名为房屋买卖合同，实为借款，“以房抵债”效力如何认定？

向他人借款

同时签订房屋买卖合同

逾期还款时债权人要求以房抵债

签订房屋买卖合同是否有效？

[案情简介]

2015年2月5日，被告向原告借款，原告为保证其到期能实现债权，与被告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定，原告以100万元的价格向被告购买位于曲靖市的别墅，被告于2015年5月6日前到房屋产权登记机关配合原告办理产权过户登记手续。同日，原告向被告汇款94.5万元，被告向原告出具收条一份。收条载明，被告已收到原告支付的别墅转让款100万元，其中转账支付94.5万元，现金支付5.5万元。另查明，原、被告双方未出具书面借条，未约定利息及还款时间，被告为购买本案诉争房屋交纳房款183万余元。

原告的原始的诉讼请求为要求被告于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续；经法庭释明后，原告诉请变更为由被告偿还原告借款本金100万元。

[法院判决]

判令由被告段某于判决生效后三十日内偿还原告李某借款本金100万元。

[张晓彬律师评析]

“名为房屋买卖，实为借贷”，在实践中是指双方当事人之间真实的法律关系是借贷，但为了担保债务的履行，双方又签订了一份房屋买卖合同；双方同时约定：若债务人按期还款，则房屋买卖合同不再履行；若债务人到期无法偿还债务，则履行房屋买卖合同，债务人将涉案房产的所有权转移给债权人，用以抵偿债务；该类协议在涉及以房产为借款提供担保的情形时最为常见，通常的理解为以房抵债协议。

“名为房屋买卖，实为借贷”实际上否定了当事人具有房屋买卖的意图，当事人之间买卖合同只是外观形式，而双方之间的真实意图在于建立民间借贷关系，此类案件应按照民间借贷法律关系进行审理。

当发生纠纷时，一方主张是“房屋买卖”，另一方主张是“民间借贷”，人民法院会综合以下因素进行“穿透式审查”，探究当事人的真实意思表示：

1、背景关系：人民法院会查明当事人双方之间是否存在事实上的民间借贷关系，包括审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实。

2、合同中关于权利义务的约定：人民法院会查明房屋买卖合同签订的事实经过，包括双方是否具有真实的房屋交易目的、房屋价格、双方合同义务是否实际履行等内容。房屋买卖合同属于双务合同，当事人双方均负合同义务。房屋买卖合同条款是否异常简单，是否缺乏普通买卖合同中关于交付时间、过户手续、瑕疵担保、违约责任等细节约定，都是认定合同关系是否真实存在的依据。

3、担保条款：合同中直接约定“到期不还款，物归债权人”，这种条款因违反公平原则而无效。

人民法院认定房屋买卖合同关系是否真实存在，需要考虑房屋买卖双方存在房款支付、房屋交付的双务合同行为，卖方的意思表示是取得房屋的市场对价，买方的意思表示是取得房屋的所有权。

如果房屋买卖双方在合同约定“卖方在约定的期限内回购房屋，并向买方支付利息”，则与《中华人民共和国民法典》第九章对于买卖合同条文规定的典型特征明显不符。卖方的意思表示是取得款项并占有、使用一定期限，买方的意思表示是收取一定利息，到期收回本金，本意并不是为了取得房屋所有权。这类“买卖合同”的本质是卖方以房屋作为担保向买方进行借贷活动，在不考虑典型担保、非典型担保的情况下，实际上与抵押借贷合同法律关系的本质是一致的。买卖双方签订房屋买卖合同只是外观形式，双方之间的真实意图在于建立民间借贷关系。

综上，人民法院在处理“名为房屋买卖，实为借贷”类似的民事法律关系时，会结合当事人双方签订的合同内容以及实现合同的根本目的，透过现象看本质，在否定买卖合同的效力，并将其回归到借贷+担保的法律框架内处理，按照民间借贷法律关系处理。

[法律规定]

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条：【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

[案例来源]

最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之十四：李某诉段某民间借贷纠纷案