转性、换地、退地 多家房企受益收储政策

缓解房企现金流压力，帮助去库存。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

越来越多房企受益于国家的存量闲置土地收储政策。

9月22日，金地集团披露了一份投资者交流会活动记录，透露2024年底以来已通过当地保障房收储方式置换获取了武汉2宗住宅用地。几天前，华发股份也在武汉竞得1宗住宅用地，这幅地本为该公司2020年竞得的商业地块，今年被收储后调整为住宅用途出让。

9月份享受了政策利好的还有万科，该公司位于福州的一宗闲置工业用地成功被收储。更早前，保利发展透露上半年新完成“调转换退”的土地有51万平方米，绿城中国、越秀地产、建发国际集团等公司也在着力推进存量土地的盘活。

据中指研究院不完全统计，截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地的数量已超4300宗，总金额超5500亿元。

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公寓置换土地

商地改宅地

据金地集团董事长徐家俊介绍，该公司的存量土地盘活主要通过土地置换、地块性质规划调整等方式。其中，2024年12月及今年7月，通过武汉当地保障房收储方式置换获取武汉桥梁学校A1和A3-1地块。同时，该公司在大连、湛江、沈阳、长春等地也正积极推进商办项目使用性质调整或闲置土地收储。

上述2宗土地是金地集团旗下的金地商置获取的。公开信息显示，2024年10月，武汉市汉阳区落实"三大工程"中的保障性住房建设部署，与金地商置达成协议，收购其1183套公寓用作保障房，该公司则须将全部收购款投入当地拿地，并追加50％投资额。2个月后，金地商置以底价3.54亿元摘得汉阳区P（2024）180号地块。今年6月份，该项目以金地大成乐府的案名对外发售，目前已基本售罄。

7月份，金地商置又以约1.9亿元竞得P（2025）058 号桥梁学校A3-1地块，计划开发为金地大成乐府二期，预计9月底开盘。

9月4日，武汉市成交了1宗小型住宅用地，与金地大成乐府项目相邻，成交价仅约0.46亿元，竞得者也是金地商置。知情人士告诉中国房地产报记者，该地块亦属于置换土地。

同样是在武汉，华发股份也通过收储、改性等方式获取了心仪的土地。9月19日，硚口区解放大道和古田二路交汇处万人宿舍片A-1、B-1地块以约11亿元的总价、7613.5元/平方米的楼面地价出让，竞得者为华发股份。2020年，该公司以74.69亿元的总价竞得武汉的P（2020）176号地块，折合楼面地价11164.4元/平方米。地块的总建筑面积约66.9万平方米，其中住宅体量约47.4万平方米，商业部分约17.2万平方米。据悉，该地块的住宅部分已于2011年开盘销售，案名为华发都荟天地。A-1、B-1地块原本规划为地标类的办公楼和商业中心，今年4月份，这两块地被纳入当地政府的收储名单，调整为住宅用地后，再度被华发股份纳入囊中。

广东某房企内部人士对中国房地产报记者表示，该公司已有多年未在公开市场拿地，得益于收储政策的落地，今年上半年推动了部分存量工业用地的收储，由地方政府改性为住宅用地后竞拍回来，实现了土地储备的优化。

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去库存作用明显

除了置换、改性，房企闲置的存量土地还有退地的路径可选择。9月8日，福州市高新区透露已与万科签订收储协议，收回该公司的150亩土地。2013年1月，万科通过公开挂牌获得福州地区大学新校区核心功能区3幅地块，总占地面积320.41亩。其中，C-1地块和C-2地块为商住用地，开发成了万科又一城项目。占地面积150.49亩的A-1地块名为“高新万科中心”，计划打造科创生态总部基地，推出企业独栋、商务大平层等产品。据市场消息，“高新万科中心”曾于2022年上半年短暂开工，此后便一直处于停工状态。

华发股份近期亦通过退地的方式处理了滞重资产。7月底，该公司宣布深圳市土地储备中心拟以44.05亿元的价格收回收购前海冰雪世界项目的7块商业用地，总占地面积约7万平方米。对比58.4亿元的账面成本，收储价格折让了近24.6%。但该公司认为，商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲，还可增强流动性，有效消化存量、优化增量。

就当前的市场环境而言，盘活难以短期变现的存量资源对房企格外重要。万科的管理层在中期业绩会上表示，做增量容易，做存量难，“存量盘活工作十分考验我们的意志与能力”。据了解，万科的存量盘活方式包括，对商办占比较高的地块通过“收储、调规、再出让”的方式进行盘活，通过整售商办资产置换住宅项目，以及利用专项债收购存量土地与存量商品房。截至8月份，该公司已向政府申报36个项目，其中15个已纳入市级清单。

保利发展则将1500万平方米的存量土地纳入了盘活范围，今年上半年，该公司新增的26个项目中，便有8个项目挂钩存量土地置换或资金回收。

永安期货研究中心在一份报告中表示，去库存是房地产市场发展新模式的基础，也是近两年政策的重要主线。在当前房企现金流普遍偏紧张的市场环境下，对于闲置土地的回收既有助于缓解房企短期压力，也能够起到库存去化的目的。该机构对2025年专项债收储规模及其去库存效果进行了测算，结论是不论以何种方式测算，专项债收储均有助于推动房地产市场广义库存的去化，且保守估计下库存去化周期都能够缩短至少1个月。对于较低能级的三四线城市而言，由于新房销售更为疲软，闲置土地收储有望起到比销售更重要的去库存作用。

值得关注的是，由于土地储备中心往往只接受净地交付，这就导致房企需要先对土地进行解抵押，资金实力雄厚的央企国企解抵押的压力更小，更能够受益于专项债收储。而现金流已出现问题的民营房企，则可能存在心有余而力不足的情况。因此，该机构建议，参考二手房交易中的“带押过户”，未来或可通过“带押收储”来实现对民营房企的实质性支持。