看盘记丨探访石景山首个好房子：首钢·璟悦长安高得房率与高容积率的平衡术

作为石景山区首个落地"好房子"项目，首钢·璟悦长安以高得房率与丰富配套吸引市场目光，然而容积率偏高、楼间距紧凑及部分户型设计争议，也令其在居住舒适度方面面临考验。北京商报楼市频道《看盘记》记者近日走访首钢·璟悦长安了解到，该项目得房率普遍达90%以上，并配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施。在销售均价约6.2万元/平方米、与区域在售新房价格基本持平的情况下，项目通过"增配不涨价"策略展现诚意。

不过，项目2.7的容积率略高于目前"好房子"普遍采用的2.5标准，加之楼间距偏小，引发部分购房者对采光与视野的担忧。此外，部分户型存在进深过大、面宽不足、西晒等问题，其中被称为"B2轰炸机"的户型因造型特殊引发讨论。这些设计瑕疵，反映出首钢地产在产品细节打磨上仍有提升空间。在石景山市场竞争日趋激烈的背景下，首钢地产此次独立操盘依然面临挑战。

操盘：以平价策略应对市场竞争

首钢·璟悦长安由首钢地产独立开发。作为石景山区本土企业，首钢地产近年来曾与中海、招商蛇口、电建等多家房企合作，共同打造了长安云锦、元玺、华曦府等项目。

一改往日"抱团"模式，首钢地产首次独立操盘首钢·璟悦长安。根据出让文件，该宗地块由首钢地产于2月8日以底价28.01亿元摘得。

合硕机构首席分析师郭毅表示，北京本地国企向市场化转型、深化市场接轨，需经历从投资开发到独立操盘的渐进过程。在此过程中，国企通过与品牌房企合作，能深入了解一线市场需求、产品设计逻辑、社区营造经验及内部运营管理模式，逐步打破原有相对封闭的状态，以适应市场化竞争。

郭毅认为，首钢地产的这一转变，既体现了其已完成内部运营体系的整合与外部市场资源的对接，也标志着企业正式迈入市场化发展阶段，是其稳健成长的重要象征。

在土地资源方面，首钢·璟悦长安项目周边拥有地铁1号线八角游乐园站及建设中的地铁1号线支线体育场南街站。1公里内有首都医科大学附属北京朝阳医院（西院），3公里内则包含北京石景山游乐园、冬奥公园、永定河休闲公园等休闲场所。

从竞品角度看，石景山区域内存在大量在售项目，包括中海长安玖章、中海长安源境、保利璟山和煦、元玺、中海寰宇天下天镜等，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米。

或许是由于竞品带来的压力，首钢·璟悦长安的销售单价并未因"好房子"定位而提高。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，一方面是由于石景山区面积较小且新盘扎堆，中海等房企的深耕加剧了竞争；另一方面则是市场买方预期降低、需求减弱造成了直接影响。

首钢·璟悦长安置业顾问霍君莹以133平方米户型为例介绍，该户型售价约849.1万元，均价约6.38万元/平方米，若当天认筹还可申请额外优惠，价格与周边项目相比并未因产品迭代而产生较大差距。

配套：以高得房率对冲高容积率

作为石景山区首个落地的"好房子"项目，高得房率是首钢·璟悦长安的核心卖点。北京商报记者了解到，项目采用"内嵌式阳台+飘窗+设备平台"的设计，使得综合得房率普遍达90%左右，边户最高甚至可达96%。相比于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率，其室内使用率优势明显。

在高得房率基础上，项目北排的1—3号楼以及南面10号"楼王"的首层均配备了架空层。此外，在10号楼北侧还配置有下沉庭院及会所。霍君莹表示，规划中约1000平方米的架空层将涵盖健身房、瑜伽馆、棋牌室等功能空间，1200平方米的下沉庭院则为业主提供会客与休闲场所。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，从产品定位与客群细分趋势看，"好房子"有望成为市场主流。其高性价比优势可能成为区域楼市价值风向标，并因稀缺性受到购房者热捧。

虽然得房率与配套优势突出，但楼间距过小、容积率较高的问题，仍让对采光及生活舒适度有较高需求的购房者犹豫。案场购房者李宇亮表示，他曾考虑购买3号楼的东边户，但得知该楼与南侧6号楼间距仅9米后，担心低楼层采光和中高楼层视野会受影响。

此外，"楼王"10号楼的东、西边户与相邻楼栋的斜间距也仅约10米。霍君莹坦言，10号楼的中间户受其他楼栋视野及采光影响更小，但中低楼层会受小区大门影响。针对楼栋密集的疑问，她回应称，规划需兼顾不同人群需求，并在合规前提下实现土地高效利用与收益最大化。

楼栋密集直接体现在项目2.7的容积率上。这一数值不仅高于"好房子"项目普遍的2.5标准，与区域内部分竞品相比优势也不明显。例如，保利·璟山和煦容积率为1.8，中海长安玖章为1.72，仅中海寰宇天下天镜及中海长安源境为2.8。

户型：用赠送面积弥补形状不规则

从户型设计来看，首钢·璟悦长安的户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求。项目总计700套房源，133平方米户型仅70余套，分布于中央两栋小高层的边户，其余多为107平方米及以下户型。

作为主力户型之一，97平方米户型占比近四成。其东西边户客厅拥有270度宽幕景观，视野较好。但该户型进深达14米，面宽仅7.2米，近似长方形的布局导致主卧卫生间与开放式厨房之间存在狭长过道，南北双阳台也因进深过大而影响通透性与采光。

另一主力107平方米户型相对方正，进深11.2米，面宽10米。但3.6米的客厅面宽与当前主流的大厅设计相比略显局促。该户型主卧采用270度宽幕景观设计，但西边户的西晒问题较为突出。项目为此在窗户中加入了可折叠窗帘设计以作缓解，同时对配件稳定性与质量提出了要求。

此外，95平方米的"B2轰炸机"户型设计独特，实现了四开间朝南、三个阳面卧室，但东侧无窗，北侧仅厨卫有窗，且存在暗卫问题。霍君莹表示该户型仅有14套，位于社区边角，目前已有客户认筹。

郭毅分析认为，该户型虽形状不规则，但优势在于各空间方正、采光优良，且赠送面积多、实用率高，是标准三居室。她指出，该设计体现了开发商将转角户型的区位劣势转化为产品特色的突破能力，适合预算有限且不拘泥于户型方正的购房者。

北京商报记者 王寅浩 李晗