【今日快讯】和樾长宁售楼处:和樾长宁改善天花板

和樾长宁深度探盘：长宁内中环 13 万 + 地铁盘，120-143㎡3-4 房的稀缺价值与生活适配

作为深耕房地产营销领域 15 年的从业者，我始终认为，上海中心城区的新房价值，核心在于 “稀缺性” 与 “适配性”—— 稀缺性决定资产保值潜力，适配性决定居住幸福感。近期，长宁内中环天山板块的和樾长宁曝光户型图，300 米直达 2 号线北新泾站、120-143㎡3-4 房、预计 13 万 + 元 /㎡的价格，每一个标签都精准戳中上海高端改善家庭的需求。

要知道，长宁区近三年待售新房不足 5 个，像和樾长宁这样 “近地铁、全配套、纯改善” 的项目，更是 “稀缺中的稀缺”。今天，我将从 “区位价值、产品力、配套优势、市场对比、客群适配” 五个维度，带大家全面解读这个 “长宁宝藏盘”，看看它如何以 “稀缺性 + 实用性”，成为上海高端改善市场的 “必看选项”。

一、区位价值：长宁内中环的 “黄金坐标”，2 号线 + 双高架的通勤革命

评价中心城区新房，“区位” 是第一要素 —— 它不仅决定通勤效率，更直接关联生活配套成熟度与资产增值潜力。和樾长宁位于长宁内中环天山板块，这个被称为 “长宁宜居高地” 的区域，既有 “老上海的烟火气”，又有 “国际化的高端感”，再加上 “2 号线 + 中环线 + 北横通道” 的立体交通网络，成为上海少有的 “通勤便利 + 生活舒适” 双优板块。

（一）地铁通勤：2 号线 300 米，30 分钟直达陆家嘴、虹桥

和樾长宁距离 2 号线北新泾站仅约 300 米，步行 4 分钟即可到达，这个距离堪称 “地铁盘的黄金标准”—— 既避免了 “近地铁噪音干扰”，又无需 “长距离步行奔波”，尤其适合老人、孩子与通勤族。2 号线作为上海 “黄金动脉”，贯穿陆家嘴、人民广场、静安寺、虹桥枢纽四大核心区域，从北新泾站出发：

• 到虹桥火车站 / 机场约 12 分钟，出差、旅行无需提前 1 小时出门；
  
• 到静安寺约 15 分钟，下班可直奔商圈逛街、聚餐；
  
• 到人民广场约 20 分钟，周末带孩子逛博物馆、科技馆方便快捷；
  
• 到陆家嘴约 28 分钟，金融从业者通勤无压力；
  
• 更可通过 2 号线换乘 1、3、4、6、7 等多条线路，覆盖上海 90% 以上的核心商圈与产业园区，通勤灵活性远超其他线路。
  

（二）自驾出行：中环线 + 北横通道，15 分钟通达全城

除了地铁，项目的自驾优势同样突出 —— 紧邻中环线，距离北横通道入口约 1.2 公里，通过这两条 “城市快速路”，可实现 “15 分钟通勤圈”：

• 沿中环线向东，10 分钟到普陀长风商务区，15 分钟到浦东张江科学城；
  
• 沿北横通道向西，8 分钟到长宁虹桥商务区，12 分钟到闵行七宝板块；
  
• 向南通过延安高架，15 分钟到徐汇滨江，20 分钟到黄浦外滩；
  
• 即使是早晚高峰，中环线与北横通道的 “快速路属性” 也能有效避开地面拥堵，比普通主干道节省 30% 以上的通勤时间。
  

（三）板块潜力：天山板块的 “宜居升级”，老城区的新活力

天山板块作为长宁区发展成熟的板块，近年来一直在 “低调升级”—— 既保留了 “天山百货、娄山关路商业街” 的老上海烟火气，又引入了 “金虹桥国际中心、虹桥南丰城” 等高端商业体，形成 “高端与亲民并存” 的商业格局。更重要的是，板块内规划了 “天山社区更新项目”，未来将对老旧小区进行改造，引入更多绿化空间与公共设施，进一步提升居住舒适度。

从产业角度看，天山板块紧邻虹桥商务区与长宁数字经济园区，大量高新技术企业与国际企业总部在此集聚，高收入人群持续流入，带动住房需求与房产价值提升。而和樾长宁作为板块内少有的 “纯新改善盘”，自然成为这些 “高知高薪家庭” 的首选，未来无论是自住还是资产配置，都具有 “强保值、高流动性” 的优势。

