霸榜业绩第一！解密保利发展的“红盘制造体系”

前段时间，上海楼市“沪六条”出台，被不少人解读为对外环外楼盘的“定向纾困”，再一次将上海“楼市分化”推向舆论焦点。

然而在艳姐看来，上海楼市的分化远非“市区优、近郊劣”的简单二元对立。事实上，近郊低密产品一直是上海楼市的流量密码。

其中最具代表性的保利·西郊和煦系列，甚至做到了：

近郊盘比市心盘更抢手！

去年，西郊和煦一炮而红，首开即爆，单盘成交量轻松顶掉松江一个月的市场总和，一举拿下松江巅峰时期的半壁江山。

524套仅9个月清盘，强势霸榜松江区年度三冠王。

今年全新产品保利·西郊和煦 | 领墅再战江湖，将这个“红盘奇迹”续写，甚至“越开越燃”：

短短两个月连开两次盘，去化率高达90%；三批次还未正式开盘，就掀起了抢购热潮！

这个被誉为“松江之冠”的墅居产品，一次又一次把“独墅一帜”的名场面搬到现实舞台。正如业内常说的：

真正的红盘，不是跟随市场的产物，而是改写市场的力量。

领墅已经不是简单的逆势走出独立行情，而是创造行情，引领行情。

01

保利发展

一场华丽的三连击！

领墅不是偶然出现的单独爆款产品，而是西郊和煦现象级持续炸场的关键一环。

在领墅面世之前，保利发展就进行了一场华丽的三连击，积蓄了重磅势能。

第一击：夺取板块定价权力

保利发展于2023年首次拿下西郊和煦一号地块，溢价率仅7%，几乎无人问津，保利发展敢于出手的底气何在？

艳姐觉得，这可能得益于保利发展内部打磨纯熟的“三研合一”模式，用提前研发好的产品体系，去衡量、匹配地块价值。

西郊这块地坐落于沪上知名低密别墅区，这里的规划包罗万象，12号线西延伸（在建）途经于此，虽身处环外，但与繁华的距离恰到好处，离尘不离城。

保利发展提前梳理出了“城市墅区”的独特定位，这种"轨交+低密"的组合，在上海别墅市场堪称凤毛麟角，既有城市便利性，又有居住氛围感。

基于深度客研和成熟的产品研发，在拿地之前，保利发展已经有了清晰的产品构想和操盘逻辑，投资才会更加成竹在胸，在土拍市场更敢于亮剑。

在西郊和煦爆火之后，今年初西郊和煦隔壁宅地入市，溢价率高达28%，一年时间同地段土拍溢价率翻4倍。

可以说，保利发展一盘之力改写地段认知，并亲手制定了板块定价。

这块地最终仍由保利发展竞得，保利·西郊和煦 | 领墅的光彩续章得以继续书写。

第二击：勾画全新产品逻辑

即便在一号地块取得了“炸场级”的领先成绩，保利发展在二号地块并未选择机械复制，而是深挖地块基因，将优势发挥到极致。

西郊和煦二号地块的最大亮点，是被誉为“上海十年一遇的1.01低密地块”，在今年上海130余个新盘中堪称“密度最低”，同时又是全市仅有的7个在售别墅项目之一，更是近十年来容积率最低的13宗宅地之一。

这样的土地禀赋本身，就是项目最具分量的标签。

按理说，如此宽松的指标完全可以选择大面积、高密度的纯别墅形态，以换取货值最大化。但保利发展没有走这条“逐利”路径，而是以“控总价+高附赠”的产品逻辑，打造出更具性价比的墅居产品。

换句话说，保利发展选择的不是“卖贵”，而是“卖对”。

“别墅不是少数人的奢侈品，而是更多人的居住梦想。”正是通过这种逻辑，去解放更多中产的“墅居自由”。

这就不难理解，为什么那些手握千万的购房者，会在上海市区兜兜转转之后，将目光投向松江这片低密墅区。

第三击：升维产品内卷水准

按照常理，在西郊和煦收获空前市场成功、竞品纷纷模仿借鉴之后，隔壁二号地块的领墅大可以“拿来主义”，复制产品既有的成功路径。

但保利发展并未如此，而是在1.01容积率这一“天赐禀赋”的基础上，坚持“不断迭代、自我生长”的逻辑，它不满足于复刻，而是选择超越。

具体是怎么卷的呢？众所周知，低密社区对建筑覆盖率要求极高，这使得很多别墅项目难以释放大尺度的共享空间。

而保利发展的解题思路却截然不同——大胆拿出四分之一的土地布局8层洋房组团，以牺牲部分货值换取更宽裕的土地空间，从而完成高质量的公区配置。

同时，充分利用项目双原生水岸天然构形成的约270°广角河景，模糊自然与居住之间的边界，让“园中有墅，墅中有园”的画面真正落地。

因此，你会看到保利发展从建业里嘉佩乐酒店汲取度假灵感，在社区入口处放置了一个约1100㎡、由三大庭院组成的滨水会所；内部下沉庭院的精致水景，社区两块代建绿地被打造成公园，营造出一个多元立体的墅区生态。

