爆亏的地铁，还在大肆买地

挥金如土的地铁公司。

佛山市最近的土地出让，全靠佛铁投资发展有限公司（佛铁投资）——

8月4日，佛铁投资以51242万元成功竞得禅城南庄大道南侧地块，占地面积3.94万平方米。根据规划要求，竞得者还需配套建设包括配电房、信息基础设施、燃气调压站、社区卫生服务中心、公交枢纽站等在内的公共配套设施。

8月21日，佛铁投资以6.17亿元总价竞得位于南庄约3.7万平方米商住地块。根据出让文件，地块要求将配建12班规模幼儿园、托儿所、托老所等设施，且阳台率为30%。

9月8日，以8.53亿元总价拿下佛山市南海区一宗涉宅用地，该地块用地性质为综合用地（含住宅），总用地面积7.81万平方米。

短短一个月的时间，佛铁投资就支出了将近20亿买了佛山市的3块地。

佛铁投资的背后，正是佛山市地铁集团。

但是，

从经营状况看，佛山地铁没有余力去拿地——

2024年，佛山地铁集团营业总收入5.86亿元，但营业总成本却达26.89亿元。

收入不及支出的五分之一。

即便是加上财政补贴等其他收益（一般为财政补贴）20.81亿元后，佛山地铁净利润仍亏损1.78亿元。

若是没有财政补贴，佛山地铁2024年亏损额或超过20亿元。

不过，

佛山地铁这个例子非常具有代表性——

2024年度数据显示，扣除政府补贴后，全国28个主要城市的地铁公司中，有26个城市处于亏损状态。

北京，2024年度北京市基础设施投资有限公司亏损216亿；

深圳，2024年度深圳地铁集团亏损334.6亿，其中，深圳地铁集团的站城一体化开发收入同比下滑46.23%；

广州，2024年度广州地铁集团亏损7.18亿；

天津，2024年度天津轨道交通集团亏损35.49亿；

青岛，亏损88亿；

宁波，亏损75亿；

南京，亏损53亿

但凡你闭眼挑一个城市，它的地铁大概率都处于亏损状态。

与此同时，

但凡你闭眼挑一个城市，它的地铁公司都在持续地买地。

比如，沈阳。

2022年，沈阳二批次集中供地的10宗地块，沈阳轨道交通拿了8宗地；2023年，沈阳整个城市就只卖了10块地，沈阳轨道交通拿了7宗地；

两年时间，沈阳轨道交通集团花了65亿，一举拿下这座城市七八成的土地。

比如，合肥。

2024年，合肥轨道交通以138亿元左右金额，9块涉宅土地，合计707亩，位列合肥拿地企业第一名，并且还拿下了当年的单价地王。

比如，广州。

2024年底，一次性拿了两宗地。

今年，广州地铁拿金额达28亿。

以上就是大多数地铁公司的现状——

一边是尴尬的亏损，每年都需要政府补贴的接济。

这一亏损，就是以亿为单位。

一边则是疯狂拿地，甚至还要拿需要配建卫生服务中心、幼儿园、托儿所、公交车站等要求复杂的地块。

这一拿地，也是以亿为单位。

这就很耐人寻味了。

明明主营业务在亏损，却还要去蹚房地产的浑水。

是因为爱吗？

地铁拿地的逻辑，与开发商并不一样。

许多人认为，地铁公司拿地是为了给地方财政兜底。

正如佛山等大多数城市，

2022年和2023年，佛山土地出让金还能维持在300多亿的水平，2024年直接掉到了200多亿。

大多数城市，一年拢共也出让不了几宗地。

前期还能靠着城投兜底多卖几宗，但是随着城投手里的地越堆越多，城投也兜不住了，于是，就得轮到地铁公司出面帮帮忙。

但是，江月认为这不是最主要的理由。

且听江月讲个大碗城市调研的故事——

去年年底，大碗团队在西安调研时看了一个由西安市轨交集团打造的一个项目。

该项目有这么三个特点：

1.这是一个地铁上盖的住宅项目。

项目整体做了抬高，与市政道路形成了约17米的高度落差，这就是所谓的地铁上盖，对于买房人而言，这样的设计就是离地铁站够近，大约也就几步路的距离。

2.这是一个地价极低的项目。

该项目的楼面价仅为8000元/㎡出头，而一路之隔的地价来到了一万三的水平。

3.这是一个极能降价的项目。

当初，我们去看该项目时，项目售价1.9万/㎡左右，而周边的竞品项目单价均在2万/㎡往上。

而今，听说价格来到了1.5万/㎡的水平。

