单价8492元/㎡，万科·沣华锦鸣二手“打骨折”，沣西房价跌到底了吗？

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2025年，西安止跌回稳进入关键一年，楼市加速筑底，言外之意就是，房价还在跌，筑底还未到，尤其是二手，可谓跌跌不休。

一个极端的案例，在沣西，万科·沣华锦鸣，七月份成交一套，单价来到8492元/㎡，精装大平层社区，建面约143㎡宽厅，总价只要122万。

（成交房源明细）

当年开玩笑，说晚买享折扣，结果一语成谶……

小区已成交的三套，都是相同户型，都在2025年，其中一月份，均价最高还有12042元/㎡，但半年后，行情大变，算上低楼层因素，这个降幅也是意外。

（2025年成交清单）

作为万科在西安少有开发的改善社区，万科·沣华锦鸣是有记忆点的，2021年8月开盘，主力户型建面约143-195㎡，均价约21900元/㎡。

作为刚需之王，万科在西安小区众多，但大面积，纯改善，还是精装修的很少，万科翡翠国宾算一个，第二个就是沣华锦鸣。

在2021年主城区限购，摇号，一房难求的处境里，万科的拿地逻辑是成立的。

（沣西新城实景）

一方面，是冉冉升起的沣西新城，又是沣西的核心位置，隔壁是567目的丝路欢乐世界，门前是通车的地铁五号线，沣西公园，家门口幼儿园，小学，初中也都兑现。

在一众新区里，可谓配套齐全，面貌一新，全景无限，与万科一样的，还有旁边的龙湖，科为，以及摇号拿地的华润。

2021年，大家，尤其是外地朋友，抱着投资大西安的心态，是相信新区，相信房价的，但这种相信也止步于这一年。

后来的事情大家都熟悉了，地产下行，房价下跌，需求萎缩，主城放开限购，二手破发，不仅万科，周边的一众二手，不自住，就是降价卖。

但作为改善社区，自带会所，精装交付，一路从开盘均价约21900元/㎡，到如今二手低价8492元/㎡，是让人没想到的。

万科·沣华锦鸣也是一直卖到了现房，去年九月，小区还公示了一栋28层的毛坯高层，备案均价16506元/㎡。

（万科·沣华锦鸣园区实景）

目前，小区在售二期，升级了四代住宅，多了赠送面积，同样建面约143㎡户型，多了露台阳台，精装单价11500元/㎡。

配套齐全了，房价降了，产品升级了，小区交付的也漂亮，但买房的人却没了，这就是沣西新房当下的处境。

沣西现状

站在新区的视角，沣西应该是五大新城里，发展兑现最好的，虽然地价和房价也经历了狂飙式上涨，断崖式下跌，但新区的兑现和建设还是有条不紊的，版图分为两个区域：

壹

白马河周边，热闹且繁华

以白马河为中心，原本就是咸阳人最熟悉的地方，服装工程学院，镐京学院，陈阳寨转盘等地标熟悉多年。

划入沣西管理后，增加了医院，地铁，学校配套，以万科大都会为代表的社区，也一度成了楼市红盘。

（沣西吾悦广场）

对西安人而言，白马河很陌生，但生活，工作在附近的，还是很便利的，少有空地，都是成熟的建成区，一号线，吾悦广场，中医药大学二附院三大配套，人流攒动。

相比沣东，秦汉，泾河，空港缺人气，缺配套，缺兑现的情况，沣西的白马河周边可谓相当成功，既有新区面貌，又有成熟人气。

贰

丝路欢乐世界旁，空地待开发

以丝路欢乐世界为中心，向西是交大创新港，西工大翱翔小镇产业园，向东龙湖，万科等住宅配套。

阿房大道以南，沣西大道以北，这个两平方公里的区域内，同样兑现齐全，沣西小学，沣西第五学校，沣西公园，住宅区，产业园区也是一应俱全，还有巨无霸体量的交大创新港。

（沣西创新港）

地铁也给力，五号线设站四座，东马坊、文化公园、钓台、翱翔小镇，连通沣东和西安主城区。

无论是白马河还是丝路欢乐世界，在各自的小范围里，都有不错的兑现，地铁，商业，公园，住宅，产业依次排开，一幅未来新城的生活美景。

新区越来越好，但房价越降越低，问题出在了供需失衡与主城距离上。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

