一根横梁结下“梁子”，二手房交易如何避坑？

作者：□特约撰稿 杨泓艺

　　在一起房屋买卖合同纠纷中，卖家明确在购房合同中承诺客厅无承重梁，没想到买家在装修时却发现吊顶里“藏”着承重梁，这种情况下，买家有权要求赔偿吗？

　　让买方不可承受的“承重梁”

　　2023年3月，张女士及其幼子与李先生夫妻签订房屋买卖合同，约定李先生夫妻向张女士母子出售某处房产。合同约定，如李先生一方未按约履行，逾期超过15日则视为根本性违约，张女士一方有权单方解除合同，李先生一方应退还已收全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。

　　同日，双方另签订一份补充协议，约定该房屋成交价为570万元，李先生承诺该房屋客厅里无承重梁存在。

　　签约后，张女士向李先生夫妻支付了购房款570万元，双方办理了产权变更过户手续，张女士母子于2023年5月取得不动产权证。

　　然而，2023年7月初，张女士在装修房屋时，发现客厅靠近次卧的位置有一根横跨房屋的承重梁，于是联系购房中介，就赔偿事宜进行协商。因协商未果，故以卖方违约为由诉至法院，要求李先生二人支付违约赔偿金114万元及律师费8000元。

　　张女士认为，房屋有无承重梁会影响客厅高度，是其考虑是否购买该房屋的重要因素。自己曾多次询问李先生夫妻，但对方故意隐瞒真实情况，违反合同约定。李先生夫妻辩称，自己于2006年购入系争房屋并装修，居住使用十几年，原来的客厅全部进行吊顶，故对承重梁的情况不知情。张女士已取得系争房屋产权并实际入住，合同履行完毕。而且，承重梁位于客厅天花板约三分之一处，其余三分之二均正常吊顶，不影响使用，张女士并无任何损失。

　　法院酌情判令被告赔偿

　　法院经审理认为，被告李先生夫妻在出售房屋时，确实向原告张女士母子作出“客厅无承重梁存在”的承诺，内容有违客观事实，理应承担违约责任。补充协议虽然就违约责任作出约定，但赔偿总价款20%的违约金的前提是买方行使单方解除权。审理中，买方并未主张解除合同，故难以直接适用该条款。

　　鉴于客厅承重梁客观上影响房屋层高，导致使用价值贬损，根据一般人的生活常识和居住习惯，法院最终酌情判令李先生夫妻赔偿张女士母子5.7万元。张女士主张的律师费损失，缺乏依据，法院不予支持。

　　判决后，双方均未上诉。

　　二手房交易“避坑”提示

　　该案主审法官表示，相比期房，二手房更具有“所见即所得”的优势。但正如本案中张女士对客厅无承重梁有要求，因个人需求不同，房屋质量、学区、装修、周边环境等均可能是影响购房者是否购买的重要因素，买卖双方也可能因此产生纠纷。

　　首先，购房者应尽量明确自己的购房需求，如有学区名额、房屋结构等特殊需求，应与卖方沟通协商，将相关因素加入购房合同中。同时，对于交易金额、交易周期、产权证办理、违约责任等重要条件，也尽量在合同中予以规范。本案中，张女士正是通过将自身需求纳入合同条款内容，在发现“货不对板”后，方能以对方违约为由，寻求法律救济。

　　其次，诚实信用原则是确保二手房交易顺利进行的基础，也是双方权益的保障。作为卖方，应当如实告知房屋的真实状况，包括但不限于房屋结构、产权归属、抵押情况等问题，尤其对于买方的个人重要需求，不应为了卖出房屋而作隐瞒。本案中，李先生在合同内作出了与实际情况相悖的承诺，客观上影响了买家的购房决策，也影响了房屋的使用价值，因此最终法院判决卖家酌情赔偿。

　　最后，二手房交易中，如发现房屋存在不符合合同约定的情形，或者对方违约，应保留好各种沟通记录、鉴定报告、购房合同、交易凭证等，通过多种途径积极维权。可以通过购房中介，积极与对方协商解决方案；如协调不成，可以寻求司法途径维护自身合法权益、确保交易公平公正。

【来源：民主与法制时报】