以上你就能大致品出地铁公司拿地做项目的特点——

一、最刚需。

对刚需来说，买房最重要的是什么？

尽管房屋品质、优质的教育、方便的商业都很重要，但是刚需们最最看重的就是地铁。

无地铁，不刚需！

而地铁公司拿地的第一原则就是TOD模式，给你地铁，最好还能给你商业。如此，地铁公司的项目，一定在刚需买房的名单之中。

二、最便宜。

地铁拿地的第二原则，地价够便宜！

西安的项目，地价水平比隔壁项目低了5000元/㎡。

佛山，三宗地均以低价成交。

再举个例子，杭州——

4月28日，杭州地铁以底价18.3亿元竞得西湖区双浦车辆段上盖地块，楼面价10053元/㎡。

5月30日，杭州地铁以底价11亿元竞得杭州地铁18号线乔司车辆段上盖2宗地块，总出让面积345亩，楼面地价分别为4544元/㎡和3624元/㎡。

7月29日，杭州地铁联合华润置地、杭地发，以底价26.8亿元竞得杭州三墩单元TOD地块，楼面地价为13092元/㎡。

杭州地铁拿地特点很明显——

区位偏郊区。

西湖双浦（靠近富阳）、临平乔司、三墩，都不是核心区位。

便宜的底价。

最多万元出头，便宜的就几千块。

在动辄楼面价几万块的杭州，这和送地有什么区别？

三、最能降价。

因为抓住了刚需的命脉，所以地铁公司的项目最为被刚需欢迎。

因为拿地的成本足够低，所以地铁公司又有足够的降价底气。

于是，大碗才在西安看到了前文所提及的那一幕：一个疯狂降价的地铁刚需盘，隔壁的项目瑟瑟发抖。

这个项目不卖完，别的项目就别想出货。

买房，成了地铁公司的主要收入来源。

凭借着刚需的定位、超低的地价、果敢的降价，地铁公司投资房地产领域相当成功——

你看，北京、深圳、厦门、天津、青岛等城市的地铁公司的主要业主收入中，房地产开发均占到了大头，并且占总营业收入的比例能达到40-70%的区间。

毫不夸张地说，地铁公司正是靠着房地产才能把运营的亏损下降。

但是，新问题也出现了。

过去这些年，许多地方为了卖房而造地铁。

以宁波轨道交通为例，

早在好几年，宁波轨道交通就把地铁站建在基本农田里，周边规划的商住项目没建起来，而且，连接住宅小区的道路也涉及占有农田，导致客流量偏少。

一个好好的地铁站，完全成了一座孤岛。

而根据宁波轨道交通的年度报告，

该公司去年实现营收48.08亿元，营业成本为62.16亿元，净利润为2.23亿元。

其中，“客运收入”仅为3.58亿元，而“商品房销售收入”占比接近一半，达到23.92亿元。

与此同时，宁波轨道交通名下有多家地产公司，还与华润置地、绿城等设有合资公司。

比如，宁波轨道交通华润置地有限公司由华润置地、宁波轨道交通各持股51%、49%，该公司的营收为23.88亿元，净利润为3.02亿元。

也就是说，

宁波轨道交通本身主营业务根本就不挣钱，挣钱靠的是地铁线路上的一套套房子，以及来自地方政府的补贴。

如今，债务问题越来越突出。

通过下图，我们能发现地铁公司近些年的债务率越来越高。

其中，不少地铁公司一年的债务总量要涨个一两百亿。

与此同时，还有个指标能看出地铁公司存在的危机——

利息保障倍数。

直观反映企业用经营利润覆盖利息支出的能力。倍数越高，说明企业支付利息越轻松，债务违约风险越低。

通常情况下，这个指标小于1就比较危险了。

2023年，地铁公司的经营活动净现金流对债务利息的保障能力普遍很低，经营活动净现金流利息保障倍数大于1的公司仅4家，13家经营活动现金流为净流出状态。

也就是说，

这些地铁公司完全无法对债务利息偿还形成保障。

过去那套，走不通了。

如果过去那些年，地铁公司凭借着买地造房子以及财政的补助，勉强维持着平衡，那么现在这套显然快要走不通。

一方面，整个市场下行，哪怕有地铁加持房子也不会太好卖。

另一方面，地铁新线路的规划也越来越难批复，那么新的地铁房供应也会越来越少。

接下来，还有一条路可走——

今年4月，昆明地铁涨价。

今年7月，重庆地铁涨价。

当买房子走不通时，已经有地铁公司选择回到了主营业务上，把票价涨一涨，意图通过此举提高营收。

说到底，还是那个话题：一鲸落，万物生。