新北四害，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

今天聊朝阳第二梯队的头部板块——新北苑。

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重点看4个高层小区，也就是大家常说的新北苑四害：世华泊郡、铁建国际城、润泽公馆和福熙大道。

四个盘的品质由低到高，世华泊郡和铁建国际城代表初级改善盘，润泽公馆代表中级改善盘，福熙大道代表大改善盘，或者叫做准豪宅小区。

（华贸城由于内部loft比较多，各个院差异太大，就不单独说了，华贸城比较好的8号院和10号院，价格走势基本和铁建国际城类似，参考铁建国际城即可。）

1.世华泊郡

2014年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是40015元一平米；

2017年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是77990元一平米；

2022年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是84415元一平米；

2025年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是63816元一平米；

从上述价格可以看出，世华泊郡从2022年历史最高点的84415元一平米，跌到现在的63816元，跌幅是25%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的40015元一平米相比，世华泊郡小区目前依然还有64.5%的涨幅。

2.铁建国际城

2014年，整个铁建国际城小区的二手房成交均价是42376元一平米；

2017年，整个铁建国际城小区的二手房成交均价是85032元一平米；

2022年，整个铁建国际城小区的二手房成交均价是92534元一平米；

2025年，整个铁建国际城小区的二手房成交均价是72050元一平米；

从上述价格可以看出，铁建国际城小区从2022年历史最高点的92534元一平米，跌到现在的72050元，跌幅是22.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的42376元一平米相比，铁建国际城小区目前依然还有70%的涨幅。

3.润泽公馆

2014年，整个润泽公馆小区的二手房成交均价是43056元一平米；

2017年，整个润泽公馆小区的二手房成交均价是87823元一平米；

2022年，整个润泽公馆小区的二手房成交均价是94357元一平米；

2025年，整个润泽公馆小区的二手房成交均价是76161元一平米；

从上述价格可以看出，润泽公馆小区从2022年历史最高点的94357元一平米，跌到现在的76161元，跌幅是19.3%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的43056元一平米相比，润泽公馆目前依然还有76.9%的涨幅。

4.福熙大道

2014年，整个福熙大道小区的二手房成交均价是49394元一平米；

2017年，整个福熙大道小区的二手房成交均价是88173元一平米；

2022年，整个福熙大道小区的二手房成交均价是98076元一平米；

2025年，整个福熙大道小区的二手房成交均价是80206元一平米；

从上述价格可以看出，福熙大道小区从2022年历史最高点的98076元一平米，跌到现在的80206元，跌幅是18.2%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的49394元一平米相比，福熙大道目前依然还有62.4%的涨幅。

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看完具体数据，大表哥简要总结三点。

第一，新北苑的世华泊郡（跌幅25%）、铁建国际城（跌幅22.1%）、润泽公馆（跌幅19.3%）和福熙大道（跌幅18.2%），它们的跌幅都小于同期北京30%的大盘跌幅。

这说明在抗跌性上，这四个楼盘都是要好于北京整体的，也反映出新北苑板块确实是比较优质的一个板块。

第二，这四个盘内部，可以看出世华泊郡和铁建国际城跌幅大致相当，润泽公馆和福熙大道跌幅大致相当。整体而言后两个抗跌性比前两个更好。

对应的是福熙大道和润泽公馆楼盘本身品质也要比世华泊郡和铁建国际城高。

这至少说明在新北苑内部，分化也是比较明显的，品质越高的盘，越抗跌。（其实整个北京差不多也是这样，越是品质差的老破小，跌的越惨。）

第三，这四个盘虽然都和最高成交价有20%左右的跌幅，不过相较于上一轮大涨前的2014年，都还有比较明显的涨幅，世华泊郡（涨幅64.5%）、铁建国际城（涨幅70%）、润泽公馆（涨幅76.9%）和福熙大道（涨幅62.4%），表现都还是很不错的。

同时，从深层分析可以看出，福熙大道虽然品质最高，但是涨幅并不是最好，反而是涨幅垫底、倒数第一的。

原因就在于福熙大道2014年那会起价太高，接近5万了，提前透支了。所以如果单纯论涨幅收益的话，不能只看小区品质，还要看开盘价或则买入价，这也是很多豪宅涨幅不如改善盘的根本原因。