万科借款超259亿，续命全靠深铁，成同行缩影

曾经的万科，是房地产行业里的“乖学生”，业绩稳健，口碑卓著，在黄金时代里，它是许多人眼中的明日之星。

但今天，这个名字却和“巨亏494.78亿元”、“资金窟窿800亿元”、“ICU里的挣扎”连在一起。

从曾经每月三四百亿的销售额，到如今月均只剩一百多亿，万科的落差让人难以置信。

这一切转折背后，是一个庞大企业面对寒冬的无奈，是一个行业从高峰滑向低谷的宿命，更残酷的是，这场输血与流血的赛跑没有绝对赢家。

深铁集团一次次伸手相助，却也面临自身的考验，问题是，深铁的这场“输血”到底还能持续多久？

万科这场动荡，从外界看似突然而猛烈，但其实是长期积累的结果。

病人进了ICU，总有个病程，所谓的“流血不止”，归根结底是销售下滑、债务压顶与资产减值三大重锤的叠加。

先从最显眼的一点说起：销售端的雪崩。

2024年，万科的合同销售金额只有2460.2亿元，比上一年又少了三分之一多，同比下降34.6%。

换句话说，原本单月三四百亿的辉煌，如今缩水到了每个月只能挣个百亿出头，这就像一个原本体格健壮的人，突然陷入营养不良，血压急剧走低，只能靠外部输液维持。

其实问题并不止在销售，土地储备本来是万科赖以发展的燃料，但它手里的这部分资源并不优质。

2022年之前的非理性拿地成为今天的拖累，大量项目压在三四线城市和中西部城市，市场下行时，这些土地成了难以变现的沉重负担。

拿地少了，不仅是因为资金紧张，更是因为土地本身已经不再是可靠的未来。

钱花了，销量下滑，亏损自然接踵而至，2024年，万科交出了上市以来第一份年度亏损表——巨亏494.78亿元，而资产减值成了吞噬利润的黑洞。

光是那一年，万科就计提了大额资产减值，占税前亏损的71.13%。更可怕的是，这不是孤立的数字。

过去四年半，累计计提减值超过4076亿元，这个数字几乎等于公司三分之一的总资产。

减值听似账面游戏，但在现实里，它就是血块，堵在企业的血管里，让原本的资金循环不畅，最终逼迫企业进入ICU。

面对这样的病情，输血成了唯一的办法，于是我们看到了深铁集团的行动，作为股东，也是“父母”般的存在，深铁一共出手了9次，共计259.41亿元。

钱不是随便砸的，利率优惠，期限不超过三年，明确规定只能用来偿还债券本金和利息，可以说，这些资金像急救医生手里的点滴，直接接到了万科身上，帮它在债市上稍微稳住阵脚。

可光靠别人输血远远不够，病人自己也得配合治疗，所以，万科开始“瘦身健体”。

2024年，它通过大宗交易签约259亿元，成功回款104亿元，2025年上半年，也通过13个项目的大宗交易，签约了64.3亿元。

出售的不是零头，而是包括商业地产、冰雪业务在内的非核心资产，这些都是曾经的荣耀资产，如今却只好割肉换血。

在融资端，2024年万科还是有一些动作的，它实现了新增融资与再融资948亿元，还拿到了79个白名单项目的批准。

这些都为企业提供了一定缓冲，只可惜，这缓冲和庞大的债务相比，仍然是杯水车薪，到2024年末，万科的货币资金对短债覆盖率只有55.7%，远远低于安全水平。

换句话说，它账上的钱只够支付一半近期要偿还的债务。对于一个习惯于庞大规模运转的房企来说，这几乎等于每天都在掰着指头过日子。

问题是，输血不是一劳永逸的办法，这就像一个病人血流不止，医生虽然已经拼命挂水，但输进去的量远追不上流出去的量。

到了这里，问题就变成了：深铁集团的这场救援能持续多久？要知道，2025年是万科的偿债高峰年，未来12个月，单单2025年12月，就有58.71亿元债券本息到期。

整整一年下来，境内有16笔债到期或遭遇行权，总规模326.4亿元，还要外加两笔境外债。

深铁虽然有实力，也代表着深圳的国资力量，手里还握着万科27.18%的股权，但连续几轮输血累计259.41亿元，对它来说也是不小的压力。

输血输得久了，救人者自己也可能发虚，更关键的是，万科自己的“造血”功能并没有恢复，房地产行业的整体回暖仍在路上。

尽管从2024年9月以来，政策端动作频频，各种刺激措施出台，但这些政策从纸面到市场，需要很长的传导链条，而在这段灰色过渡期，现金流如刀架脖子。企业能不能熬到行业复苏？这成了最大悬念。

有人会说，万科还有其他增长点，比如万物云，在2024年营收增长了8.9%，但这份增长就像瘦弱病人多喝了一碗米汤，远远不足以抵消开发业务巨额下滑的空缺，和庞大的债务缺口比起来，这点新业务的增长几乎微不足道。

所以，赢得了喘息机会，并不意味着赢得未来，深铁的输血，只是拉长了倒计时，并不能直接把病人治好。

真正的康复要依靠自身的造血能力，要依靠市场的真正回暖。否则，庞大的万科再辉煌，也只是“活在输液管里”的巨人。

最值得回味的一点是，万科的命运，正在改写一个长期以来的叙事：大而不倒。

在过去，龙头房企似乎总是可以获救，体量越大，安全垫越厚，但今天，我们看到的是即便是万科这样级别的巨头，也不得不直面现金流不足的生死劫。

时代潮水退去之后，没有谁能单凭体量就永远屹立。

万科的戏剧，最终是整个行业的缩影。

黄金时代过去了，土地红利没有了，政策温床消退了，连巨头都失去了往日的笃定。

活下去的逻辑，从规模转向了造血——从“拿地盖楼”变成了“能不能把现有现金流养好”。

黎明可能会来，可是在黑夜里憋气的人，能不能坚持到那一刻，才是最残酷的问题。