【重磅】紫薇之星售楼处| 桃浦宝华紫薇之星官方发布:理想生活

普陀桃浦紫薇之星实探：全干挂石材品质盘！98-188㎡户型 + 11 号线地铁房，公园环绕 + TOD 商业加持

作为常年深耕上海中外环改善市场的房产博主，我见过太多 “外立面偷工减料”“户型设计敷衍” 的刚需盘 —— 直到上周实地打卡普陀桃浦紫薇之星，才明白什么叫 “中外环的品质改善标杆”：全干挂石材外立面、11 号线祁连山路站 700 米、多公园环绕，更有 98-188㎡多样户型，101㎡三房做到类独立电梯厅 + 无连廊设计，规划中的武威路 TOD 还将引入 8 万㎡商业综合体，完全戳中普陀、嘉定、长宁改善家庭的所有期待！

今天就带大家从 “品质细节实测” 到 “户型空间体验”，从 “地铁通勤预判” 到 “配套落地进度”，沉浸式拆解这个 “桃浦新城的宝藏盘”，帮中外环的改善家庭看清：为什么说这是 “2024 年普陀必看的品质盘”？

一、初见紫薇之星：全干挂石材外立面，桃浦新城的 “颜值担当”

刚到项目现场，我就被 “全干挂石材外立面” 震撼 —— 不同于周边小区的涂料或真石漆外墙，紫薇之星的外立面用的是浅灰色全干挂石材，阳光下质感十足，摸上去手感细腻，下雨天也不用担心墙面渗水、掉皮。这种配置常见于千万级豪宅，在中外环改善盘里实属少见，足以看出开发商对 “品质” 的重视。

（一）地段：桃浦新城核心，11 号线 700 米直达市区

项目位于普陀桃浦新城板块，属于上海 “十四五” 规划的 “桃浦智创城” 核心区，未来将打造成为集科创、居住、商业于一体的宜居板块。目前最核心的优势是 “地铁通勤”：距离 11 号线祁连山路站仅 700 米，我实测步行 8 分钟（快走 6 分钟）就能到站台，比很多号称 “地铁房” 却要走 1.2 公里的项目靠谱太多。

11 号线作为上海 “东西通勤黄金线”，早高峰 8 点从祁连山路站上车：

• 20 分钟到徐家汇（换乘 1/9 号线），适合在徐汇上班的白领；
• 25 分钟到静安寺（换乘 2/7 号线），满足静安 CBD 通勤需求；
• 30 分钟到江苏路（换乘 2 号线），直达陆家嘴、虹桥枢纽，跨区通勤无压力。

（二）自驾 + 公交：中环旁 + 多条主干道，日常出行灵活

除了地铁，项目的自驾、公交配套也已成熟：

• 自驾：紧邻中环快速路，开车 5 分钟上中环，15 分钟到普陀万达，20 分钟到嘉定新城，30 分钟到长宁中山公园，周末带家人去市区逛街、玩，完全不用依赖地铁；
• 公交：项目门口就有 742 路、1223 路等公交线路，742 路直达上海火车站（40 分钟），1223 路覆盖桃浦新城核心商圈（10 分钟），没车的老人、孩子出门买东西、看病都方便。

二、户型实测：98-188㎡多样户型，每处设计都解决 “改善痛点”

紫薇之星的户型设计，完全围绕 “改善家庭需求” 打造 —— 从 98㎡小三房到 188㎡大四房，覆盖 “新婚小家庭” 到 “三代同堂” 全生命周期需求，尤其是 101㎡三房的类独立电梯厅 + 无连廊设计，解决了很多改善家庭 “隐私性差”“采光不足” 的痛点，得房率约 78-83%，比同区域项目高 3-5%，实际使用面积更宽敞。

（一）101㎡三室两厅两卫：550 万起，新婚家庭的 “隐私之家”

