659㎡自建房 7 年物业费纠纷，公章争议引检察介入

“我的自建房拥有独立产权，既未与同区域其他住户共用设施设备，也不在原相关单位建设用地规划范围内，且从未享受过物业实际服务，为何要缴纳物业费？更让人疑惑的是，向我追缴费用的‘管理机构’，其公章合法性存疑，相关争议却未得到明确处理。” 近日，广西河池市金城江区一位业主（下称 “业主方”）反映，自己的 659 平方米自建房卷入一场长达 7 年的物业纠纷，不仅被划入某小区物业管理区域、被判补缴万元物业费，还发现小区前管理机构存在公章使用争议，维权过程面临诸多阻碍。

一、纠纷缘起：独立自建房被划入物业区域，7 年缴费争议爆发

时间回溯至 2018 年，业主方通过合法司法拍卖，购得位于河池市金城江区金城西路 25 号的一栋 7 层自建房，建筑面积达 659.29 平方米。根据其提供的不动产权证书、原始土地转让协议等材料显示，该房屋宅基地源自个人合法转让，并非原河池市财政系统相关单位规划用地；房屋前门直接连通市政道路，水电设施均为独立户表，与周边的财政惠文住宅小区（下称 “惠文小区”）无任何共用、共有设施设备，属于产权完全独立的物业。

2021 年 9 月，河池市财政系统相关单位向河池市住房保障和房产管理中心（下称 “河池住房中心”）提交《关于请求确定物业管理区域划分的报告》，申请将惠文小区划分为一个物业管理区域，报告中却将业主方的自建房纳入其中，称该小区共 113 户（含多层住宅 18 户、独栋别墅 94 户、办公楼 1 户）。

（区域划分意见书，当事人提供）

内容显示：根据《广西物业管理条例》有关规定，同意将位于金城江区金城西路 25 号的河池市财政惠文住宅小区划分壹个物业管理区域。区域四至为东至金城江区人民政府、西至城西 B 号路、南至教育路、北至金域西路；占地面积 28368.8 平方米，物业类型含多层住宅、别墅、办公，总建筑面积 46633 平方米，总套数 113 户。划分后建设单位需严格落实规定，不得擅自改变现状。

2021 年 10 月 9 日，河池住房中心在惠文小区公告栏张贴《关于征求进一步明确河池市财政惠文住宅小区物业管理区域意见的公告》，公示期为 7 天，明确物业管理区域四至范围包含业主方的自建房。业主方表示，从未看到过该公告，也未收到任何征求意见的通知。公示期满后，河池住房中心于 2021 年 10 月 21 日出具《物业管理区域划分意见书》，正式将其房屋划入该小区物业区域，为后续物业费纠纷埋下隐患。

2023 年 6 月，河池市财政惠文住宅小区第一届业主委员会（下称 “惠文小区业委会”，2021 年 12 月 19 日成立，业主方称未收到参加业主大会及投票表决的通知）向金城江区人民法院提起诉讼，以业主方拖欠 2018 年 12 月至 2021 年 12 月物业费为由，要求支付相关费用（其中 2018 年 12 月 175 元，2019-2021 年每年 2880 元，2023 年 3564 元）。最终，法院判决业主方支付物业费 12379 元，该判决已生效。业主方对此表示，自家房屋无需通行小区大门，且 2023 年 2 月 28 日业委会曾通过微信通知禁止其车辆停放小区，此后人员及车辆出行均未使用小区大门与道路，对需承担其他 112 户相关费用的判决难以认同，随后开启维权进程。

（业主方自建房外观图，当事人提供）

二、纠纷升级：错列被告引发连环诉讼，前管委会公章争议浮出水面

令业主方意外的是，惠文小区业委会在起诉自己的同时，还将与其有业务往来的韦某列为共同被告，理由是 “韦某系业主方配偶，应共同承担物业费”。但事实上，韦某仅是业主方公司的业务伙伴，因偶尔需出入小区，按财政局门卫要求留下了车辆登记信息。

韦某得知被诉后，立即从南宁返回金城江与小区业委会沟通，要求撤诉却未获同意。直至开庭当日，韦某在前往金城江区法院应诉的途中，接到法院工作人员电话通知，被告知业委会已在开庭前撤诉，无需开庭。此次纠纷导致韦某支出交通油费、住宿费等近 2000 元，随后韦某以 “错告” 为由反诉惠文小区业委会侵权，要求赔偿损失。该案历经一审、二审和再审：一审法院认定业委会存在错告行为，判决其赔偿韦某 400 元；二审法院则以 “业委会基于疫情防控信息采集表等材料形成合理信赖（该表非业主方提供）” 为由，撤销一审判决，驳回韦某诉求；2024 年，广西高院驳回韦某的再审申请，认定业委会不构成侵权。

韦某表示，这场错告让自己来回奔波，耗费了大量时间与金钱，最终却未能获得合理赔偿。而更让韦某与业主方关注的是，在梳理案件证据过程中，他们发现惠文小区业委会的前身 —— 河池市财政惠文住宅小区管理委员会（下称 “前管委会”），存在公章制作与使用的合规性争议。