实景图

尤其是煦·CLUB会客厅的率先示人，将项目未来生活场景提前呈现，未来生活在当下即可触摸，直击购房者内心的向往。

实景图

别人还在内卷产品，保利发展已经升维至“场景要素内卷、生活营造内卷、情绪价值内卷”的新维度。

保利发展在西郊和煦这两块地上的“三连击”，环环相扣、步步紧逼，不仅精准踩中了市场节奏，更是把红盘的要素推至满格。

但真正让人心动的，并不是冷冰冰的数字和数据，而是保利发展在产品力上的独特匠心，领墅不仅仅是一个项目的成功，而是开启了一种全新的墅居新生态。

02

出乎所有人意外

保利发展没按照“剧本”来

领墅1.01低密容积的“天赋”，非常重要，它让操盘手能够放开手脚、恣意挥洒，因此在这个产品上，你会发现保利发展有很多“跳脱”的做法。

别人在赶工期，保利发展在跟“一块砖”较劲

在打造领墅这件产品时，保利发展是直接将他们在市中心做20万/㎡风貌别墅的经验直接平移过来，一个标志性的经典元素就是：

风貌别墅的“海派红砖”

实景图

不要小看这块红砖，这是保利发展设计团队走访全国，最终在广东找到了定制面砖，通过无数次的上墙比对，才最终确定下最贴合的效果。

代表保利发展对“砌墙”更执着的有两件事：

一个是领墅水岸会所一处45°拼缝工艺，整个过程需45天手工校准，这个过程保利发展不赶工期，不追进度，更像是在“雕刻时光”，让每一面墙都成为艺术品。

另一个是联排产品的外立面，由多年资深工艺师傅一块一块将定制墙砖砌在山墙之上，同劳斯莱斯的匠心工艺一致。

技术示意图

这种对“一块砖”的执着，是保利发展“慢工哲学”的一种，背后对土地与历史的敬畏，对工艺的执着，对文化符号表达的慎重。

以领墅标志性的海派风格为例，领墅不仅有形制的模仿，色彩的依循，也有海派建筑神韵的传承。

示意图

所以在领墅的联排和叠墅产品外立面，你能发现保利发展提取了大量上海里弄建筑元素，山墙、装饰、外飘阳台、石材窗套、基座分段等，并精心做了转译。

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洋房产品的外立面上，深古铜色铝板斜切的腰线，打造洋房顶层的复杂檐口，增加建筑的灵动性。

示意图

滨水会所空间，有融入上海传统滚灯与琉璃烧制两大非遗技艺的琉璃屏风，是海派风情的具象化展现。

而地面铺砖的纹路，是由“海水江崖纹”的古纹样演变而来，有着强烈的定制化符号化叙事：从地砖的纹样，到建筑的金属装饰，再到点缀的艺术装置，甚至是室内回风口的镂空图案，都是围绕“浪涛”为灵感延伸。