101㎡三房是项目的 “爆款户型”，总价预计 550-600 万，适合新婚小家庭、三口之家，完全避开了改善户型的 “常见坑”。

1. 类独立电梯厅 + 无连廊，隐私性拉满

户型采用 “类独立电梯厅” 设计，每部电梯服务 2 户，电梯厅专属使用面积约 4㎡，相当于 “私人入户玄关”。我在样板间看到，电梯厅带一扇明窗，早上阳光能洒进来，不会像传统连廊户型那样阴暗潮湿；可以在这里摆放鞋柜、绿植，回家先换鞋、整理衣物，再开门进家，避免把外面的灰尘带到客厅，仪式感与实用性兼具。

更难得的是 “无连廊设计”—— 很多小区为了增加户数，会在中间设置连廊，导致中间户采光差、隐私性弱，而紫薇之星的 101㎡三房做到完全无连廊，所有房间都能直接采光，站在卧室里不会被对面住户看到，隐私性拉满。

粉丝小周在徐汇做设计，租过连廊户型的房子，看完后说：“之前住的连廊房，对面住户能看到我家客厅，拉窗帘又影响采光，这个无连廊设计太戳我了，终于不用再纠结‘采光 vs 隐私’！”

2. 南北通透 + 三开间朝南，采光通风双优

户型做到三开间朝南（客厅、主卧、次卧），采光面宽达到 10.5 米，我上午 10 点在样板间实测，没开任何灯，客厅光线亮到能看清手机小字，主卧阳光能晒到床头，冬天不用开空调也暖和。

南北通透设计让通风效果更佳 —— 打开客厅阳台门和餐厅窗户，穿堂风直接贯穿全屋，夏天不用一直开空调，吹着自然风就很凉快；梅雨季节也不用担心房间返潮，空气流通快，墙面、家具不容易发霉。

3. U 型厨房 + 双卫，解决 “做饭绕路 + 抢厕所”

改善家庭的两大痛点，这个户型全解决了：

• U 型厨房：厨房紧邻餐厅，操作台面长 3.8 米，洗、切、炒动线流畅，炒好的菜端两步就能到餐桌，不用端着热汤绕客厅，安全又方便。厨房还预留了双开门冰箱、洗碗机位置，后期加装不用改水电，省钱又省心；
• 双卫设计：主卧带独立卫生间（干湿分离），早上夫妻两人同时洗漱不用等；公共卫生间紧邻次卧（儿童房 / 老人房），带明窗，孩子晚上起夜、老人使用都方便，不用再跑主卧卫生间，避免尴尬。

（二）143㎡四室两厅两卫：750 万起，二胎家庭的 “舒适之家”

143㎡四室是 “二胎 / 三代同堂首选”，总价预计 750-800 万，空间宽敞，居住舒适度高，完全满足 “全龄家庭” 需求。

1. 7.2 米南向大横厅，家庭互动空间充足

客厅采用 7.2 米南向大横厅设计，与餐厅连在一起，面积约 40㎡，空间开阔到 “不敢相信只有 143㎡”。摆放一张 4.5 米的 L 型真皮沙发、一个 1.5 米的大理石茶几，中间还能留出 2.5 米宽的活动空间，孩子骑平衡车、玩积木都不会磕碰；周末邀请双方父母来聚餐，10 个人围坐餐桌也不挤，比同面积的 “竖厅户型” 舒服太多。

横厅连接着同宽的阳台，面积约 12㎡，可以分成 “休闲 + 洗衣” 两区：右侧放洗衣机和定制洗衣柜，左侧摆一张藤编休闲椅 + 小茶几，早上晒着太阳喝咖啡，晚上吹着风看社区夜景，不用再挤在卧室飘窗上。

2. 四室布局 + 主卧套房，全龄需求都满足

四个房间功能明确，完全适配多代同堂：

• 主卧套房：面积约 35㎡，带独立卫生间 + 步入式衣帽间 + 270° 转角飘窗。独立卫生间做双台盆 + 浴缸，早上夫妻两人同时洗漱不用抢，晚上泡个澡缓解疲劳；步入式衣帽间能分男女区，女生的长裙、男生的西装都有专属区域，不用再叠着放；270° 转角飘窗视野开阔，早上醒来能看到小区的园林景观，开启美好一天；
• 老人房：紧邻公共卫生间，方便老人起夜，房间面宽 3.2 米，放一张 1.8 米的软床 + 一个小沙发，老人中午能躺着休息，不会被孩子打扰；
• 儿童房（2 间）：每间面宽 3 米，一间给大宝做卧室 + 学习区，放 1.5 米床 + 书桌；一间给二宝做卧室，未来孩子长大也不用换房；
• 书房：可改造成 “家庭活动室”，放桌游、绘本，家人一起互动；也能做男主人的办公区，在家加班不用挤在客厅，安静又专注。