根据业主方提供的证据及河池市公安单位金城江分单位的调查材料显示，前管委会在 2023 年 3 月 6 日向第一届业主委员会提供《业主方欠缴物业的情况说明》时，使用的是 “河池市财政惠文小区管委会” 名称，且未按照《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》，到公安机关指定刻章单位刻制公章，也未办理备案手续。业主方对此提出疑问：“一个公章来源存疑的机构，向我追缴物业费的依据何在？”

业主方就 “前管委会涉嫌公章违规” 一事多次向河池市公安单位金城江分单位报案，警方于 2024 年 6 月 5 日立案。但 2024 年 7 月 1 日，警方以 “违法行为已过追究时效” 为由，作出《终止案件调查决定书》。公安人员前往调查时，前管委会主任在询问笔录称：前管委会原先私刻的公章已自行销毁。

业主方对该结果持有不同意见，认为前管委会使用违规公章催缴物业费的行为持续多年，且该公章可能还用于其他事务，警方的调查仍需进一步深入。业主方进一步指出，惠文小区业委会在 2023 年的诉讼中提交的证据里，仍有标注 “前管委会” 名称的材料，这意味着违规公章的使用或许并未停止，但警方未对此展开详细核查。

三、拉锯持续：行政诉讼与检察监督同步推进，核心争议待解

为推翻 “自建房被划入小区物业区域” 的认定，2024 年 1 月，业主方以 “河池住房中心划分程序违法、无权将独立产权房屋划入他人小区” 为由，向河池市宜州区人民法院提起行政诉讼，请求撤销《物业管理区域划分意见书》。

庭审中，业主方提交了不动产权证、建设用地规划许可证、南方电网及水厂证明等证据，证明其房屋水电独立、出入不依赖小区道路，与惠文小区无任何关联；河池住房中心则辩称，划分依据是小区整体规划红线图，且已履行公示程序，同时提出业主方曾因车辆停放在该小区道路，需缴纳 2022 年物业费方可免费停放，该行为可视为对物业区域划分的认可。最终，一审、二审法院均认定河池住房中心的划分程序合法，驳回业主方的诉讼请求。

业主方解释称，缴纳 2022 年物业费是因占用小区道路停车而支付的相关费用，并非对物业区域划分的认可，没想到反而成为法院认定的依据。目前，业主方已就该案向有关检察机关申请民事监督，相关部门于 2025 年 9 月已决定受理。业主方表示，希望相关部门能查清事实，维护自身合法权益。

截至目前，围绕该自建房的物业纠纷已衍生出物业费追缴、侵权责任、行政诉讼三类诉讼，涉及法院一审、二审、再审及检察监督多个程序，但核心争议仍未解决，主要包括：“独立自建房是否应被强行划入同一物业管理区域”“自建房与被划入区域的其他业主无共有部分、共用设施设备，且无授权委托、未享受物业实际服务的情况下，业主委员会是否有权收取物业管理费”“前管委会公章违规问题是否应进一步追责”。

四、争议追问：物业区域划分需规范，公章合规性争议待厘清

业主方的经历，折射出当前物业管理区域划分中可能存在的问题。业主方认为，自家房屋有明确的独立产权证明和合法土地来源，却被划入其他小区的物业管理范围，还需承担非自身享受的物业服务费用，合理性有待商榷。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十二条规定，物业管理区域划分应 “遵循规划在先、有利于实施物业管理的原则，综合考虑建设用地宗地范围、物业类型、共用设施设备等因素”，而业主方的自建房显然不符合 “共用设施设备”“同一宗地范围” 等划分条件。

同时，《广西壮族自治区物业管理条例》第二条明确，物业管理主要针对业主共有部分的经营管理。业主方的建设用地及自建房与其他业主之间不存在共有部分和共用设施设备，客观上缺乏物业管理的服务对象，双方也未签订委托管理合同，此类情况下的欠费争议，仍需进一步明确法律边界。

此外，依据《物业管理条例》第三十二条，从事物业管理服务的主体应当具备独立法人资格。业主委员会作为非企业组织机构，不具备独立法人资格，其作为物业管理服务主体收取物业费的法律依据，也需要进一步厘清。

另一方面，前管委会公章违规问题未被立案查处的情况，也引发了对 “行政违法追究时效” 适用范围的讨论。不少人认为，若违规行为存在持续影响，或涉及其他未查清的使用场景，仅以 “过时效” 终止调查，可能无法充分保障相关方的合法权益。

目前，业主方的维权仍在继续。业主方希望通过自身经历，让更多人关注普通市民在物业纠纷中的合法权益保护，也期待检察监督能推动案件进展，查清物业管理区域划分的合法性、业主委员会自管收费的合规性及前管委会公章问题的真相。“我只是想依法维护自己房屋的合法权益，没想到过程会如此艰难。” 业主方的话语中虽有疲惫，但仍对合理解决纠纷抱有期待。

这场持续 7 年的纠纷，不仅关乎一栋自建房的权属与费用争议，更涉及物业管理区域划分标准、行政程序合法性及机构公章管理等多方面问题。截至发稿，检察机关的监督审查工作仍在进行中，事件后续进展，将持续关注。