昨天住宅新规，还有很多细节被忽略

关注上海楼市的朋友圈昨天一定被一则消息刷屏了

没错，就是那份被业内称为“重大调整”的上海住宅新规

其实昨天我们有出过一篇文章《上海住宅新规调整，背后的野心可大了》，今天就新规更详细的内容再和大家聊一聊

一石激起千层浪

我们先来整体浏览一下有哪些修改细节

其中最不能忽视的就是关于“限高松绑”和“阳台面积半计容上限放开”的两大关键调整，几乎直接为下一代住宅产品的创新铺好了红毯

这意味着什么？

我们对比一下之前的规定就一目了然——以前是“能省则省”，未来可能是“能放则放”

而这一切细节落到真实的产品上，绝不仅仅是数字游戏

它意味着更开阔的居住视野、更多元的空间可能，甚至是对生活方式的重新定义

开发商的设计图纸，恐怕真的要迎来一轮“超大迭代”了

所以千万别小看这几条看似技术性的调整，它背后撬动的，是整个行业对“好房子”的想象空间

看懂这些细节，你大概就会明白，为什么这次的新规，份量远比想象中更重

新规内容不少，但别慌，我们按照对未来产品的影响分类来看看新规细节，你会更清晰地理解这次的改变

01

建筑限高放松将会极大驱动公区重塑、提高附加值

原先的上海建筑限高是非常严格的，根本不存在拿地之后还能突破限高做设计的情况

这次新规对建筑高度的放宽，堪称是一步到位的“松绑”

具体来看，建筑高度上限可以突破地块限高要求，而且不少：

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上的最多能增加11米

什么概念，多了两层空间

这部分新增高度分配给最多30%的楼栋

相当于一个社区里，若有十栋楼，那么其中就有三栋可能凭空多出近两层的空间

这绝不仅是数字游戏，它直接为高端住宅的“空间革命”铺平了道路

最立竿见影的，将是架空层与公共区域的全面升级：以往单薄的功能性空间，将被垂直、立体、功能复合的“泛会所”所取代

不要小看这个变化

原先就算加上下沉会所，也顶多就是两层公共空间的体验

现在加上大约6米的下沉庭院，站在下沉庭院里，你将会感受到通高17m的公共空间，感官体验基本和普通商场中庭一样

参考杭州的项目（现已实行10m抬高政策），立体的景观氛围是现在的产品根本没法比的

来感受一下杭州华润置地内部多层景观的那种丰富感

同时，这多出的7-11米层高，结合新规首层车库不计容的规定

意味着开发商能够从容打造两层通高、明亮通透的“阳光车库”

彻底告别传统地下空间的压抑，让归家动线从一开始就充满仪式感

02

增加附加值的同时，开发成本将进一步降低

新规中有这么一条

要知道以前被鼓励在首层做的，不计容的还只是公共走廊、休闲设施等等

现在多加了一个车库

车库不计容，且车库以上的公共架空层依旧不计容，这就是一个双层不计容政策优惠

可以预见，多层架空公共空间几乎成为未来开发商的必选项

我做了一个简单的剖面图，让大家直观感受一下新规对产品的影响

在上层可售住宅面积不变的情况下，底层架空的变化：

首层作为车库不计容首先是给了开发商一个选择：如果首层都做泛会所，造成了功能重复，那现在可以做车库了

叠加的限高可突破更是完善了垂直体系，进一步减少了土方开挖量

要知道，地下开发建设的成本高于地面开发很多

也就是说，按照新规整体做首层车库后，开发商的成本将降低不少

何况，地下车库本就是一个开发成本高，销售利润却较低的环节

当然，地上车库的普及显然也会带来停车体验的优化

同时，洪水、台风等自然灾害导致的泡水车的情况也会减少

这条规定其实叠加突破限高还能最大化利好首层住户

现在的住宅首层享用的是之前三层的视野和采光通风条件

噪音干扰减轻、行人来往造成的隐私问题也一并解决

03

阳台计容方式的放宽必将推动户型设计创新

好，接下来我们再说说室内，也是这一次新规最引人瞩目的一条：阳台面积限制放宽

此番阳台计容规则的最大突破，在于实质上取消了过去那个“不超过8平方米才半计容”的紧箍咒

80㎡以下的小户型保留了8㎡阳台面积内计容一半的要求；160㎡以上的则按最大16㎡计容一半的要求；中间面积的则按10%比例计算

同时，针对沿公共绿地、广场河流、风貌街道等景观优势区域，还有额外的阳台面积奖励：

一个面积不超过3㎡，进深不超过0.75m的景观阳台

不说能做什么特别的空间，搬把椅子坐在这里，吹吹风看看景是没有问题的

总的来说，阳台面积相较之前算是有了很大的提升

虽然针对普通住宅的阳台还保留了1.8米的进深控制

但最关键的是，如今连封闭阳台也欣然被纳入半计容的范畴

这意味着什么？

意味着开发商完全可以提前为你做好封闭阳台，而这块面积在计算容积率时依然只算一半

这几乎等于名正言顺地为室内空间白送4到8平方米

若按上海均价每平6万元粗略估算，购房者相当于立省了24万至48万的真金白银，这份“见面礼”足够有分量

这一规则松绑，将直接转化为产品迭代的强劲动力

开发商会更有意愿去打造多阳台户型，并通过提前封闭的方式，极大提升实际得房率和市场竞争力

更值得期待的是，工作阳台有望回归

这对于紧凑型户型来说，绝对是实用性上一次肉眼可见的飞跃，洗衣晾晒、收纳储物从此有了体面的归宿

而上海特意守住1.8米进深这条线

也许有人会说这个规则有些暧昧，不够强劲

但回顾上海每一轮的小步稳步提升改变带来的长久稳定，我更愿称之为一种弹性安全垫

避免了盲目扩张做超大进深阳台大幅降低内部空间采光的次生灾害

04

新房正式进入卷颜值时代

这条关于“饰面层”的规则调整，看似简短，却可能对未来上海住宅的“颜值”产生最直接的革命性影响

新规明确，在“多测合一”的规范下，建筑饰面层的厚度将不再被计入容积率

这一细微至极的改动，实则是对住宅立面设计的一次彻底“松绑”