（三）188㎡四室两厅三卫：1000 万起，终极改善的 “品质之家”

188㎡四室是项目的 “终极改善款”，总价预计 1000-1100 万，适合追求 “高品质生活” 的家庭，配置堪称 “中外环改善盘的顶配”：

• 双主卧套房：主卧 + 老人房都带独立卫生间，老人不用跑公共卫生间，隐私性更强；
• 独立家政间：预留独立家政间位置，放洗衣机、烘干机、清洁用品，避免阳台杂乱；
• 大尺度阳台：阳台面宽 8 米，面积约 16㎡，能摆下户外餐桌 + 休闲椅，周末和家人一起烧烤、喝茶，享受品质生活。

三、配套深挖：公园环绕 + TOD 商业，改善生活 “不用将就”

对于改善家庭来说，“配套好不好” 直接影响生活幸福感。紫薇之星的配套，从 “生态” 到 “商业”，从 “教育” 到 “医疗”，全维度满足改善需求，尤其是多公园环绕和 TOD 商业规划，让生活便利又有品质。

（一）生态：多公园环绕，住在 “天然氧吧” 里

项目周边被多个公园环绕，生态环境在中外环改善盘里堪称 “优质”：

• 桃浦中央公园：距离项目约 800 米，步行 10 分钟可达，公园面积约 120 万㎡，有草坪、湖泊、步道、儿童游乐区，周末带孩子在草坪放风筝、陪老人沿湖散步，亲近自然不用跑远郊；
• 槎浦公园：距离项目约 1.2 公里，开车 5 分钟可达，公园内有大片绿植，空气清新，早上跑步、晚上散步，呼吸新鲜空气，缓解工作压力；
• 社区内部绿化：项目绿化率约 35%，楼间距最大达到 60 米，不用担心采光问题，阳光能轻松洒进客厅；社区内还打造了儿童乐园、夜光跑道、老年活动区，全龄段业主都能找到自己的 “休闲空间”。

我早上 7 点在桃浦中央公园跑步时，遇到很多周边居民，他们说：“以前没这个公园的时候，跑步要去马路上，不安全也不舒服，现在这里环境好，每天都来跑一圈，身体也变好了。”

（二）商业：2000㎡社区商业 + 8 万㎡TOD，购物不用跑远

项目的商业配套 “既有当下便利，又有未来期待”：

• 社区商业：自带约 2000㎡社区商业街，目前已有便利店（全家）、生鲜超市（钱大妈）、早餐店（巴比馒头）入驻，早上买个肉包、晚上买把青菜，步行 5 分钟就能到，不用开车；
• 已开业商业：距离已开业的桃浦湾商业体约 500 米，步行 7 分钟可达，里面有联华超市、肯德基、药店，日常购物、吃饭不用跑远；
• 规划 TOD 商业：项目附近的武威路 TOD（规划中）将引入约 8 万㎡商业综合体，预计 2026 年开业，将涵盖大型超市、品牌餐饮、电影院、儿童游乐区等，未来逛街、娱乐、遛娃 “一站式” 搞定，不用再去市区的大型商圈。

粉丝小张准备买改善房，他说：“现在住的小区周边没大型商业，买件衣服要去普陀万达，开车 20 分钟，未来武威路 TOD 开业后，在家门口就能逛大商场，太方便了！”

（三）教育：上外附属学校入驻，全龄教育有保障

对于改善家庭来说，“孩子教育” 是核心诉求之一 —— 项目周边的教育资源丰富，尤其是上外附属桃李未来实验学校（九年一贯制）已确定入驻，为孩子提供优质教育资源（注：新房不承诺学区，具体对口以教育部门划分为准）：

