楼面价9.22万/㎡溢价28%！中铁置业押注上海豪宅，亏损下的激进扩张引争议

溢价28%历经75轮竞价拿下上海杨浦滨江“地王”，中铁置业在上半年净亏损近10亿元的背景下，以9.22万元/㎡的楼面价闯入核心豪宅市场，这场"豪赌"背后是战略转型的迫切还是风险的累积？

地王诞生：杨浦滨江的激烈角逐

日前，上海杨浦滨江N090601单元I4-01地块的出让，成为2025年上海土拍市场的焦点事件。这块位于杨浦滨江"九宫格"核心区的地块，出让面积1.65万平方米，容积率1.8，计容建筑面积约3万平方米，因24米建筑限高具备打造低密度洋房社区的先天条件，且明确40%的中小套型占比要求。

在华润置地、招商蛇口等房企的激烈竞争中，中铁置业联合润皋置业经过75轮鏖战，最终以27.36亿元总价将其收入囊中，9.22万元/㎡的楼面价直接刷新杨浦区纪录，28.09%的溢价率远超市场预期。值得注意的是，该地块周边的保利海玥外滩序BUND98项目以12.6万元/㎡均价实现两次"日光"，为板块价值提供了现实佐证。

而这并非中铁置业在杨浦滨江的首次布局。年初，其已通过协议方式拿下定海社区I15-01地块，以14.26亿元总价、7.5万元/㎡楼面价布局风貌别墅项目，半年内两宗高价地块的落子，勾勒出清晰的战略转向轨迹。

战略转向：从外围到核心的突围尝试

长期以来，中铁置业在上海的项目布局多集中于五大新城，中铁湖光逸景、中铁峯汇里等作品以刚需及普通改善型产品为主，与核心区豪宅市场几乎绝缘。此次重兵布局杨浦滨江，被业内解读为其告别"外围喝汤"、抢夺核心区豪宅红利的明确信号。

这一战略调整并非局限于上海。2025年以来，中铁置业的拿地节奏显著加快，上半年新增土储同比增长59%，已达去年全年的六成规模。拿地版图同步向一、二线核心城市收缩，1月联合招商、华润以91.52亿元拿下北京海淀朱房村地块，楼面价8.92万元/㎡，同时在成都、西安等城市核心区持续补仓，激进扩张态势明显。

中国中铁作为16家涉房央企之一，旗下的中铁置业在央国企竞争加剧的背景下，亟需通过高端市场突破实现转型。董事长杨智艳在年初提出的"培育特色地产，打造中铁好房"发展方向，在此次拿地动作中得到充分体现。

中铁置业董事长杨智艳 图源：中铁置业官网微信公众号

现实挑战：产品力与盈利的双重考验

高价拿地背后，中铁置业面临的挑战不容忽视。从品牌积淀来看，其与第一梯队央国企存在明显的品牌溢价差距，且缺乏上海核心区高端项目操盘经验，过往项目还曾因产品力问题引发业主维权。此次9.22万元/㎡的楼面价，对其产品打造能力提出了前所未有的考验。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，项目成败取决于两大关键：一是杨浦滨江板块科创产业落地与人才聚集的进度，美团、哔哩哔哩等企业的入驻能否形成持续购买力；二是中铁置业能否通过产品创新弥补品牌短板。而上海豪宅市场购买力的可持续性，更成为未知数。

盈利压力则让这场转型显得更为迫切。财务数据显示，2025年上半年中铁置业营收74.35亿元，净亏损9.93亿元，归母净亏损10.13亿元，且已连续三年处于亏损状态。在拿地成本高企的情况下，新项目的开发成本控制与利润空间挖掘，将直接影响企业能否扭转亏损局面。

对于9.22万元/㎡的楼面价，既是中铁置业进军高端市场的"入场券"，也是悬在头顶的"达摩克利斯之剑"。在房地产行业深度调整期，这场"亏损下的豪赌"能否换来转型成功，不仅取决于产品打造的功力，更考验着企业平衡扩张与盈利的智慧。

（内容综合自新京报、中指研究院、中铁置业官网微信公众号）