北京
在中国房地产的故事里，碧桂园几乎是最戏剧化的一个。
几年前，它还是人人口中的宇宙第一房企：销售规模第一，拿地最猛，下沉最深，员工数量逼近10万人，几乎覆盖了所有能盖楼的县城。
如今呢？
2025年，它的区域布局从巅峰的106个收缩到只剩13个，员工数量不足1.8万人，相比最高点裁掉超过8万人。
账面上，总负债超过 8000亿，资产负债率超过90%。
这样一副烂摊子，换成任何一家企业都可能无力回天。
可碧桂园不认输，它在9月的管理会议上放话：“向前看。”
三个字，既是自我打气，也是对外的宣告。
碧桂园还想翻身。
问题是，它凭什么？
01
碧桂园的崛起，靠的是极致的效率。
它发明了一个著名的“345模式”：拿地后3个月开工，4个月开盘，5个月现金回笼。
这套逻辑，在行业上行周期里简直是收割机，资金一圈圈转起来，地越拿越多，规模越滚越大。
再加上下沉战略，碧桂园跑到三四线城市甚至县城去盖楼，别人觉得风险大，它偏要抢先占坑。结果是2017到2019年，碧桂园的销售额突破5000亿，连续三年登顶全国房企销售冠军。
当时的碧桂园，就像开着一辆高速奔驰的巨无霸卡车，谁也拦不住。
可问题在于这样的扩张，本质上是粗放的。
高杠杆、人海战术、资金快速流转，靠的是行业整体的繁荣。
一旦市场掉头，这种模式就会瞬间暴露软肋。
2023年，碧桂园正式“出险”，那一刻，房企神话彻底崩塌。
最高峰时，碧桂园有近10万员工，遍布全国各地，如今只剩不足1.8万，等于裁掉了八成以上。
大量职能部门被清空，只留下建筑、代建、文商旅、机器人等核心业务线。
后台支撑没了，组织文化也随之消散。
2025年前8个月，碧桂园的销售额只有224.8亿，对比两年前同期的1488亿，缩水了七成以上。
虽然自今年3月起月均销售额稳定在30亿左右，但对比昔日动辄几百亿的体量，这已经是小房企水准了。
对购房者来说，碧桂园三个字已经和能不能交房绑在一起。
对投资人来说，它是债务黑洞，对供应商来说，它欠的钱还不知道什么时候能结。
一旦失去信任，规模和品牌的光环再大也没用。
02
在绝境中，碧桂园选择了先保命。
近三年，它累计交付了约180万套房。
2022年交付70万套，2023年交付60万套，2024年交付38万套。
进入2025年，上半年以保交楼为重，下半年则转向保交楼和保主体并重。
这不仅是政治任务，也是生死任务，房子交出去，业主才有信任，地方政府才愿意帮忙。
2025年8月，碧桂园宣布已有超过77%的第二类债务持有人，以及近半的银团贷款成员加入重组支持协议。
如果顺利完成，预计能削减约110亿美元的债务，这对碧桂园来说，就像是从绞索里挤出一丝呼吸空间。
2025年前8个月，碧桂园的销售均价降到8300元/㎡，比去年同期低了1400元。
利润率被压缩，但至少保证了现金流的循环，正如杨惠妍说的：“千难万难，只要重视就不难。只有销售畅通，才能盘活全局。”
即便做了这么多努力，碧桂园仍然卡在两个最要命的难题上。
最大的问题是缺钱。
截至6月底，总负债8854亿，资产负债率90.6%。
有息负债2545亿，其中一年内到期的就占了一半以上。
账上现金240亿，但其中不少还是受限资金。
其实是缺人。
裁员带来的问题很现实，项目管理人手不足，很多区域一岗多责。
精细化运营能力缺失，过去靠人海战术补的，现在没人可用。
新战略需要人才支撑，但市场口碑差，要招人也难。
“缺钱”和“缺人”，就像两只大手，牢牢掐住碧桂园的脖子。
03
在经历了两年保交楼的被动应战后，碧桂园终于亮出了新的战略方向。
杨惠妍提出“一体两翼”的构想，希望让这家千疮百孔的房企找到新的增长曲线。
所谓一体，依旧是房地产开发这个核心盘子；两翼则寄托在代建代管和建筑科技上。
代建业务是第一张牌。
旗下“凤凰智拓”在2025年上半年新签约代建面积达到412万㎡，跻身行业第11位，说明碧桂园在这个赛道没有掉队。
与此同时，文商旅集团也在加紧扩张，从杭州、湖州到廊坊、邯郸、滨州，不断签下存量商业与公寓项目，如今已进入60多个城市，管理面积超过800万㎡。
更远的未来，还被寄托在科技和农业上。
无论是建筑机器人、智慧建筑，还是现代农业，短期内都难以产生大规模利润，但它们至少给碧桂园留下了一些想象力。
问题是，这些新故事虽然看上去热闹，却很难真正填补地产板块的巨大缺口，说它们是翻身底牌，更像是一种寄托，而非现实。
碧桂园的信心，还有一部分来自外部环境。
今年以来，多地出台“认房不认贷”“降低首付比例”“购房补贴”等政策。中央也多次强调要“巩固房地产市场止跌回稳态势”。
克而瑞数据显示，8月30城项目开盘去化率达到42%，重回年内高点，说明市场确实有一点复苏迹象。
最后，为了稳交付、稳经济，地方往往愿意在土地出让、融资协调上给碧桂园一定空间。
碧桂园现在的处境，就像一个带着镣铐的舞者，从粗放扩张到断崖下坠，再到艰难求生，它走过的路径，正是整个行业的写照。
未来的碧桂园，能不能在废墟里重新站起来，或许才是它真正的考验。
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