• 幼儿园：距离桃浦镇中心幼儿园（市一级）约 600 米，步行 8 分钟可达，师资力量雄厚，老师有耐心，孩子不用早起赶校车；
• 小学 / 初中：上外附属桃李未来实验学校（九年一贯制）距离项目约 1.5 公里，开车 5 分钟可达，这是一所公办学校，由上海外国语大学托管，教学质量有保障，预计 2025 年开学，很多家长特意来买这里的房子，为孩子抢占优质学位；
• 高中：距离上海市桃浦中学约 2 公里，开车 7 分钟可达，这是一所区重点高中，高考本科率在普陀区处于中上水平，孩子升学不用跑远。

（四）医疗：3 公里内二甲医院，健康有保障

改善家庭尤其看重医疗配套，项目周边的医疗资源能满足 “日常看病 + 大病就医” 需求：

• 社区卫生服务中心：桃浦镇社区卫生服务中心距离项目约 800 米，步行 10 分钟可达，感冒发烧、高血压复诊、打疫苗都能在这里解决，不用去大医院排队，医生态度好，收费便宜；
• 二甲医院：同济医院桃浦分院（二甲）距离项目约 3 公里，开车 10 分钟可达，科室齐全，能满足日常大病需求，比如阑尾炎手术、心脏病复诊等；
• 三甲医院：上海市同济医院（三甲）距离项目约 5 公里，开车 15 分钟可达，医疗设备先进，医护人员专业，能治疗各种疑难杂症，比如癌症、骨科疾病等，解决大病就医需求。

粉丝老李带父母看房，他说：“我爸妈年纪大了，有高血压、糖尿病，社区卫生服务中心就能复诊，不用跑远；要是有严重的病，去同济医院也方便，太放心了，以前住的小区离医院远，看病要开很久的车。”

四、价格与保障：品质改善盘，性价比碾压同区域

对于改善家庭来说，“价格合理” 和 “品质靠谱” 同样重要 —— 紫薇之星的价格在中外环改善盘里极具竞争力，再加上全干挂石材、无连廊设计等品质配置，性价比直接拉满。

（一）价格：550 万起抢三房，比同区域品质盘低 100-200 万

参考周边同类型品质改善盘均价（5.8-6.2 万 /㎡），紫薇之星 101㎡三房总价预计 550-600 万，143㎡四房 750-800 万，188㎡四房 1000-1100 万。而周边同配置的品质盘（全干挂石材 + 地铁房），101㎡三房总价普遍在 650-700 万，比紫薇之星贵 100-150 万；143㎡四房总价普遍在 850-900 万，贵 100-150 万，买紫薇之星能省出 “装修升级费” 或 “家庭备用金”。

我帮粉丝小李算过一笔账：买 101㎡三房，选紫薇之星比买周边同配置品质盘省 100 万，这笔钱能做这些事：

• 装修升级：加装中央空调（三菱重工，6 万）+ 地暖（威能，9 万）+ 新风系统（霍尼韦尔，4 万），冬天不冷、夏天不闷，空气还清新；
• 定制高端家具：客厅真皮沙发（4 万）+ 主卧实木床（3 万）+ 儿童房定制衣柜（3 万），家具品质提升一个档次；
• 剩余 71 万：作为孩子教育基金（报兴趣班、出国留学储备）或老人医疗备用金，缓解家庭压力。

小李说：“我预算 600 万，本来以为只能买 90㎡的两房，没想到在紫薇之星能买 101㎡的三房，还能省 100 万装修，太值了！”

（二）品质保障：细节用心，居住更放心

除了全干挂石材外立面，项目在细节上也很用心：

• 窗户：采用断桥铝 + 三层中空 LOW-E 玻璃，隔音、隔热效果俱佳，我在样板间实测，关窗后听不到楼下广场舞声音，夏天阳光直射也不会觉得闷热；
• 公共区域：电梯选用三菱品牌，运行平稳、噪音小；大堂采用石材地面 + 石膏线吊顶，装修品质堪比高端酒店；
• 社区配套：夜光跑道采用环保材料，晚上跑步不用担心滑倒；儿童乐园配备安全防护设施，孩子玩耍更放心。

五、人群适配：3 类人闭眼冲，1 类人谨慎选

经过实地探盘和分析，我