美国减息 香港楼市将转势

浸大会计、经济及金融学系副教授麦萃才预计，下半年消费情况一般,会较第二季畅旺，这亦将支持本地经济。他相信，带动第二季出口表现的抢出口因素，会继续在第三季初段出现，因为中美继续就经贸问题谈判，有助商家抢出口，以应对包括美国年底的消费旺季需求，但部分出口需求或已在早前消化，相信是当局维持全年经济增长预测的原因。另外,他谈及楼市,他认为美联储局减息,港楼市有望止跌回升。

麦萃才

利率犹如楼市“关键东风”

麦萃才表示，本港楼市于2022年美国启动加息步伐以来，本港楼价已连续3年出现跌幅，今年跌势尚未结束，直至早前银行同业拆息下调，交投始见起色，令息口已成为楼市上升的“关键东风”。

他强调，美联储局落实减息，本港银行将跟随，令定期存款息率进一步下降，这有望吸引更多投资者入市买楼，全年楼价可望录得轻微升幅，冀望终止楼价跌势。

租金与定存有明显利差 增加入市吸引力

麦萃才继续表示，今年受惠于银行同业拆息（Hibor）显著下降，回落至2厘以下，出现供平过租的情况，买家加快入市，令楼市由4月起交投显著增加。

麦萃才称，利息成为楼价上升的“重要指标”，若美国落实减息步伐，今年全年楼价有望录得轻微升幅，以现时本港属于A类细单位（面积431平方呎以下），整体租金回报约为3.7厘，现时本港主要大型银行定期存款息率约1.7厘至1.8厘，两者存在明显差异，若美国联储局议息减息0.5厘，即定期存款息率进一步下降，投资者入市的吸引力将大幅提升，若减息只有0.25厘，影响则相对较少。

香港人并非难置业

近日国际公共政策顾问机构Demographia发布“国际楼价负担能力报告”，数据显示香港连续第15年居全球楼价最难负担城市榜首，楼价对收入比率回落至14.4倍，即一个家庭不吃不喝需要14.4年，才能在香港置业。

记者问报告是否显示香港人很难买楼，他说，报告虽然从一定角度反映了香港房价的难以负担，但不够全面。该报告所选择的95个城市，并非是世界性的，当中大部分都是美国、澳洲、欧洲等地的城市，而亚洲除香港特区及新加坡外，日本东京、韩国首尔等城市并不包含在内。

麦萃才又指出，虽然比率越高、负担越重，但并不等于负担重的地区，多数人都“无楼可住”而要露宿街头。“香港约有五成人口住在公屋、居屋等公营房屋内居住，收入超过一定水平则需找私人物业；而其他多数国家都没有公屋政策。”

“因此‘住’和‘拥有’物业是不一样的。”麦萃才说，部分公屋价格是市价的六至七折，若用住公屋价格的中位数来衡量楼价可负担水平，相关数字还会更低。此外，即使购买私楼，香港也会要求每月按揭供款在家庭入息的占比不超过五成，将家庭能否负担考虑在内。

他更强调，在房屋福利政策方面，港府近年来一直兴建公屋、过渡性房屋等，加快市民“上楼”时间；香港积极发展北部都会区，有望总共提供逾50万个新住宅单位。麦萃才表示，香港楼价高，并不意味着香港人“没地方住”，只是若将房屋当作投资来考虑，可能对一般家庭来说相对困难。

来源：香港经济导报

作者：本刊主笔 何洁霞