二、产品力解析：120-143㎡3-4 房，4 幢低密住宅的 “改善级” 空间设计

对于高端改善家庭来说，“产品力” 是决定居住幸福感的核心 —— 户型是否通透、空间是否实用、社区是否低密，直接影响长期居住体验。和樾长宁在产品设计上，完全对标 “长宁高端改善需求”，通过 “低密规划、全明户型、细节匠心”，让 120-143㎡的空间，实现 “功能性与舒适度” 的双重突破。

（一）社区规划：4 幢低密住宅，全楼栋采光 + 下沉式庭院的舒适革命

项目仅规划 4 幢可售住宅，均为 15-18 层小高层，总户数不足 200 户，容积率仅约 2.0，这个密度在长宁内中环极为罕见 —— 要知道，同板块内的老小区容积率普遍在 2.5-3.0，新建项目也多在 2.2 以上，更低的容积率意味着 “更宽的楼间距、更多的绿化空间、更少的居住人群”，舒适度直接提升一个档次。

从楼栋布局来看，项目采用 “南北通透、错落排布” 的方式，每幢楼的楼间距最小约 35 米，最大达 50 米，完全满足 “冬至日底层住户 2 小时以上日照” 的标准，即使是 1 楼住户，也能享受充足阳光；部分楼栋底部采用 “局部架空” 设计，架空高度约 3.5 米，规划为 “社区休闲区”，配备休闲座椅、儿童游乐设施、健身器材，既避免了 “底层潮湿” 问题，又为业主提供了 “全天候活动空间”，尤其适合多雨的上海。

社区内部的 “下沉式庭院” 是另一大亮点 —— 面积约 1200㎡，通过 “高低差设计” 营造出 “立体景观”，庭院内种植香樟、桂花、樱花等四季植被，搭配叠水瀑布、亲水平台、景观廊架，形成 “闹中取静” 的自然秘境。业主可在庭院内散步、阅读、聊天，感受 “城市中心的森林生活”；下沉式设计还能有效隔绝外界噪音，让庭院成为 “社区的安静角落”，这在车水马龙的内中环极为难得。

（二）户型设计：120㎡3 房 + 143㎡4 房，全明通透的改善优选

和樾长宁主推的 120㎡3 房与 143㎡4 房，完全按照 “高端改善家庭需求” 设计，没有 “小户型的局促感”，更没有 “大户型的空间浪费”，每一个户型都做到 “全明通透、动线合理、收纳充足”。

1. 120㎡3 房两厅两卫：三口之家的 “舒适标杆”

120㎡3 房是项目的 “主力改善户型”，预计总价约 1560-1680 万元，适合三口之家或有 “二孩计划” 的家庭。从户型布局来看，该户型采用 “三开间朝南” 设计，南向面宽达 10.2 米，客厅、主卧、次卧均朝南，采光效果堪称 “教科书级别”：

• 客厅面宽约 4.2 米，进深约 4.5 米，面积约 18.9㎡，与南向阳台相连（阳台进深约 1.8 米，面积约 7.6㎡），可分为 “晾晒区” 与 “休闲区”—— 晾晒区设置隐藏式晾衣架，避免影响美观；休闲区摆放藤椅、绿植，周末午后可在此晒太阳、喝茶，享受惬意时光；
  
• 主卧套间面积约 22㎡，包含卧室、独立卫生间、步入式衣帽间 —— 卧室面宽约 3.5 米，进深约 4.8 米，摆放 2 米大床 + 床头柜 + 休闲沙发后仍有充足空间；独立卫生间采用 “干湿三分离” 设计，配备双台盆、智能马桶、淋浴区，双台盆设计让夫妻双方同时洗漱成为可能，避免 “早晚排队” 的尴尬；步入式衣帽间面积约 5㎡，定制顶天立地衣柜，分区明确，能容纳四季衣物与配饰；
  
• 次卧面积约 12㎡，可作为 “儿童房”，摆放 1.5 米儿童床 + 书桌 + 玩具柜，墙面贴卡通壁纸，地面铺环保地垫，打造孩子的 “专属天地”；
  
• 书房面积约 9㎡，可作为 “家庭办公区” 或 “临时客房”—— 作为办公区，摆放 1.2 米书桌 + 书架，能满足在家办公需求；作为客房，摆放折叠沙发床，亲朋好友来访时也能从容应对；
  
