超9.4万/㎡成交！南京这类房子，越小越值钱？

今日，央行公布最新LPR报价：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均与前值持平。

相比暂无变化的LPR，南京二手房最高成交单价排行榜，则更有看头。

有平台显示，在近90天二手房成交单价排行榜上，鼓楼区汉口西路一套建面约22.65㎡房源，以约9.4万/㎡成交，成为榜单第一名。

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先来看这套房子的具体情况。

拿下南京二手房最高成交单价（近90天内）榜首的这套房子，位于鼓楼区汉口西路，是套建面约22.65㎡的高楼层房源。

重点是，这套房子的挂牌价248万，成交价214万，折合单价约9.4万/㎡，成交周期仅有12天。

这套房子面积虽小，但影响力却不小：约9.4万/㎡的单价，不仅是小区今年以来最高成交纪录，也是近90天内南京二手房成交榜单上的最高单价。

图源链家网

要知道，汉口西路区域的房屋房龄普遍较老，多数小区建于上世纪70至90年代，部分房源年代久远多存在设施老化、管理缺失等问题，在二手房市场上并不是“硬通货”。

而这套房源不仅“老”、“破”，户型更是小的仅约22.65㎡，能卖出如此高单价，的确令人惊讶。

究其原因不外乎两点：硬核学区、总价门槛低。

首先是汉口西路小区的学区配置，是力小+29中，在南京学区房市场算是顶配资源。硬核学区的加持，让房源在市场下行期更抗跌、企稳时回升更快。

翻看成交记录就能发现，汉口西路小区在去年12月至今年年初，成交单价多在3万-5万/㎡之间。

3月份左右，一批学区房的挂牌价开始上涨，同时市场企稳信号明显，6月份小区成交价就稳定在了6万/㎡以上，且成交量也有所回升。

其次这套房源的建面仅约22.65㎡，哪怕成交单价高达9.4万/㎡，总价214万就能拿下。虽然居住舒适度有限，但学区功能强大，对于想要“学票”但预算有限的家庭来说，颇为友好。

这样的小户型卖出高价的案例并不少见。

去年12月，同样是汉口西路建面约22.65㎡的高楼层房源，就曾卖出过约9.9万/㎡的单价，总价225万。

还有今年4月初，南阴阳营一套建面约9.78㎡的“迷你”户型，成交单价超10万/㎡，而总价仅106万。

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无论是市场下行，还是“学区贬值”的声音此起彼伏，近几年的南京二手房，最抗跌的仍是学区房。

从最新行情来看，二手房榜单排名虽然一直在更新，但近90天内的最高成交单价榜单上，前10名几乎一直被学区房霸榜，而这些卖出高价的房源，往往是总价可控的小户型。

比如虎丘路，力学小学+29中学区，今年该小区共成交4套房源，单价在4.5万-6万/㎡左右。

今年6月，成交了一套建面约35㎡的房源，成交单价79118元/㎡，总价仅280万，创下小区今年以来成交单价新高。

还有树人小学+树人中学的迎江园小区，今年以来建面50㎡以上房源，成交单价多在6万/㎡以内。

但7月份一套建面约36.64㎡的房源，以单价73689元/㎡成交，总价270万；

今年3月，一套建面约35㎡的房源，单价79118元/㎡，总价280万，是今年以来小区最高成交单价。

同样是双树人学区的新河二村，在今年3月份的旺季卖出了约8.29万/㎡的单价；今年7月份，以一套建面约32.88㎡、成交单价近7万/㎡的小户型，稳住榜单前十。

可见，哪怕南京二手房价已连跌5个月、学区房市场也有所有起伏，但名校赋予的抗跌属性使学区房在二手房市场称霸，对“鸡娃”家长们的诱惑力更是从未下降；

另外，在高单价的学区房中，不仅学校含金量高，周边生活配套也是家长置业时会考虑的问题。像鼓楼区多数学区房，占据主城发展醇熟板块，再叠加交通、医疗等优势，后期再出手也更加容易。

因此顶级学区房源偶有小面积房源卖出高单价，也不足为奇。

最后，随着出生人口的下降、年轻一代的家长教育焦虑弱化，以及家长对居住舒适度的高要求，南京老牌学区房的含金量是否会大幅下降？

众所周知，自去年起，南京一批幼儿园陆续关停，进而影响的是小学生数量的降低，加上随着时间推移，南京老牌学区房的居住舒适度还在下降，种种因素都会影响学区房市场行情。

但大多情况下，家长对优质教育资源往往有着迫切的需求，对于有条件且想鸡娃的家长来说，更好的学区房是必不可少的教育投资；同时自家孩子使用完学籍之后，在市场好的时候转手还能小赚一笔，学区房的投资属性较强。

因此在南京，尤其是主城区的学区房市场，虽然会受二手房市场的影响，但成交量和成交价，相对来说都更具有抗跌属性。

那么问题来了，像鼓楼这种高单价的“老破小”学区房，你会“出手”吗？欢迎留言讨论。