宏泊公寓“三重价值论”：国企长租如何重塑资产、社区与未来

当行业进入新一轮淘汰赛，酒店系、互联网系、地产系纷纷面临基因瓶颈——规模与收益难兼得、盈利模式待突破、重资产回报承压。在这场考验运营本质的竞争中，一个来自广西国企的长租品牌，却以独特的“全链条能力”和“民生导向”，跑出了令人瞩目的成绩：

在营7个项目，盘活低效资产超1.3万平方米，深圳春风路店连续13个月实现100%满租，租客续租率超60%，客户满意度持续保持在90分以上。

它是宏泊公寓——一个不追逐风口、却精准踩中市场痛点的国企长租品牌。其背后，是广西宏桂资产经营集团以“策-投-建-营”全链条模式，对国有资产盘活与租赁民生使命的一次深刻重构。

盘活资产：从“低效存量”到“优质供给”的焕活术

广西宏桂资产经营集团积极响应国家培育住房租赁市场的号召，同时为了破解国企存量低效资产盘活难题，宏泊公寓应运而生。

宏泊公寓的起点，并非新建楼宇，而是老旧培训中心、宾馆、闲置物业等低效资产。

这类老旧资产改造存在三大难点：一是建筑结构老化，需兼顾安全标准与居住功能升级，改造成本高；二是部分资产区位配套陈旧，吸引力不足；三是改造后运营模式不清晰，易陷入 “改完即闲置” 的困境。

宏泊公寓的“策-投-建-营”全链条模式通过前置规划破解痛点——

“策”阶段：运营团队、设计公司提前介入，根据目标客群（如青年创业者、上班族）需求定改造方案；

“投”阶段：严格控制改造成本，提高资金使用效率；

“建”阶段：严格遵循绿色建筑标准，同步植入智慧设备；

“营”阶段：提前启动招商与品牌宣传，确保改造完成后快速落地运营，实现“改造即满租”的闭环。

宏泊公寓七星店实拍图

通过对存量资产盘活，宏泊公寓提炼出三大可复制经验：

一是“资产诊断先行”，建立闲置资产评估及市场调研体系，从区位、结构、周边配套等维度筛选改造标的，做好市场调研，避免盲目投入；

二是“标准化模式建立”，制定标准化流程手册，面对市场建立一套可复制、易推广的公寓标准化流程；

三是“运营前置思维”，改造前明确客群定位，同步运营团队与宣传渠道的搭建，实现“改造-招商-运营”无缝衔接。

这套打法不仅破解了“改完即闲置”的困境，更将国企存量负担转化为租赁市场稀缺的标准化、高品质房源，实现资产价值与社会效益的双重提升。

截至目前，“宏泊公寓”项目在营7个，盘活资产面积超1.3万平方米，整体出租率稳定保持在85%以上。

聚焦服务：从“交易型租赁”到“陪伴式社区”

宏泊公寓的日常运营中，“精细化”不仅仅是一个口号，更是一套可量化的标准体系，落地到实实在在的工作里。

比如，物业维护建立“每日巡查+定期检修”制度，每日检查公区照明、电梯、消防设施，每月上门为租客检修家电（空调清洗、热水器安检等），报修响应实行“2小时内联系、24小时内解决”。

宏泊公寓提出“美好社区”，理念从“管理”转变为“陪伴”。

一是建立“租户共管小组”，邀请租客代表参与社区活动策划、公区设施优化（如去年根据租客建议，在公区增设了充电桩），让租客有“主人翁”意识；

二是打造“共享文化”，设立 “共享书架”（租客可捐赠、借阅书籍）、“共享工具角”（提供螺丝刀、剪刀等常用工具），鼓励租客之间互帮互助；

三是注重“情感连接”，记住每位租客的生日，当天送上蛋糕券；逢年过节组织 “包饺子”“猜灯谜” 等活动。2024年春节有 50 多位租客留在南宁过年，很多租客表示 “在宏泊感受到了家的温暖”。

四是建立健全安全管控制度并严格落实，保障每一位租户的切身安全。

通过这些举措，让租客感受到宏泊公寓不止是居住空间，更是租客之间相互陪伴、共同成长的社区。

宏泊公寓青秀山店实拍图

租客李莉表示，“我参加了宏泊公寓组织的中秋节活动，认识了住在隔壁的女生，现在经常一起做饭。我还参加了宏泊公寓组织的职场分享会，这对我的职场有很大的帮助。”