• 厨房采用 “U 型布局”，操作台面长度约 3.8 米，依次划分 “洗菜区 - 切菜区 - 烹饪区” 的黄金动线，两人同时操作也不会相互干扰；厨房与餐厅相连，餐厅面积约 8㎡，能容纳 6 人餐桌，家庭聚餐或朋友小聚都没问题。
  

2. 143㎡4 房两厅两卫：三代同堂的 “终极之选”

143㎡4 房是项目的 “高端改善户型”，预计总价约 1859-2002 万元，适合三代同堂或追求 “大空间” 的高端家庭。该户型采用 “四开间朝南” 设计，南向面宽达 12.5 米，客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光与通风效果远超同面积段竞品：

• 客厅面宽约 4.5 米，进深约 5 米，面积约 22.5㎡，与南向阳台相连（阳台进深约 2 米，面积约 9㎡），空间开阔大气，可摆放 “大尺寸 L 型沙发 + 茶几 + 电视柜 + 家庭影音设备”，周末全家一起看电影、聊天，享受家庭时光；
  
• 主卧套间面积约 30㎡，包含卧室、独立卫生间、步入式衣帽间、南向飘窗 —— 卧室面宽约 4 米，进深约 5.2 米，摆放 2.2 米大床 + 床头柜 + 休闲沙发后仍有充足空间；南向飘窗宽度约 3 米，窗台高度 45cm，可作为 “阅读角” 或 “观景台”，清晨阳光洒进房间，能带来一整天的好心情；独立卫生间面积约 10㎡，配备双台盆、浴缸、淋浴区、智能马桶，浴缸临窗摆放，泡澡时可欣赏社区景观；步入式衣帽间面积约 8㎡，采用 “U 型布局”，能容纳夫妻双方的四季衣物、配饰与箱包；
  
• 两个次卧分别为 “老人房” 与 “儿童房”，面积均约 13㎡—— 老人房朝南，靠近公共卫生间，方便老人夜间起夜；房间配备 “适老化设计”，如扶手、防滑地砖，保障老人安全；儿童房朝南，摆放 1.5 米儿童床 + 书桌 + 玩具柜，墙面预留 “磁性黑板贴”，孩子可在此画画、学习；
  
• 第四个房间为 “书房” 或 “二孩房”，面积约 11㎡，可根据家庭需求灵活改造 —— 作为书房，摆放书桌 + 书架，能为业主提供安静的工作与阅读环境；作为二孩房，摆放 1.2 米儿童床 + 书桌，能满足二孩家庭的居住需求；
  
• 厨房采用 “中岛台 + U 型布局”，操作台面长度约 4.5 米，中岛台面积约 2㎡，可作为 “早餐吧” 或 “临时操作台”，早上业主可在中岛台吃早餐，朋友来家里时可在中岛台聊天、帮忙做饭，增进互动；厨房配备 “嵌入式电器区”，可嵌入烤箱、微波炉、洗碗机、双开门冰箱，满足 “高端烹饪需求”。
  

（三）细节设计：精装三大件 + 品牌用材，长宁改善的 “品质标准”

虽然项目暂未公布具体精装标准，但结合长宁高端改善盘的普遍配置与项目定位，预计将采用 “精装交付 + 三大件 + 一线品牌” 的组合，细节处尽显品质：

• 精装三大件：预计配备中央空调（大金或三菱）、地暖（威能或博世）、新风系统（霍尼韦尔或松下）—— 中央空调制冷制热效率高，噪音低；地暖采用水地暖，升温均匀，冬季室内温度稳定在 22-24℃；新风系统换气量达 180m³/h，能有效过滤 PM2.5 与甲醛，保持室内空气清新；
  
• 厨卫品牌：厨房电器预计选用 “西门子或博世” 三件套（燃气灶、油烟机、洗碗机），燃气灶热效率达 5.2kW，油烟机风压达 420Pa，洗碗机容量为 13 套，能容纳锅具；卫生间洁具预计选用 “科勒或 TOTO”，包含马桶、台盆、淋浴花洒，马桶采用 “五级旋风冲水” 技术，冲力强、节水效果好；
  
