虚假买卖是履行遗嘱，房屋不用退回，房产继承律师重点提醒

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妹妹起诉确认弟弟与父亲签订的房屋买卖合同无效，要求房屋过户回父亲名下，弟弟以 “房屋系拆迁分配、父亲遗嘱确权” 抗辩。近日，法院判决支持弟弟核心诉求，明确 “合同虽无效，但房屋依遗嘱归弟弟所有，无需过户”。

一、案情梳理

1. 合同效力与房屋归属争议：妹妹求确权过户，弟弟主张遗嘱分配

张敏（原告，被继承人张国栋之女，败诉方）起诉张磊（被告，张国栋次子，胜诉方），诉求：1. 确认张磊与张国栋 2013 年 2 月签订的《存量房屋买卖合同》无效；2. 判令 “一号房屋”（北京市朝阳区）变更登记至张国栋名下；3. 诉讼费由张磊承担。

张敏诉求：1. 父亲张国栋（2022 年去世）与母亲王丽（2006 年去世）育有张涛（长子）、张磊、自己，母亲未留遗嘱；2. 一号房屋 2002 年登记在张国栋名下，系父母夫妻共同财产；3. 2013 年张国栋与张磊签订买卖合同，以 50 元低价将房屋过户给张磊，未征得自己同意，侵犯继承权，合同无效且应恢复登记。

张磊抗辩：1. 同意确认合同无效，该合同仅是为办理过户的形式文件，非真实买卖；2. 一号房屋实际是 1990 年拆迁安置时分配给自己的，因房改时使用父母工龄才登记在张国栋名下；3. 父亲 2013 年立自书遗嘱，明确 “一号房屋归张磊所有”，过户行为是履行遗嘱，符合父亲真实意愿，无需恢复登记。

2. 关键事实：房屋背景与遗嘱证据

核心权利证据：张国栋 2013 年自书遗嘱载明 “长子张涛、次子张磊各分得两居室一套”，结合另案判决查明，遗嘱中的 “次子两居室” 即一号房屋；2013 年买卖合同约定成交价 50 元，明显低于市场价值，双方均认可非真实买卖。

房屋权属链条：一号房屋 1990 年拆迁安置，被安置人含张磊在内共 6 人，张磊主张当时分配给自己；2002 年张国栋以个人名义购买并登记，张磊称系借用父母工龄；2013 年过户至张磊名下，与遗嘱内容一致。

亲属分配佐证：张涛名下的 “二号房屋”（与一号房屋上下楼、户型一致）系直接登记，印证父母对子女房屋分配的一贯性，一号房屋归张磊符合家庭财产安排。

二、案件分析

1. 核心争议

张国栋与张磊签订的《存量房屋买卖合同》是否无效？

合同无效后，一号房屋是否应恢复登记至张国栋名下？

2. 胜诉关键：合同虽虚假无效，但遗嘱与分配事实决定房屋归属

（1）买卖合同系虚假意思表示，依法确认无效

法律依据：《民法典》第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。

事实推导：① 意思表示不真实：合同约定成交价仅 50 元，远低于房屋实际价值，双方均认可并非真实买卖，而是为办理过户签订的形式文件；② 缺乏交易实质：无证据证明张磊实际支付购房款，张国栋亦未实际交付房屋，不符合买卖合同的核心特征；③ 双方无争议：张磊同意确认合同无效，法院基于虚假意思表示的法定情形，对该项诉求予以支持。

（2）房屋归属应尊重父亲真实意愿，遗嘱与分配事实构成确权依据

法律依据：《民法典》第一千一百三十四条（自书遗嘱的效力）、第一百四十六条（虚假意思表示隐藏的民事法律行为效力另行认定）。

事实推导：① 遗嘱明确分配：张国栋自书遗嘱清晰载明 “张磊分得两居室一套”，结合房屋过户时间与遗嘱时间相近、另案判决对遗嘱房屋的认定，可确定一号房屋即遗嘱中分配给张磊的财产，过户是履行遗嘱的行为；② 拆迁分配奠定基础：张磊提交的拆迁背景说明显示，一号房屋最初即分配给其使用，登记在张国栋名下系因房改政策借用工龄，并非改变分配实质；③ 家庭分配具有一致性：长子张涛的二号房屋直接登记在其名下，与张磊通过遗嘱 + 过户取得一号房屋形成对应，体现父母对子女财产分配的整体规划，具有合理性。

