嘉信洋湖锦玺首开“热销”观察："高得房率"背后的隐忧与争议

上周末，长沙洋湖片区新盘嘉信洋湖锦玺首次开盘，推出300余套房源，据说吸引了约600多名购房者到场摇号，堪称近两年来洋湖热度最高的项目之一。至于开盘当天的实际去化情况，有多种说法。有的说成交金额高达6个亿，也有说卖了279套去化85%，还有的说其实只去化48%了。不管实际数据是多少，在长沙一个月只能去化1千多套的当下，都是不可小看的数据。

该项目主打“高得房率”概念，尤其是117平方米户型设计为四房三卫，引发市场广泛关注。这一产品设计契合了当前多孩家庭的居住需求，在户型创新上确实有所突破。然而“热销”背后，该项目似乎也存在诸多值得深入探讨的方面。

优点：户型空间利用的突破

先说优点，嘉信洋湖锦玺在户型设计上展现了较强的创新性。项目通过优化空间布局，使得117平方米的户型能够实现四房三卫的功能配置，据置业顾问称该户型的套内面积高达139平方米，先不说这是怎么实现的，这一设计在同等面积段产品中确实足够吸引眼球。

该项目巧妙运用了新规下的面积计算规则，通过阳台、飘窗等空间的精细化设计，提升了实际使用空间。据说该项目不少户型接近甚至超过所谓的 “120%得房率”，这成为项目最大卖点。

此外，项目外立面采用现代设计风格，大面积玻璃与金属材质的运用，整体视觉效果符合当下年轻购房者的审美偏好。

争议：高赠送面积的潜在代价

值得注意的是，在项目“热销”的同时，行业对“得房率”宣传的规范也在加强。9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率”宣传工作的通知》，将着手规范“得房率”的相关宣传用语。

协会指出，当前市场上部分项目宣称的“得房率超过100%”等说法缺乏统一的计算标准，容易造成购房者误解。实际上，行业内对得房率的计算方式存在不同理解，而将电梯厅、阳台、飘窗等空间计入使用面积的做法也值得商榷。严格来说，得房率的计算方式应为“套内面积除以建筑面积”，并不包含电梯厅、阳台、飘窗等“赠送面积”。

嘉信洋湖锦玺的“得房率”确实惊人：据说169平米户型“得房率”120.4%，139平米达118.8%，117平米为119.1%。但这背后的实现方式有可能暗藏迷雾。

有业内人士表示，不靠谱的 “高得房率”可能意味着社区公共空间的压缩，或误导业主正确的得房率计算方式，或是将本应属于业主共有的区域计入私有面积，这些做法或会影响长期的居住品质。

短板：区位优势与缺点并存

从区位来看，项目地处洋湖生态新城，周边自然环境资源丰富，这是其显著优势。然而，项目也存在一些明显的配套短板。

比如教育配套相对薄弱，难以满足对优质教育资源有高需求的购房者。洋湖的学校很多，却主要是就近入学与区域派位，比起目前流行的九年制双书包和塔尖教育配套支撑，洋湖的教育配套相对竞争优势有限。

项目不临近地铁口，步行乘坐地铁需要较长时间，日常出行主要依赖湘江南路，而该路段在高峰时段过江车流较大，经常出现拥堵排队的情况。

此外，项目周边环绕着绕城高速、水厂等设施，可能带来噪音和环境方面的影响，这也是购房者需要权衡的因素。

担忧：实力与经验的考量

公开资料显示，嘉信地产作为从地州市进军长沙的开发商，在长沙市场的项目经验较为有限。在当前房地产市场调整期，开发商的资金实力和项目运营能力显得尤为重要。实力越强、经验越丰富的开发商抗风险能力，或者说容错率更高。新房市场持续低迷的今天，任何一个项目的销售、回款都不容有失。

令人担忧的是，嘉信在长沙尚未有大规模住宅的优秀交付案例。近期嘉信开发的其它项目业主却因为交付品质问题在进行维权，而在相关投诉平台上也出现了不少该项目农民工讨薪的投诉，这对嘉信洋湖锦玺的未来交付能力投下了阴影。

建议：购房需理性看待产品卖点

对于不同需求的购房者，嘉信洋湖锦玉项目各有利弊。注重户型实用性和现代设计的购房者可能会被其产品特点所吸引，而重视教育、交通等综合配套的购房者则可能需要多方比较。

该项目的优缺点都比较明显，得房率高、容积率低且靠近洋湖湿地公园，但有有些购买人群需要谨慎考虑：

一是向往精英教育的刚改人群。对优质教育资源有高需求的家庭可能会比较失望。

二是睡眠质量不好的人群。项目面临绕城高速、周边学校、消防站（在建）和潇湘南路等4大因素可能存在噪音干扰。

三是出行主要依靠地铁的人群。项目离地铁口较远，步行至地铁需10-20分钟，对通勤便捷性要求高的群体需谨慎评估‌。

特别需要提醒的是，对于预算有限的刚需购房者，除了关注单价和得房率外，还应综合考虑后期的居住成本。项目采用的玻璃幕墙等设计虽然美观，但可能带来较高的能源消耗，增加长期居住成本。

2025年的长沙楼市，已经彻底沦为买方市场，购房者有充足的选择空间和时间进行决策。嘉信洋湖锦玺在户型创新方面的尝试值得肯定，但购房者更需要从自身实际需求出发，全面考量项目的各项因素，看是否能接受它的缺点。

建议购房者在决策时，不要过分聚焦于单一卖点，而应该对开发商品质、项目配套、长期居住体验等进行综合评估，做出理性的购房选择。