距离20KM

目前西安来往沣西，主要两种方式，地铁五号线，也叫交大上班线，以南稍门为圆心，约20站，时间在50分钟左右，平时过了阿房宫南，车上空座就很多了。

（西安地铁五号线）

开车则是走连霍高速或西兴高速，不堵车的情况下，40分钟以内，除此以外，指望骑个车，坐个公交不要想了，这都不是穿城，而是跨城，先跨西安，再跨沣东，最后才是沣西。

咸阳距离沣西很近，但咸阳人需求，购买力有限，西安人距离很远，但主城都是房，又没有理由去沣西，地缘购买力不够，外来需求萎靡，这是沣西降价的直接原因。

过去，群体上头的时期，有房价上涨灌迷魂汤，心想20公里就是踩踩油门的事儿，地图都不带看的，现在冷静下来，回归自住需求，这是真的远。

首先是西安和沣东的距离，三环外王寺有不能开发的阿房宫遗址保护区，有村子连成片的王寺街道，斗门街道。

好不容易从沣东跨过了沣河，又是连成片的农田和未拆迁的村子，可以说沣西是平地起高楼，自己地盘内的楼盖的很好，但西安到沣西连片的农田，村子却是无能为力。

除非像交大创新港工作，被动地铁上班的，或者沣西有极优厚工作待遇，能让西安人跨城去工作的，就当下的处境，出于真爱天天来往的，少之又少。

（沣西新城）

对于新区而言，距离有时候是一脚油，但大部分时间都是心理上极难跨过的天堑。

疾驰在高速上，窗外村子，农田，高楼，空地交替会让人有极大的恍惚感，人是群居动物，多数人还是会选择回到西安，人多的地方才有需要，才有房价支撑。

谁住沣西

距离之外，当下二手房面临的困境，更是需求的萎靡，距离已经决定在沣西的更多是咸阳人，以及少数在周边工作的西安人，以及高价入场，急于离场的外地人。

（咸阳市区实景）

壹

咸阳人住沣西天生亲近

咸阳朋友买沣西很好理解，市中心一河之隔就是白马河片区，5公里通勤半径，基本覆盖了白马河片区全域，就像高新打工人住西部大道，未央原住民选团结片区一样，都是基于自然的买房需求外溢。

对咸阳人而言，丝路欢乐世界，就算印象里的郊区了，通勤距离扩展到了七公里，除了渭河阻隔外，就是西兴高速，但秦皇北路向南到丰邑大道，一路畅通，也还能接受。

相当于西安人跨过三环买高铁新城，港务区，只要房子好，喜欢安静，白马河够不着，没看上的，也能在这里看看。

基于这样的地理位置，先看咸阳，再看白马河，再看文化公园附近，万科所在的沣西大道，已经是新区边界，再往南，就是成片的村子和农田。

(沣西新城西部云谷）

既然咸阳朋友更容易接受这里，有需求，但没预算，买的前提一定是价格足够低，不能和开盘价相比，不能和西安房价相比，而要和咸阳房价，咸阳收入，咸阳人接受的月供极限相比。

所以，8492元/㎡的价格，还是打骨折吗？当年均价约21900元/㎡，那是开发商上头了，是买新房的业主上头了，现在理智买二手的，压根不考虑这些，自住看口袋，投资看预期，既然预期没了，就拼谁的口袋能扛住。

贰

就地工作但不在沣西住

少数在周边工作的西安人，比如创新港的老师及家属，有一定需求，但不迫切，丝路欢乐世界上班的员工，人家是来挣钱的，不是来投资的，周边的原住民，又有安置房小区住，没必要买商品房。

（沣西丝路欢乐世界）

还有房在沣西，人不在沣西的外地朋友，以投资为目的，看好新区发展，但投资心态本质是房价上涨，赚钱套现，如今没有机会，心态转变的，安心装修入住，完全没有自住需求的，降价卖房离场。

你是喜欢沣西环境，万科品质，买来自住的，能不能接受少数邻居投资失误，亏损离场？有什么不能接受的呢？

叁

创新港买学区房陪读

最后的最后，还有一部分买沣西为上学的西安家长，对应的就是中铁建西派澜庭和南洋公馆，由于地处交大创新港范围内，对应学区为交大附小，附中，一些家长，横跨几十公里来过陪读，可敬可佩。

（创新港交大附中学区）

但学区房，除了学校优质，学区稳定外，也是控制面积，控制总价，低预算买房，这也让起步建面约143㎡的万科·沣华锦鸣难受。

因此才会出现单价降至8492元/㎡，总价122万，改善小区卖出刚需价的情况。

对西安的朋友，8开头是骨折价，但对买这里，且有需求的，这可能是犹豫后，最终抉择的结果，毕竟沣西不缺房，更不缺低价房。

至于品质，卖新房的时候买家认，卖二手的时候，会所多大，多少名贵树种，用了什么石材，都抵不过房价本身，属实算需求错配。

自住为王

沣华锦鸣的二手骨折案例，不算个例，沣东的海逸长洲，同样是大户型，改善社区，因为没需求，硬卖，开盘均价最贵26000+，上周成交二手，单价11611元/㎡，不是房子不好，就是没有需求。

过去，西安是情绪和PPT引领房价，如今是收入和需要决定房价，全国都在止跌回稳，西安反映慢半拍，普跌之下新区只有刚需，主城才有改善。

软西也罢，CID也罢，沣东沣西也罢，都在经历挤水分的工程，很多人一看降价就恐慌，盼望着回稳，但房子是住人的，你不住，天天空置，没有人的社区，如何回稳。

我就不信一个1300多户的社区，如果有50%的入住率，大家会盲从，会抛售卖房？如果没有，就现在5%的入住率，一套房低价成交又能说明什么呢？

人生的很多烦恼，都是闲带来的，人太闲了，就会胡思乱想，房子闲了，也是一样！

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作者：晴明

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