租赁住房｜黄金时代启幕，竞争远未结束

来源：市场资讯

（来源：CITIC Think Tank）

文｜陈聪 张全国 刘河维 刘东航 陈兆儒

当前我国租赁住房机构化率约为10%，相比海外发达国家50%左右的水平还有数倍成长空间。影响长租企业发展的一些历史因素要么已经消失（例如租金回报率大幅低于无风险利率），要么有所缓解（例如业主对租金上涨预期高于实际上涨可能），要么被阶段性回避（例如行业普遍缺乏供应链管理能力，于是阶段性选择放弃装修+长租业务模型）。能够买入住宅并用以出租的机构，也可能成为房价止跌回稳的正能量。我们认为，分散式长租公寓龙头有较大发展机会，重资产企业也有借鉴GreyStar和EQR等海外公司发展路径的可能。

▍中国机构化租赁发展空间异常广阔。

根据中指研究院，2025年8月TOP30集中式长租公寓品牌累计管理房源近200万间。当前我国租赁住房机构化率仅为10%左右，而海外发达国家可以达到50%左右 。机构租赁住房服务的发展能够提高租赁住房市场的标准化程度，提升社会整体福利。2025年7月国务院发布的《住房租赁条例》也鼓励长租企业发展。

▍三大历史困境影响长租企业发展。

长期低于无风险利率的租金回报率影响了重资产持有模式（通常为集中式）的可行性。业主和企业对于未来租金预期长期乐观，形成长租约高进低出的局面，行业陷入内卷竞争，分散式长租盈利也举步维艰。企业还普遍缺乏供应链经验，影响到前期装修投入的品质和成本控制。从结果来看，长租行业在2015年之后陷入了竞争格局乱、参与企业实力不强、龙头公司规模止步不前的困难局面。

▍多因素推动长租黄金时代即将启幕。

全社会租金回报率相对于无风险利率的提升，使得重资产模式未来可能不仅限于少数让渡大量土地红利的R4用地项目。近年来，内卷式竞争逐渐结束，新进入长租领域的企业数量明显变少，企业和业主对于长租合同的定价明显回归理性。企业扬长避短，聚焦和社区的连接，缩减增值服务，避免大量装修投入。REITs市场健康发展，长租资产有了出表通路。

▍中国版Greystar可能破土，经纪和长租则是天然的朋友。

Greystar是在管规模接近百万套，其中重资产房源超过10万套的美国房屋租赁服务商。在房价单边上涨的时代，买入并持有住宅不仅在长期经济回报上说不通（租金回报率过低），在社会效益上也不成立（成了助推资产价格泡沫的推手）。当前，买入住宅并持有出租的市场主体，则成为了助力止跌回稳的正能量，因此中国版Greystar有可能破土而出。从竞争格局来看，我们认为，在具备强供应链管理能力的企业下场之前（当前不存在），长租企业服务品质差异较小，和客户的社区连接加上规模壁垒可能是优秀企业成长的重要抓手。长租不仅受益于经纪服务公司的业主连接，更可能为经纪公司反哺房源。

▍长租是有规模效应的成长性赛道，竞争远未结束。

我们并不认为长租领域的龙头优势已经固化，而认为行业还有数倍的成长空间，企业运营效率还有显著的提升空间，更高服务品质的需求远未得到满足。我们认为分散式长租公寓龙头有较大发展机会，重资产企业也有望借鉴Greystar和EQR等企业依托REITs市场迅速发展的机遇。

▍风险因素：

部分城市租金下降明显快于企业和业主预期，长租业务面临亏损压力的风险。长租业务关乎民生，企业声誉可能受到个别恶性事件负面影响。部分城市的租赁活动不发达，空租期可能超过预期的风险

租赁住房行业现状及未来展望

本文节选自中信证券研究部已于2025年9月23日发布的《租赁住房行业专题研究—黄金时代启幕，竞争远未结束》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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