过去，开发商为了尽可能争取室内面积，往往在外立面材料的选择上捉襟见肘，因为每厚一分的石材或铝板，都意味着可售面积的损失

如今，这条限制消失了，设计师终于可以放开手脚，去大胆运用更富质感的厚重石材、现代感十足的金属铝板

这不仅仅是色调的变化，更是让建筑立面从“二维的平面涂装”迈向“三维的立体塑造”，建筑的肌理、层次与光影效果都将迎来全方位的升级

其带来的影响是双重的：对城市而言，我们有望告别千篇一律的“涂料盒子”社区，城市界面质感会有跨越式提升

昨天发布的新政快讯下也有人如此提到，饰面算容积率的时代终于结束了，这一新政也算是众望所归

对开发商而言，这相当于开辟了一个全新的产品力竞技场，他们可以放心大胆地通过极具辨识度的立面创新，来打造项目的品牌形象和市场竞争力

而不必再为那几公分的厚度而斤斤计较

05

兼顾后期维护施工，推动住宅全周期的安全质量

新规中有这么一条，虽然不涉及到业主使用面积，但依旧会对整个住宅开发逻辑上有最根本的影响

极大提升人性化设计建造的立场

我们之前的一篇文章下有一个高赞评论也是给很多人留下了深刻的影响：

很多安装空调外机的工人属于是冒着生命危险在做，现在的产品根本没有考虑后期空调设备的安装

这样的产品背后其实也是政策规定没有跟上，现在房屋对室外空调设备的高需求

之前的建筑规范里对里面空调设备的要求是这样的：

只能有0.6m进深的室外隔板才能不算进建筑面积和容积率，就这个宽度，除了设备真的连一只脚都容不下

这条关于设备平台的新规，可以说真正体现了“以人为本”的设计思维

它将空调室外机座板的面积许可放宽至2.5米，并且明确提出给施工人员从容安装、检修留出空间

这一改变的背后，是对现实痛点的精准回应

而更重要的是，这是对房子全周期安全保障的一种支持

毕竟，谁能保证自己家的设备一辈子不坏呢

当然，这2.5㎡不能围合的设备空间也会给立面设计带来新的挑战

06

十二个“鼓励”暗示着是下一轮产品迭代趋势

细读这份新规，有一个词反复出现了整整十二次——“鼓励”

要是你之前也在关注以往政策中的鼓励在今天在各种项目中的落地情况

你就会发现，

这里的“鼓励”更像是一份写给未来住宅的“倡议书”或“设计指引”

总结下来，这十二个鼓励有以下几个方向：

鼓励项目与城市界面和谐共融，不管是丰富的天际线还是丰富的沿街商业

鼓励在户型、立面上大胆创新，所以才有阳台面积放宽，鼓励灵活多变的户型设计

鼓励营造更丰富的社区交往空间，所以才会用架空层计容规则放宽去激励开放商多做公共性质的架空层

鼓励绿色、智能技术的广泛应用，所以在第五里面镂空面积不超过50%的情况下不算建筑高度，大面积光伏设置会更加容易

鼓励老旧小区自治和环境优化，所以之后大概率会看到更多“美丽家园工程”和原拆原建计划

这连续十多次的“鼓励”，清晰地勾勒出主管部门所期待的产品进化方向

它不再仅仅规定“不能做什么”，而是积极地引导开发商“可以去做什么”

07

坦白说，当下的住宅产品在原有框架内早已“卷”到了极致，比拼的更多是细节的微操

而这次新规的真正意义，在于重新划出了一片产品创新与研发的“新赛场”

规则松绑所释放的空间，无疑将给各大房企更多的创新空间

接下来市场的真正看点，就在于各家房企如何理解并响应这些倡议，将文本上的“鼓励”转化为实实在在的产品力

谁能在这些维度上率先实现突破，谁就很可能在下一轮的住宅产品竞争中占据先机

然而，当我们将目光从产品蓝图转向整个楼市

一些深层次的格局变化必须提前关注：

首先，本就割裂的二手房与新房之间的产品代差将被急剧拉大

老破小想要去存量更是难上加难

其次，新规前已定型或正在销售的新房项目，其产品力将与“下一代新房”产生断档式的差距

这很可能导致一个直接后果：越来越多的购房者会选择“再等等吧”，期待更好的产品出现

这种普遍的观望心态，将让那些受旧规限制的现有新房去化变得更加艰难

最后，新房也许凭借这次产品力的史诗级迭代，能否成功拉动价格预期

让新房价格不断上涨，继而促使部分人愿意放弃观望，尽快入场买房

这既是摆在所有开发商面前的大考题，也将决定未来几年上海楼市的热度与走向

以上为正文，来自有漾

这是真叫卢俊公众号的第6248篇原创文章