北京买房：理清思路，购房建议1660

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我看您说北京的“单体楼”保值都不好，那单体楼的标准是什么？木樨园的南曦大厦不算吧？能买吗

A：

1、所谓“单体楼”其实没有确切标准。早期的定义是指所有独立的楼栋，也就是每栋楼都算单体楼。

后来是出现了综合体公寓，于是开发商们就制造出了“连体楼”和“单体楼”的概念。相同点是楼下一般都有裙楼，商场写字楼等商业地产。然后裙楼之上是住宅或公寓，一栋的就是单体楼，两栋以上但共用裙楼的就是连体楼。

再后来是这种综合体项目开发的少了，因为买的人少，所以连体楼就很少盖了，于是也就不分什么连体单体了，统称单体楼。甚至只要是规模小的公寓，不连着的也算单体楼。

2、南曦大厦就是典型的连体楼，现在都可以算作单体楼。因为楼下是商业，楼上是公寓，规模也不大，没什么社区环境，典型的商住公寓，只是产权为70年而已。

3、能不能买的看自己的主要需求吧。这种小区的优势是居住的性价比高，或者是租金收益高。劣势是居住环境一般，价格走势偏弱，之所以租金高就是因为涨的慢，所以才显的高。所以注重自住和收租金就买，注重保值升值什么的就多考虑。

4、另外多说一句，南曦大厦旁边有个“自然美大厦”，那就是最典型的单体楼，俩小区的价格现在应该差不多吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我大概明白了。那如果确定四年后一定要换学区房，并且现在只有一套祖家庄的房子，是四年后再置换，还是现在置换呢？还是说这套一直留着，手里大概还有 400 万现金，再买个二套学区房呢？但是担心这样买只能买到老破小，未来还是会贬值，是不是还是卖了祖家庄，把钱集中起来买一套好一点的房子更保值？

A：

1、现在换还是以后换，那取决于两点：一是确定了学区以后不再换，二是能否现在买到溢价低的房子。

因为学区和学校的质量排名和教育的环境模式都有可能变化，如果能确定到时候不会改变主意就提前买。否则到时候如果想换学区或学校就得再折腾一次了，税费也不少钱呢。

另外就是能否趁着这种时机买到溢价低的，只能说有这种可能，但得去自己找，捡漏儿不是太容易的。让中介找找看吧。

2、买占坑儿的还是换套能自住的，那就看预算呗。预算高就一步到位，总价越高的溢价越低，对口学校越好的对溢价支撑也越强，像金融街能买到几乎没有溢价的次新房，就是很贵。

预算不太高的就只能买占坑儿房了，这是很多家庭的常规选项，包括换租，能占学区房的便宜。

3、总之这些问题都没有标准答案，都得看自家的具体情况，我也只能是列出现状供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我说的“压力转移到初中”意思是小升初不再大规模点招了，大家主要精力会去初中竞争1+3之类的了。看来我的理解并不完全准确。

再麻烦您问个具体择校的问题：目前我们看房，有兴趣的有三个小学：海淀的八一小学，西城展览路一小，还有东城和平里的地坛小学。都有对应感兴趣的房产：八一小学是榆树林，展一小是南北露园，地坛是兴化西里。可否帮我们点评一下三个选择的优劣？例如学校本身，升学通路，房产宜居属性等维度。

A：

1、还是这话，小升初就算不点招，初一入学也必定摸底。可以找各名校的卷子看看，看完就知道什么水平了，也知道孩子们小学都是否“快乐教育”了。

另外建议找朋友拉进虎妈群看看，海淀西城的随便找几个就行，看几天就大概明白了。最好提前学点儿黑话，要不然还得现查，挺麻烦的。

2、东西海放一块儿选，少见，这是谁给出的主意啊？倒真不怕您累着。我无法点评，水平实在不够。

常规建议是最好先根据自家情况选择行政区，然后是学区，再之后是学校，最后是小区和具体房源。尤其是三个行政区的教育模式都不一样，没有最好，只看哪里适合自己？

3、这要不还是咨询别人吧，我写完这些快赶上SWOT了，我这免费咨询犯不上。而且主要是没什么意义，肯定是无用功。

所以还是自己先选定行政区吧，尤其是海淀和东城，模式相差很大，相当于买车时选油车还是新能源？我不知怎么比较，只能家长自己定。

仅供参考。

四

Q:

请问，27年入学，最晚几月上车？东城下限最高是哪个学区，估计会入手比较晚…另外，有没有类似安交这种，学校都挺好，但是校园宽敞一点的…安交的学校约等于没有操场。

A：

1、最晚几月，全款的话四月都不晚，过户迁户都很快，只要不耽误五月份信息采集就行。贷款的话那至少提前俩月或更多点儿，万一政策有变呢？

另外常规建议是年底上车，一般都是淡季。而多数年份都会出现小阳春，房价有可能涨点儿，或者是竞争者增多。

2、下限最高的，和平里，安交和龙体都行，都是东城的热门学区。

3、校园我可不知道，我还是80年代在东城上的学呢，我家孩子则在海淀上的，对东城不熟了，帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

请问，我找您的目的就是要各项兼顾，否则就自己买了，但就是因为我们钱少所以才咨询您的，争取学区、居住和保值做到均衡，不奢望多好，只求不比大部分家庭差就行了。

但说实话，您给我们推荐的在我感觉不太令人满意。我们也咨询别人了，天永本身就不是好学区，沙子口更是在学区中都比较差，而且您自己也说了，永外的学区溢价并不低，那我们花钱买学区房的意义何在？学区是东西城最差的，老破小是房子中最差的，风险却是最高的，中介都劝我们说不要买，那我们的意义何在？

A：

1、中介都劝您说不要买，那这事儿有意思了。打个比方吧，如果一家饭馆儿劝您别在这儿吃饭，卖衣服的导购劝您别买他们家衣服，王婆儿劝您离潘金莲远点儿，您觉得是为什么？他们是好心呢，还是觉得从您身上赚这点儿钱太难伺候了？换做我会是第二点，索性劝您去折腾别人家吧。

2、简单说吧，天永在东西城各学区里的排名确实靠后，但这毕竟是东城区，在全北京来说算中上肯定没问题，从教育资源来说就是超过大部分家庭。

从居住角度那也只能如此啊。您400来万就必须买三居，还得尽量面积大，那就只能找价格相对低的板块了。我没有其他办法，是否满意是您的事儿。

溢价我早就讲清楚了，风险自己考虑。只是多说一句，您这预算买不到学区好+溢价低+面积大+品质高+保值好+风险低=性价比超值的学区房，至少东西城没有，除非运气爆棚的捡漏儿。

3、其他没什么可说的，您还是问中介吧。

仅供参考。

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