明登记簿记载与真实权利状态不符，林薇享有共有权益；② 继承公证无关联：2001 年公证未涉及一号房屋，不能推定林薇放弃该房屋继承，邓明、林芳以 “公证已处理遗产” 抗辩无事实依据；③ 福利分房不冲突：林薇另行享受福利分房，是其个人权益，与一号房屋的家庭共有属性无关，不能以此否定其在一号房屋中的权利。

三、裁判结果

确认宋霞与邓明于 2023 年 9 月 22 日就 “一号房屋” 签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

被告邓明、林芳于本判决生效之日起七日内，协助原告林薇将 “一号房屋” 恢复登记至宋霞名下；

驳回原告林薇的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 确认房屋买卖合同无效维权：3 个核心要点

举证 “恶意串通 + 虚假交易”，锁定无效情形

若发现亲属私自过户房屋，需收集 “未支付房款、低价交易、代签合同” 等证据（如银行流水、合同文本、录音），证明交易非真实；同时提交 “权利人证明（如换房协议、付款凭证）、遗产未分割证明（如公证未涉及该房屋）”，证实对方明知存在其他权利人仍恶意处分，符合《民法典》第一百五十四条无效情形。

反驳 “登记即所有权”，主张真实权利状态

对方以 “房屋登记在个人名下” 抗辩时，需提交证据证明登记簿记载与真实权利不符（如家庭共有协议、出资凭证、历史交易记录），依据《物权编解释（一）》第二条主张真实权利，打破 “登记即唯一所有权” 的片面认知。

明确遗产范围，保护继承权益

若房屋涉及已故亲属遗产，需确认是否已通过公证、诉讼等方式分割，如未分割，提交亲属关系证明、已故亲属死亡证明，主张作为法定继承人的权益，证明对方处分行为损害遗产继承权，强化合同无效的理由。

2. 家庭房屋处分的 2 个关键提醒

共有房屋处分需全体同意，避免单独过户

家庭共有房屋（如夫妻共同财产、子女共同出资房屋）处分时，需经全体权利人书面同意，避免以 “登记在一人名下” 为由单独过户，否则可能因 “恶意串通” 被认定无效；涉及遗产的，需先完成继承分割，明确各继承人份额后再处分。

留存关键证据，防范后续争议

换房、购房时，保留换房协议、付款凭证、工龄使用证明等文件；处理遗产时，确保公证或协议明确涉及全部家庭财产，避免遗漏；发现亲属擅自处分房屋时，及时固定录音、聊天记录等证据，为后续维权奠定基础。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “房屋处分需尊重真实权利状态与继承权益，明知存在其他权利人仍以虚假交易形式过户，构成恶意串通，合同无效；登记仅为物权公示方式，不代表真实权利归属，有相反证据可推翻登记效力”。

建议遇此类纠纷时，优先梳理权利归属证据、交易异常证据、遗产未分割证据，明确合同无效的法定理由，必要时咨询律师制定 “证据固定 + 无效主张 + 恢复登记” 的维权策略，确保合法权益不受侵害。

法律小贴士

《民法典》明确，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效；夫妻共同财产在婚姻存续期间购买的，即使登记在一方名下，仍属共同财产；遗产未分割时，法定继承人享有继承权，他人不得擅自处分；《物权编解释（一）》支持以相反证据推翻不动产登记簿记载，这是林薇胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）