（3）恢复登记无法律与事实基础，法院不予支持

法律依据：《民法典》第二百三十条（因继承取得物权）、第二百二十九条（因判决取得物权）。

事实推导：① 权利主体已灭失：张国栋已于 2022 年去世，其民事主体资格终止，房屋无法登记至已故自然人名下，诉求在法律上无法实现；② 隐藏行为合法有效：买卖合同虽无效，但背后隐藏的 “依遗嘱转移房屋所有权” 的行为合法，张磊已基于遗嘱取得房屋所有权，过户登记仅是形式确认，无需恢复；③ 未侵犯继承权益：一号房屋虽原系夫妻共同财产，但母亲王丽 2006 年去世后，张国栋作为配偶及父亲，有权通过遗嘱处分自己及继承的份额，且遗嘱对子女财产均有安排，未损害张敏权益。

（4）居住与使用事实佐证房屋归属，张敏主张无依据

法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对不动产享有占有、使用、收益的权利）。

事实推导：张磊主张自 1990 年起居住使用一号房屋，后虽出租但仍掌控房屋，而张敏未提交证据证明自己对房屋享有实际权益，进一步印证房屋归张磊所有的事实，其要求恢复登记缺乏实质正当性。

三、裁判结果

确认被告张磊与张国栋于 2013 年 2 月 20 日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；

驳回原告张敏的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 遇虚假房屋买卖合同纠纷：3 个核心维权要点

承认合同形式无效，聚焦隐藏的真实法律关系

若合同系虚假意思表示，可主动认可合同无效，同时提交遗嘱、家庭分配协议、拆迁安置记录等证据，证明过户行为是履行遗嘱或家庭约定，主张隐藏行为合法有效，锁定房屋实际归属。

举证房屋实质归属的历史与现实依据

提交拆迁安置协议、公房租赁合同、缴纳物业费水电费的记录等，证明房屋虽登记在他人名下，但实际由自己分配取得、占有使用；结合亲属间财产分配的一致性（如其他子女的房屋取得方式），强化归属合理性。

强调权利主体灭失与履行不能，反驳恢复登记诉求

若原权利人已去世，明确指出 “恢复登记至已故人名下” 在法律上无法实现；同时主张自己已基于遗嘱或约定取得所有权，过户登记仅是补正形式，无需逆转。

2. 父母处分房屋给子女：2 个关键提醒

避免 “虚假买卖”，采用遗嘱 + 赠与更规范

父母欲将房屋给子女，直接订立自书遗嘱明确归属，或签订正式赠与合同并办理过户，避免以 “低价买卖” 等虚假形式办理过户，减少合同效力争议风险。

留存家庭分配证据，明确财产归属意图

对拆迁安置、房改购房等历史背景，留存相关政策文件、亲属沟通记录；若涉及多个子女的财产分配，形成书面协议或在遗嘱中详细列明，避免日后因 “登记与实际分配不符” 引发纠纷。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “虚假房屋买卖合同虽无效，但隐藏的‘依遗嘱转移房屋’行为合法有效；房屋归属应尊重原权利人真实意愿，结合历史分配、遗嘱内容综合认定，而非仅看合同效力或登记状态”。

建议遇此类纠纷时，优先梳理遗嘱、拆迁、家庭分配等实质证据，主动回应合同效力争议，同时聚焦房屋实际归属的核心问题，必要时咨询律师制定 “承认形式无效 + 主张实质权利” 的维权策略。

法律小贴士

《民法典》第一百四十六条区分了 “虚假意思表示” 与 “隐藏行为” 的效力，虚假合同无效，但背后真实的赠与、继承等行为若合法，仍受法律保护。实践中，法院会穿透合同形式，结合遗嘱、实际使用等事实认定房屋归属，这是张磊胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）