这种符号化设计不仅强化了品牌辨识度，更通过重复与变奏，赋予空间统一的艺术节奏，让业主从踏入社区那一刻，便沉浸于这种文化内涵中。

要知道，一般只有顶级豪宅才会有自己的专属符号，打造高净值人群的圈层徽章，所以设计师都喜欢用寓意深远的东方传统纹饰，用美的方式来讲述专属的图腾内涵。

别人只谈会所配置，保利发展却在认真规划未来生活

市面上很多项目的会所还停留在“配置齐全”的层面，在领墅这里，会所功能“一键配齐”只是第一步前提，保利发展基于每个会所空间，在认真帮业主规划未来生活。

①不仅有规划，更要有规格

领墅的会所真正替业主做到了“牌面拉满”，市区顶级风貌别墅会所也仅只是传统房屋建筑层高，但领墅的下沉式会所整体层高达到了惊人的6.9米！

示意图

用这种大气尊崇的尺度感，表达高门大院的豪奢气度，为业主的身份圈层做背书。

私宴厅里，宏大的艺术水景吊灯从天而降，整块香格里拉绿奢石一体打磨的吧台，水晶奢石雕琢的酒架、餐桌，让私人宴请彰显主人的非凡品味和格调。

私宴厅实景图

你能在领墅的健身房内，看到所有设备均是顶级健身品牌器材麦纳力；私宴厅配备了整体智能化系统；私密棋牌室里配置了新风和制氧机……

尤其是罕见地配置了一个室内篮球室，层高足有7.1米，配了NBA赛级地板和标准计分电子屏，还能自由转换成羽毛球场，还配有男女双盥洗室，一切按顶级球场标准设计。

室内篮球场实景图

你能感受到的地方，直接给你震撼；在你不易察觉的地方，处处都是隐奢。

②不仅有面子，更要有烟火气

和一般项目会所的“有比没有强”，领墅的操盘手更希望将会所社交视为一段连续的场景旅程，是覆盖全龄的生活版图，而非零散的功能拼凑。

茶室实景图

比如，在业主的邀约发出后，客人来到领墅，可以选择室内篮球室或羽毛球室挥洒汗水，或是棋牌室内打牌；宴会后，女士有专属下午茶空间，孩子有光书屋与儿童戏水池玩耍，男士可以在茶室畅谈……

棋牌室实景图

大家可以问问自己，一个可能时常遭遇运营困难的泳池，和一个基本无需运营的、不挑天气的室内球场，究竟哪一个是自己生活中的必须？

③不仅要有功能，还要营造情绪

不同于一般的会所设计，领墅的会所基本都围绕着下沉花园围成一圈来排布，所有会所空间朝向庭院一侧，专门采用高透超白玻璃做了透明化处理。

健身房实景图

在这里跑步健身，或是品茶阅读，都能将庭院风光尽收眼底，让景观从室外延伸至室内，感受自然的天光与云影，直面庭院营造的悠然诗意。

私宴厅实景图

私宴厅设计的更特殊，专门设计了可开合式的窗户，能实现电动化自动开合，关上就是私密空间，打开就能亲近自然，让整个宴会氛围，始终有自然元素伴随。

别人纠结“得房率”，保利发展更关注“实得率”

在新政的推动下，上海不少新盘都开始谨慎地在“得房率”上做文章。但对于墅居而言，数字从来不是核心，领墅更在意的，是业主能真正感受到的“实得率”。

三批次加推，领墅算是拿出了“产品生态的完全体”，除了此前市场热度极高的联排和洋房，这次还首次推出了叠墅产品。从这三种产品，你能看出保利发展对空间尺度的大胆探索，甚至可以说是一种奢侈的执念。

①联排：“超享空间”的极致浪漫

建面约132-195㎡的联排，你能看到“前庭+后院”的私院格局，大挑空的客厅设计，南北双星空露台与室内庭院的组合，构成了一种属于业主的“超享空间”。

示意图

一层LDK一体化的无界宽厅，挑高的客厅仿佛把生活的呼吸感打开；二、三层的居住区，大面宽的主卧套房，宽敞的次卧，所有家庭结构都能容纳。

示意图

而地下约5.4米的层高空间，有充足的空间分隔两层，剩下的完全可以交给你的想象力……

两个联排户型是标准意义的“独门独户，有天有地”，门一关，是一家人的烟火安宁；门一开，老友近邻可随时相聚。让你能在车水马龙的都市之外，留一方天地予自己。

所谓理想居所，就是既能容纳热闹，也能守住宁静。

②洋房：不放过每一寸空间的价值

与此前的西郊和煦相比，领墅这一次带来的是更低密度的8层洋房，主力户型建面约96-122㎡。

几乎每一套都采用了三开间朝南的“飞机户型”，没有冗余的过道，以客餐厅为中心，自然向各个功能区延伸，每一寸空间被真正用在了日常生活里。

更有趣的是，此次领墅的洋房在厨房、卧室、阳台、客厅、餐厅等每个空间的尺度都被重新拉伸，将阳台移门优化，将卫生间布局做了调整。

正因如此，房间内的每一平米都发挥了更大价值，让居住者获得远超面积本身的舒展感。

从这些设计细节中，你能感受到领墅想传递的一种态度：不以奢华取胜，而是把空间真正交还给生活。

③叠墅：尺度感上的“碾压级”反超

在这次加推中，叠墅产品首次亮相，上下叠都做到了挑空赠送空间、都拥有入户花园、都预留电梯井实现私家梯厅入户，将尊崇感拉满的同时，上下叠产品都有自己的闪光点。

示意图

建面约145㎡的下叠，约6m宽奢横厅搭配约6m中庭挑空，于有形的方寸之间，开辟出上下层共享的奢居尺度。

约145㎡下叠效果图

首层用尺度接近9米的南向三开间，让视野随天地庭院自然展开，天生自带豪宅般的气度。二层则设置了南向双卧与北向多功能空间，既考虑到全龄家庭的需求，又在主卧套房中预留了充裕的衣帽间位置。

