上海优化房产税政策，一个重要信号来了！洛阳以后会征收房产税吗？

上海优化调整个人住房房产税试点政策

近日，上海市财政局日前发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，通知明确，持上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人，在上海新购住房且属家庭首套的，暂免征收房产税。

为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进上海市房地产市场平稳健康发展，对上海市个人住房房产税试点有关政策优化调整如下：

一、持有上海市居住证并在上海市工作生活的符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的购房人：

（一）在上海市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

（二）在上海市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

二、持有上海市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在上海市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

三、以上政策自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

关于房地产税，一个重要信号来了

而上海市财政局日前发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，整份文件是针对符合条件的非户籍人口进行购房免税和优惠。

9月19日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》（简称《通知》），对个人住房房产税试点有关政策进行优化调整。

上海中原地产分析师卢文曦指出，该房产税收优化政策属于“8·25上海楼市新政”的配套政策，是楼市新政在住房税收领域的进一步详细落地。

降低非本市户籍家庭住房持有成本

今年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中明确，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

此次通知明确，符合条件的非本市户籍居民家庭包括两大类：一是持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；二是持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人。

按照新政，符合条件的非本市户籍居民家庭在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号，简称“暂行办法”）的规定计算征收房产税。

中指研究院认为，此次政策增加对于符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的税收减免。对比来看，在2011年发布的《暂行办法》中，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，当时非本市户籍家庭在上海限购1套住房，近几年随着限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，一定程度影响了购房需求释放。本次优化政策落地后，符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的房产税与本市户籍家庭采取同样的税收减免，将降低其住房的持有成本，促进需求释放，对市场也将形成一定带动效果。

同时，对比两次文件内容，此次非本市户籍家庭首套房产税减免需符合的人才条件及居住证持有年限均未进行调整，即“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才”以及“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”。

对于居住证未满3年的非沪籍购房者，则实行“先征后退”的规则。新政明确，持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按《暂行办法》的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其新购的家庭第一套住房在本市居住证持证期间已征收的房产税、新购的家庭第二套及以上住房中人均不超过60平方米部分在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

据了解，由于个人住房房产税按年征收，因此上述通知自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

在上海之前，今年5月份另一个房产税试点城市重庆，也对房产税做出了调整：

“市外人员”无论在重庆购买多少套普通住宅，都不用缴纳房产税。购买非普通住宅（比如独栋别墅、高单价住宅），一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，免税面积为180平方米。

征收房地产税，暂时无望

重庆、上海两个城市先后对房产税做出调整，目的无非两个：

一是跟随限购政策调整，进行同步优化。

二是以降税为手段，刺激一波市场行情。

但这个减税动作的影响，着实有限，不会给市场带来什么大波动。

透过现象看本质，其实它所释放的一个重要信号是：

房地产税遥遥无期。

时至今日，官方已经很少提到房地产税，重庆与上海对房产税的征收力度下降，更是意味着房地产税征收可能遥遥无期。

在房地产跌幅没有收住时，房地产税开征基本无望。

不过，长远来看，房地产税必然会取代土地财政，成为地方政府新的钱袋子。

逻辑在于，房地产已经进入了黑铁时代：人口见顶、城市化速率见顶、供大于求。在这种背景下，卖地收入高增长的时代一去不复返。要解决目前地方城市的财政压力，只有两条路：

第一条路，短期内大幅提高一般预算内收入，也即大幅提高税收收入，来填补卖地收入不济之难题。

但在中央减税措施下，不可能。那就只剩下第二条路，也即增量不行就寻找村里的税收出路。

第二条路，寻找新的钱袋子来替代卖地收入缩减造成的窟窿。没有什么比房地产税更合适的。

因为：

中央谋划房地产税的目的，本来就是成为地方城市新的钱袋子。当初讨论房地产税的时候，就是想着在土地财政青黄不接的时候，顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

房产税未来会如何征收？

2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，明确指出：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

这段话，其实就是在探讨房地产税具体的征收细节，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小产权房等）与非居住用房，都得交税。

此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积，即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，基本不用担心。房地产税针对的是多套人群。

而即使开始征收房产税后，房产税也会采用免征面积+阶梯税率模式，旨在实现税收公平性与居民负担之间的平衡。

按照专家建议，房产税设置了人均免征面积，范围处于40-60平方米。以三口之家为例，其免征面积为120-180平方米。

这就表明，若家庭住房面积在180平方米以内，便免征房产税。超出免征面积的部分，将按照阶梯税率征收房产税，税率范围为可能在0.2%-1.2%。

所以说，洛阳以后即使征收房产税，如果按照上面的政策来算，对洛阳的老百姓来说，负担也不算太大。