万科“拆解”广信资产包

来源：中国经营报

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

万科（000002.SZ）旗下资产被接连摆上货架。

近日，广州市万溪企业管理有限公司（以下简称“广州万溪”）发布资产整售竞价招标公告，计划出售1栋商办物业及1栋办公项目，招标截止时间为2025年9月26日18点。这已是广州万溪近3个月来第三次推出资产进行整售招标。

6月23日及9月8日，广州万溪先后“上架”广州市荔湾区金域曦府底商（曦街）、广州市天河区银利街107号住宅项目、广州市白云区远景小区办公物业等合计6项资产。无独有偶，这些资产均要求最迟需在2025年12月15日前缴清全款。截至目前，该6项资产均已到招标截止时间。

有接近万科的知情人士告诉《中国经营报》记者，上述出售的8项资产均来源于广东国际信托投资公司属下房地产公司股权及相关债权（以下简称“广信资产包”）。2017年6月，万科击败华润、越秀、保利等一众企业，以551亿元竞得“广信资产包”，随后对这一不良资产包开启长达数年的拆解与盘活。2020年，万科引入战略投资者，转让广州万溪的50%股权，广州万溪就此变为万科持股50%的合营公司。

广信资产包核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。财报显示，截至2024年年末，广信资产包项目占比面积约44.42万平方米，规划计容建筑面积约305.03万平方米，年末计容竣工面积约45.2万平方米，年末储备面积约212.98万平方米。

对于出售广信资产包资产的原因及后续安排、盘活现状，记者联系采访广州万溪方面，但截至发稿未获回应。

整售变现

9月17日，广州万溪再次公告出售2项物业，其一为广州市越秀区下塘西路8号的商业、办公项目，建筑面积约1723.24平方米，另一项目为广州市越秀区童心路5号的办公物业，建筑面积约4742.06平方米。投标人需接受该标的物业既有租赁合同的全部内容及租赁条件，最迟需在2025年12月15日前缴清全款。

根据公告，上述物业投标人的资格要求包括在中国境内注册满1年以上的企业，且注册资金在100万元及以上，应具有良好的银行资信和商业信誉，没有处于被责令停业，财产被接管冻结、破产状态；具有合法身份的自然人。招标截止时间为2025年9月26日18点。

至此，广州万溪今年已累计对旗下8项资产启动整售竞价招标。

6月23日，广州万溪公告商业项目曦街、银利街107号住宅进行出售，建筑面积分别约5344.86平方米、2795.11平方米，均最迟需在2025年12月15日前缴清全款。9月8日，广州市白云区远景小区办公项目、广州市越秀区东兴小区住宅项目、佛山市南海区木门加工厂、珠海市香洲区乐园新村商业项目进行整售竞价招标，建筑面积分别约2699.88平方米、526.03平方米、4208.23平方米、5715平方米。截至目前，上述6项资产已过招标截止时间，但暂未有买家信息披露。

对于广州万溪将8项待售资产均设定统一的全款缴纳期限，有业内人士表示其或为进一步锁定资金回流的确定性。记者获悉，上述出售资产均源自广信资产包。58安居客研究院分析指出，万科密集出售广信资产包项目，凸显房企“瘦身回血”的紧迫性。

8年前，万科以551亿元“鲸吞”的广信资产包被业内称为“难度最大的房地产不良资产处置”。

彼时，万科为扩大土地储备、稳固与提升公司在核心城市的市场地位，决定参与竞买广信资产包。该交易标的包含三部分，第一部分为广东国际信托投资公司（以下简称“广国投”）持有的对广东省信托房产开发公司（以下简称“广信房产”）的三项权益，包括对广信房产的100%投资权益、对广信房产的债权及相应利息、受让的大厦实业公司对广信房产的债权及相应利息；第二部分为破产清算组在拍卖中一并出售三家破产公司清算组分别持有的对广信房产的债权；第三部分为广国投持有的对广东国际信托投资公司广州房地产分公司的100%投资权益。

2017年6月29日，广州万溪（彼时名为“广州市万溪房地产有限公司”）通过现场公开拍卖成交广信资产包，彼时该等土地的剩余权益可开发计容建筑面积预计为211万平方米，主要位于广州市荔湾区、越秀区。万科方面曾表示，公司将与竞拍前已有联合投资承诺的合作方进一步落实共同开发事宜，并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜。

不过，资产包背后复杂的债权关系及历史遗留问题还是给万科带来了压力与挑战。直至2019年年底，广州万溪引入合作方的前期准备工作方才完成。

2020年6月，万科宣布下属企业广州万科企业有限公司将持有的广州万溪50%股权，以70.4亿元转让给战略投资者，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入320亿元，共计可收回390.4亿元的资金。交易完成后，万科持有广州万溪的股权比例下降至50%，广州万溪不再被纳入万科合并报表范围。彼时，万科已为广信资产包累计投入470.4亿元。

对于上述交易，万科方面表示，广信资产包作为超过20年的不良资产，仍存在一定的不确定性。万科通过转让股权的形式引入合作方，共同推动广信资产包盘活，进一步提升资产包价值，并通过股权转让与股东投入置换，降低项目对公司资金占用，优化公司资产结构，提升公司资金使用效率。

加速开发

根据公告，广州万溪引入战略投资者后，广信资产包仍由万科负责操盘运营，万科按股权比例仍享有广信资产包的经营收益。

年报显示，2021年—2023年，广州广信资产包项目年内计容开工面积分别约29.46万平方米、45.18万平方米、17.53万平方米。截至2023年年末，该项目计容竣工面积约33.62万平方米。其间，广信资产包有2宗地块被政府收储，随后以招拍挂形式出让，地块之一紫兰苑被中海以底价近20亿元竞得，折合楼面价约2.5万元/平方米。

到了2024年年末，广信资产包占地面积已较2021年年末减少近45%，同时，规划计容建筑面积从211万平方米增至约305万平方米。2024年，广州广信资产包项目年内计容开工面积为2729平方米，计容竣工面积为11.97万平方米。2025年，该项目计划开工计容面积约14.9万平方米，计划竣工计容面积约10.12万平方米。

据广州万溪方面介绍，公司拥有广州核心地段待开发土地储备超过200万平方米，折合货值超2000亿元。公司于2020年全面展开住宅开发业务，目前已有多个项目进入开发及销售阶段。

据不完全统计，目前广信资产包已成功转化了金域曦府、瑧山府、瑧樾府、傲璟、喜悦里等7个项目。广州万溪披露称，2024年，瑧山府项目累计认购超12亿元，年度项目销售任务完成率127%，在白云新城核心区市占率达60%；理想花地项目已开发出金域曦府、瑧园、朗庭，截至2025年3月新组团傲璟入市，理想花地项目累计销售住宅4868套，金额约269亿元。据中指研究院统计，2025年1—8月，万科理想花地项目销售额约为22.5亿元，位居广州房地产项目销售业绩排行榜第四位。

相较之下，位于广州市越秀区的瑧樾府项目去化速度稍慢。该项目于2023年12月入市，房源建筑面积为107—180平方米。广州市住房和城乡建设局官网显示，截至目前，瑧樾府项目住宅已售套数为66套，未售套数为38套，去化率约63.5%。