福州，老旧小区棚改征迁，福祥社区仍持续交易中

这几年，台江区是福州拆迁最为密集的区域，从2022年的上海西新村开始，每年都有不同批次的老旧社区进行棚改征迁。

据我所知，从上海西新村地块，汽车南站，再到凤凰新村地块，以至宁化新村，福祥社区，老旧小区的征迁工作，一直在持续进行当中。

因此，住在老旧小区的的业主，也在思考着，什么时候会轮到自己的小区。

那么问题来了，老小区拆迁是否划算，成为这些业主最关心的事情。在官宣红头文件下达的前后，房子在市场上流通的价格差距，少则十几万，多则几十万。

8月18日，一则《征收告知书》正式宣告祥坂新村及周边地块将实施征收。宁化街道福祥社区（祥坂新村）位于台江区工业路与上浦路交叉口，社区为2000年左右的老旧小区，共7栋住宅，属于框架结构。

福祥社区已经进入到尾声，就用这个小区的近期成交的房源，给大家做个参考分析。

成交小区：福祥社区；

成交时间：2025年9月；

成交数据：产权76.57平米，3房1厅，高楼层，南北朝向，简单装修，130万，成交单价16978元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌出来当天成交，挂牌价格138万，让价8万达成交易，两组意向客户准备购买，客户并没有实地看房，双方直接签约。对于即将拆迁掉的房子，看房并没有意义，大致知道一下装修就可以了，因为装修程度好坏，还能有一些补贴。

2、福祥社区近期查询到的成交房源，已经超过36套，大量的业主赶在拆迁前把房子卖掉，换做是我，可能也会有这样的决定，毕竟原来只能卖到1万出头的价位，突然之间可以到17000元/平米，已经大大的超出了老业主们的心理期望值。

3、从已成交房源来看，业主们的定价十分精准，成交单保持在16908元-17109元之间，把小数点都给计算上去了。不论拆迁的面积大小，50多平米到76平米，价格基本都在这个范围之间。这个价格是怎么定出来的呢？给大家看一个拆迁补偿计算：

案例1：被征收房屋为单元房(成套房)，确权面积60㎡（注：如有杂物间按50%计入确权面积），选择就地安置房(期房)。住宅旧房补偿暂按框架一等3800元/㎡、成新率65%计算（注：框架一等3800元/㎡，框架二等2700元/㎡）。

一、征收补偿款1、区位补偿： 60㎡x14100元/㎡=846000元

2、建安综合（旧房）补偿： 60㎡x3800元/㎡x65%=148200元

3、公摊补偿： 60㎡x10%x(14100元/㎡+1900元/㎡)=96000元

注：公摊补偿按确权面积10%计算，每户最多不超过10㎡，公摊补差优惠奖励1900元/㎡

4、住宅优惠补差： 60㎡x665元/㎡=39900元

注：(3800-3800x65%)x最高优惠50%=665元/㎡

5、成套房基础设施配套费： 60㎡x420元/㎡=25200元1-5项总金额1155300元，即被征收房屋价格

6、提前搬迁奖励：20000元 注：≤60平按2万，大于60且≤90平按2.5万，＞90平按3万

7、安家补贴：60㎡x50元/㎡=3000元

8、搬迁补助： 60㎡x15元/㎡x2次=1800元(补足2000元) 注：搬迁补助费为15元/㎡，不足1000元的按1000元计算

9、过渡费： 60㎡x15元/㎡x39个月=35100元 注：选择期房安置的过渡费按36个月+增发3个月

10、租房补贴：20000元

11、电话、闭路、宽带、管道煤气补助费： 3140（管道煤气）=3140元

征收补偿款款合计1238540元，补偿单价约20642元/㎡

从拆迁补偿的单价来计算，17000元买入福祥社区的房子，加上七七八八的费用，至少到了18000多的单价，和2万单价之间的差距没有多少，就算是投资，一套房子只能赚2000元/平米，大约10-15万之间。

借用都教授的一句话来说：你说卖方血赚，买方不亏，政府拆迁卖地也有大笔土地出让金进账，完全是“三赢”的结果。既然大家皆大欢喜，都觉得自己有钱赚，那最终要由谁来买单？难道钱是从天上掉下来的吗？

各取所需或者会更贴切一些，在闽江北岸的CBD板块，商品房的价格至少是4万起步，哪怕是安置房的单价也在2万左右，福祥社区所在的地理位置也不算差，对于买拆迁房的人来说，以后拿到新房子，即使不卖，用于居住也是一个很不错的选择。

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