约145㎡下叠效果图

只要你参观过样板间就会有一个感触，相较某些155㎡的传统叠墅，领墅面积上虽然少了10㎡，但南向面宽与餐客厅的尺度却更优越，用更小的面积，反而实现了尺度感的碾压级反超。

约145㎡下叠效果图

负一层则堪称“彩蛋”的自由天地，5.35米的挑高，搭配多面采光井，足以让这里化身为酒窖、影音室、茶室，甚至是一间安静的书房。

约145㎡下叠效果图

而建面约139㎡的上叠，首层全明设计，南北双向通透，大尺度的U型厨房与LDK一体化动线，让家人围坐更温馨从容。南向卧室配合全景飘窗，安静舒展，满足长辈们对静谧生活的向往。

约139㎡下叠效果图

二层依旧是双卧布局，并附赠超9米的全景三露台，白天是无界环幕般的空中花园，夜晚则能仰望星河。至于五层的露台，更像是预留的一份礼物，等待主人的想象力去定义。

约139㎡下叠效果图

别人严格划分产品系，保利发展直接给你“平权”

看完领墅的产品力，你会有种强烈的感受，这可能是最不像“和系”的和系产品。

当房企造产品越来越趋近手机，强调同系产品同系配置的时候，保利发展在领墅却强调“平权”。

用改善的价格让你能享受墅居体验，同时周边的配套也消弭了传统别墅区的不利，是一次典型的“墅居平权”。

将市中心20万/㎡风貌别墅产品理念，直接平移过来，只需要花四分之一的总价，就能住上舒适度更高的风貌美学别墅。“法萃平层洋房”颜值对标市区3倍价格的洋房产品，兼具更低密度和更好舒适性。

难得的是，保利发展将顶豪标准悉数下放：将建业里嘉佩乐酒店的度假灵感植入、所对标保利天奕、利永兴里同款玻璃廊架、保利外滩序的用材标准……

让单价4万级洋房业主尊享千万级顶豪质感，令单价7万级别墅产品比肩甚至超越市区顶级风貌别墅之所。

可以说，相较于保利发展顶序系产品，领墅的差别只在于地段，居住体验感早已实现完全平权。

03

“保利铁军”

又一次精进了

今年保利发展在上海市场的战绩，已多次验证了这支“铁军”的强悍作风。但在和煦项目上，他们展现出的不仅是速度和执行力，更有思路和创造力。

内部高度统一的产品观念

集团从上到下都深刻理解“好产品、好服务、好生活”，围绕这个理念打造全维生活场景。

这是一个纲领性的体系，每个条线和职能部门都从这个纲领出发，思考工作，思索产品。让高度的内部产品共识，成为打造好房子的牵引力。

各条线力出一孔，充分参与产品共创，打破“部门墙”，一切工作都围绕这个理念展开，各条线主动看齐这三个目标、自动调整工作态度与方式。

与其说这是一个口号，不如说这是保利发展内部共同的荣誉信条。

对市场敏感度进阶

艳姐了解到，领墅的操盘团队始终保持着对市场的高度敏锐。他们不仅能提前预判市场趋势，还能在项目推进中及时复盘。

做到“打一场仗，总结一场仗”，让领墅得以在激烈的市场竞争中快速迭代，融合市场经验的同时，也形成了自身独特的风格。

“风起时顺势，风停时蓄力。”这种对市场的感知与把握，恰恰是一个项目能否成为“常青红盘”的关键。

热衷主动贴近客户

我们常提到，保利发展的员工热衷泡案场、和业主面对面交流，但在领墅这个项目上，他们还多了一个动作：

陪业主过节。

露营、垂钓、生日会、品茶、篮球赛、瑜伽……这些活动像是生活的预演，把未来社区的日常提前呈现出来。

我们常说，“好的房子卖的是空间，更重要的是让人看到未来的生活方式。”在这里，客户不仅是在挑选一处住所，更是在提前体验一段关于美好生活的故事。

在艳姐看来，铁军的价值，不在于冲锋的勇猛，而在于每一次落子都算得准、走得稳。

结语

西郊和煦连续多次创造的现象级热销，不只是一个单盘的胜利，更像是一记鼓点，带动了整个板块价值的共振。

保利发展凭借一盘之力，改写区域格局，与城市发展形成深度协同，共同奏响了价值跃升的“最强音”。

这背后，是保利发展的一种态度，对土地的珍视、对生态的尊重、对资源的体察。

同时也是这家央企巨头的信条和追求，以好生活为纲，把墅居写进时代语境之中。

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主编：张艳

责编：浩浪

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