沪版“好房子”规范落地：大阳台不再奢侈，推动市场转向卷品质

继北京之后，上海“好房子”规范也来了。

9月28日，据新京报贝壳财经记者从“上海规划资源”官方公众号获悉，上海市规划和自然资源局于9月26日发布了关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知（以下简称“意见”），这意味着上海版本的“好房子”规范正式落地。

在上海版本的“好房子”规范中，阳台半计容上限被打破、风雨连廊、架空层、车库不计容等，既参考了北京好房子新规也有创新。业内人士解读称，随着上海好房子新规的落地，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，得房率也有望进一步提高。

沪阳台计容上限提升，居住舒适度升级

在意见中，最受市场和购房者关注的是阳台计容面积规则的变化。

在最新出台的意见中，在阳台计容方面的规定为：阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。

而老版的《上海市住宅设计标准》（DGJ 08-20-2019）中，当阳台设计进深不超过1.8米且水平投影面积小于或者等于8米时，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率，否则按照其水平投影面积的全面积计入容积率。对比可见，阳台计容面积上限提高，这也意味着“大阳台”将更容易实现，且计算一半面积，得房率进一步提升。

此外，对于开敞式阳台，意见指出，为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

亿翰智库地产研究员周旋解读称：“以前上海有规矩，阳台进深超1.8米、面积超8平方米要全面积计容，导致不少项目为了保障赠送比率，阳台真的很小，小户型还好，大户型真憋屈。阳台计容面积上限提高后，比如，160平方米的房子能有16平方米阳台，而且其中8平方米不计容，这面积快赶上老房子的小卧室了，摆个茶桌、种点花草，舒适多了。”

终结“灰色地带”，推动市场合规发展

还有值得关注的是，此次阳台计容面积更改也规范了上海新房市场，此前“飘窗改卧室”“爆改三阳台”的灰色地带也宣告终结。在今年年初，上海市面上曾出现了一批“三阳台”的产品，突破了旧的设计规范，但是如今这种“灰色地带”成为“透明”，未来市场也将更为规范。

对比北京“好房子”中阳台的设计调整，按照《北京市高品质商品住宅设计导则》（下称“导则”）中指出，鼓励综合考虑北方气候特点、区域环境特征、建筑高度等因素，在保证居住安全性与后期管理可实施性的前提下，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台。同时，今年2月，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（下称“技术要点”）。根据技术要点明确，为增强居民获得感，营造多样化生活空间，满足居民休憩、晾晒等需求，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

由此来看，上海此次阳台设计标准与北京好房子技术要点相同；但是，基于南北方气候差异，北京更多强调的是开敞式阳台以及空中花园的设计，而上海此次重点是调整了阳台计容的规则。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称：“对于阳台设计的新规，会产生较大的影响，开发商设置阳台的积极性明显增加，也使得购房者对于此类大阳台或多阳台的住房更为青睐，但同时也要注意合规性。鉴于今年5月份住宅项目规范落实后，各地出现了一些夸大阳台、高得房率的事件，引起不小争议，所以上海各项目要珍惜此次政策，防范政策扭曲，真正做出好阳台和精品项目。”

风雨连廊成“标配”，上海新增车库不计容

参照北京，作为一线城市，上海新房市场中，外立面材质的提升是一个明显趋势。意见规定，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合—”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。

“现在外立面饰面层不计容，开发商终于不用在颜值和空间之间二选一了。”周旋解读称：“杭州、成都对外立面的要求早就大大提升了，这次上海也算是跟上步伐了。而且上海这两年拍了不少高价地，新规松绑后，高端项目肯定会用上干挂石材、陶板、金属板这种高品质材料，大多数刚需项目的外立面也会迭代更新，到时候新规产品外立面会更有质感。”

此外，和北京鼓励设置“风雨连廊”“架空层”的思路一致，此次意见也规定，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率；架空层净高不宜低于3米；架空层、风雨连廊等共享空间不得围合封闭改作他用，不得出售。

对比来看，北京对于架空层设计还给出了上限。导则中指出，首层设置架空层的住宅建筑，架空层层高一般不宜低于3.6米。技术要点补充指出，对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。

而上海在意见中新增了车库不计容的细则。意见称，结合土方减量化，小区内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计入容积率。在停车库上层另有公共需要增设架空层和风雨连廊，可按照意见第（五）点执行。建筑高度地坪起算点一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。

同时，意见还鼓励住宅小区采用人车分流的交通组织形式，机动车、非机动车地下车库出入口顶棚、地下车库出地面楼梯和电梯的遮雨棚，其建筑面积不计入容积率。

在提升老旧小区环境方面，意见指出，支持老旧小区提升居住环境，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭的，无须办理规划审批手续。

北京和上海“好房子”标准部分技术要点对比。由新京报贝壳财经记者整理。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 卢茜