租客张恺是青年创业群体的一员，他对宏泊公寓组织的活动也赞不绝口，“我从活动上认识了一位做设计的租客，现在我们已经合作了3个项目。除了资源对接，宏泊公寓对我的帮助在于，一是省钱，租金稳定且性价比高，减少了我的资金压力；二是省时间，智慧平台解决了租房的琐事（如交租、报修），让我能专注在工作上。”

去年台风天，南宁部分区域停水停电，租客小李被困在门店，且患有低血糖。“我们第一时间为她送去饮用水、面包和应急照明设备，并安排工作人员陪她聊天缓解焦虑，台风过后又帮她打扫房间积水。”宏泊公寓管家回忆道，“后来她主动在小红书分享这段经历，还推荐了同事入住。”

从日常反馈看，租客最看重宏泊公寓的“安全感与归属感”：国企背景让租客觉得租金、房源有保障，不用担心“房东随意涨租、解约”；而管家的贴心服务，让租客感受到“不是住出租屋，而是住‘家’”，这是很多租客选择续租的核心原因。

好运营：国企基因+市场化机制的平衡艺术

作为国企品牌，宏泊公寓天然具备“信任背书”优势，但也需要回应“如何平衡经济效益与社会效益”之问。

宏泊的答案是——通过“基础收益保效益、公益属性践责任”的双轨模式实现平衡。

在经济效益层面，通过标准化运营降低管理成本，依托规模化扩张提升议价能力，同时开发增值服务补充收益。

自创立以来，宏泊公寓团队创新采用“线上精准引流+线下场景焕新”策略，全面提升公寓运营效能，精准触达目标客群。该模式推动公寓整体出租率长期稳定在85%以上，其中作为主力店的深圳春风路店更是自2024年8月开业以来连续13个月100%满租。

线上精准引流的核心是“数据驱动+渠道深耕”，通过分析租房平台的用户画像，定向投放广告；同时在抖音、小红书打造 “宏泊公寓”IP；

线下场景焕新则围绕“居住 + 社交”双需求：在公区打造 “共享空间”（配备自动贩卖机、共享药箱等），同时针对不同门店特色定制场景，让线下空间不止于居住，更成为社交的载体。

比如，宏泊公寓七星店临近七星路花市，线下打造成南宁七星路艺术墙网红打卡点，抓住精准用户，开业首周出租率即100%。

在社会效益层面，宏泊公寓一方面推出 “人才安居计划”，为南宁引进的青年人才提供租金减免（最高减免 30%），另一方面严格控制租金涨幅，避免哄抬租金，同时优先保障低收入群体的租赁需求。

值得关注的是，“南宁市青年人才驿站（宏泊公寓七星店）”已揭牌启用，该驿站由共青团南宁市委员会与宏泊公寓联合打造，是南宁市落实人才强市战略、服务青年就业创业的创新举措，旨在为来邕求职创业的青年提供便捷高效的“第一站”。

驿站聚焦青年人才初到南宁面临的“住宿难、费用高”等现实问题，提供短期免费住宿、就业信息、政策咨询及城市融入等一站式服务。

宏泊公寓七星店被授为“南宁市青年人才驿站”

宏泊公寓将充分发挥自身在住宿服务、社区运营的专业优势，全力以赴为入住青年人才提供安全、卫生、舒适、温馨的住宿环境和贴心周到的服务。

目前宏泊公寓已累计为约 3500用户提供安居支持，切实履行了“稳租金、保民生”的国企责任。

结语

宏泊公寓或许没有互联网系的话术炫目，也没有酒店系的奢华配置，但它用最朴素的逻辑——“好房子+好服务+好运营”，重新定义了长租的价值链：于资产方，它提供了存量盘活的可复制路径；于租客，它交付了“安心、归属、成长”的居住体验；于行业，它印证了国企在租赁赛道不可替代的稳定器作用。

通过精细化运营和社区营造，宏泊公寓让租客从“满意”升维到“忠诚”，用实实在在的服务诠释了“安全感与归属感”的真正含义，也为长租行业提供了可复制的“宏泊经验”。

随着南宁人口持续流入、租住需求走向品质化，宏泊公寓的“三重价值”模型，正展现出越来越强的扩展性与生命力。

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