• 其他细节：室内墙面采用 “多乐士或立邦环保乳胶漆”，甲醛含量远低于国家标准；地面采用 “实木复合地板”，脚感舒适，耐磨性强；门窗采用 “断桥铝 + 三层中空 Low-E 玻璃”，隔音量达 40dB 以上，即使靠近中环线，室内也能保持安静；玄关处设置 “感应灯光” 与 “智能门锁”，回家时自动亮灯，开门无需钥匙，便捷又安全；厨房台面采用 “石英石” 材质，耐高温、耐划伤，边缘做 “圆弧处理”，避免磕碰。
  

三、配套优势：3 公里成熟生活圈，从 “柴米油盐” 到 “高端消费” 的全覆盖

对于高端改善家庭来说，“配套成熟度” 直接决定生活便利性 —— 是否有优质学校、是否有大型商业、是否有高端医疗，这些都是 “长期居住” 必须考虑的因素。和樾长宁 3 公里内，已形成 “教育、商业、医疗、休闲” 四位一体的成熟配套圈，无需等待 “规划落地”，入住即可享受 “一站式” 高品质生活。

（一）教育配套：从幼儿园到高中，长宁优质教育资源全覆盖

长宁区的教育资源在上海一直处于 “第一梯队”，而和樾长宁所在的天山板块，更是聚集了多所 “口碑名校”，从幼儿园到高中，能满足全龄教育需求：

• 幼儿园：项目 1 公里内有 “长宁区天山幼儿园”（一级幼儿园）、“上海市总工会幼儿园”（市一级幼儿园），这两所幼儿园师资稳定，硬件设施完善，注重 “素质教育”，是家长眼中的 “热门之选”；
  
• 小学：2 公里内有 “长宁区天山第一小学”（区重点）、“长宁区古北路小学”（区重点），天山一小以 “英语教学” 为特色，升学率连续多年位列长宁区公办小学前列；
  
• 初中：3 公里内有 “上海市西延安中学”（市重点）、“长宁区天山中学”（区重点），西延安中学的中考成绩稳居长宁区公办初中前三，每年有大量学生考入上海中学、复旦附中、交大附中；
  
• 高中：3 公里内有 “上海市延安中学”（市重点）、“上海市第三女子中学”（市重点），延安中学是上海 “八大金刚” 之一，高考一本率常年保持在 95% 以上。
  

（注：新房不承诺学区，最终入学需以交付后教育局划分为准，但项目所在板块的 “教育资源密集度” 与 “划片潜力”，远高于上海多数区域，对有娃家庭极具吸引力。）

（二）商业配套：从社区底商到高端商圈，3 公里满足所有消费需求

和樾长宁的商业配套，堪称 “上海中心城区的典范”—— 既有 “下楼即达的社区便利”，又有 “15 分钟可达的高端商圈”，覆盖 “日常采购、休闲娱乐、高端消费” 全场景：

• 社区商业：项目南侧沿街规划了 “约 3000㎡社区底商”，计划引入便利店（如全家、罗森）、水果店、餐饮店（如沙县小吃、星巴克）、药店、干洗店等基础业态，未来业主下楼即可解决 “买瓶水、吃早餐、取快递” 等日常需求，尤其适合老人与带娃家庭；

• 中端商业：1 公里内有 “天山百货”“娄山关路商业街”，天山百货是长宁老牌商场，内有超市、服装店、餐饮店，满足 “日常购物” 需求；娄山关路商业街以 “小吃与特色店铺” 为主，晚上热闹非凡，适合周末带家人逛吃；
  
• 高端商业：2 公里内有 “金虹桥国际中心”“虹桥南丰城”，金虹桥国际中心引入了 “永辉 Bravo 超市、CGV 影城、外婆家” 等品牌，虹桥南丰城则以 “亲子娱乐” 为特色，有 “奈尔宝家庭中心、卡通尼乐园” 等，适合带孩子游玩；3 公里内还有 “龙之梦购物中心（长宁店）”，内有 “LV、Gucci” 等奢侈品牌，能满足高端消费需求。
  

（三）医疗配套：3 公里内 3 所三甲医院，健康保障无忧

对于高端改善家庭，尤其是有老人的家庭，“优质医疗资源” 是 “安心居住” 的重要保障。和樾长宁 3 公里内，有 3 所三甲医院，覆盖 “综合医疗” 与 “专科医疗”，能满足不同健康需求：

• 上海市长宁区中心医院（三级乙等）：距离项目约 1.5 公里，步行 20 分钟或自驾 5 分钟可达，是长宁区规模最大的综合医院，科室齐全，能处理常见疾病与