北京买房：理清思路，购房建议1659

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问：现在西城海淀的小升初，逐步变成了摇号，是不是意味着拔尖选拔的压力会被转移到初中？毕竟小强们仍然需要优质生源？所以初中的压力应该是在增加的？那么东城是一个什么情况，主要的选拔压力是在什么时间阶段？

A：

1、选拔的压力转移到初中，这是什么意思啊？不是转移，而是初中的选拔一直存在。我觉得琢磨这些没什么意义，无论有没有点招，初中的选拔都是必须的，高中也一样。

另外就算完全没有了点招，那初中的基础也是小学打下的，或者说无非是把小升初和初中的选拔合并了。那成绩不行的怎么参与选拔啊？当然也可以参与，但结果其实都一样。甚至这么说吧，只要是中等以上的学校，那其内部的资源分配，比牛校普校之间的差距还大呢。

2、多说一句，是否注重小学，是否认为小学压力大？这看各自的家庭情况吧，如果是普娃佛母或期望值不高，那自然是随遇而安了，到了中学再努力也或许来的及。

但如果是虎妈牛娃+期望值高，那就甭管外界的风云变幻，学习是为了自己。反正到了中学的第一件事也是分班分层，只有成绩好的才配得到好资源。

3、小强校主要指的是高中，中考和签约永远能得到牛娃，跟小升初没什么关系。

4、初中的压力，增不增加的也已经够大了，但聊这没什么意义。打个比方就是世界杯的规则改了，半决赛的压力增加，但和咱们男足有关系吗？连入围的资格都没有。

所以常规建议还是基础打牢吧。如果小学成绩普通，那就算进入牛校也没什么用。必定被分到普班，或者是分层靠后，根本得不到好资源，连跟牛娃一起学习的机会都没有。那中考的难度就更大了呗，也可以算压力增加。

5、东城，表面上风平浪静，实际上暗潮涌动。之前是暗中选拔为主，连家长和孩子都不知道就完成三六九等了。现在据说是越来越明着来了，要不然成绩总不如西海。

时间也是从五下六上开始呗，但成绩未必作为派位的标准。真正的选拔从初一入校开始，全北京全中国甚至全世界都差不多，再晚了就没意义了。另外的选拔是初二下学期，能否考上普高的基本定型了，自然也就更加不同待遇了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我的背景介绍如下：20年底在祖家庄小区购入一套55平两居室，目前这套房子已经跌30%，目前租金收益率在2.3%。孩子30年入学，目前老人与我们同住看娃，考虑到学区以及现在房子太小，4年内一定会换房。除下这套房产外，5年后换房时还能拿出400万左右。到时也可做一定比例贷款。

目前有几种换房思路：

1、我预估房价在4年内还会继续下跌，所以考虑先把祖家庄的房子卖掉，持币观望，自己再租一套房子，等到止跌回稳时再购入学区改善房。

2、继续住在现有房子里，等到4年后再换房。

3、现有房子不卖，因为祖家庄离西城较近，在附近再买一套西城学区两居，我们带孩子住西城，老人住祖家庄。

自己倾向于方案1，还想请您帮忙分析下。

A：

1、租金收益2.3%，如果是净收益那有点儿超跌了。北京现在老房的一般也就是平均2%左右，超过的只要是房子没硬伤那就算超跌。

2、预估房价4年内下跌，这看自己的判断吧。不过建议算算账，既然收益率是2.3%，那明显超过国债的1.8%和大行利息的1.5%了，而且利息到目前为止还是下降通道，划算吗？假定现在有人拿着300万现金，您觉得他是买您这套房出租合适，还是存银行合适？

所以除非是能找到高息+稳妥的理财渠道，否则就只能盼着房租也大幅下降了。而房租是和人均收入是强相关的，如果房租下跌，就意味着平均工资也下跌，您觉得可能性有多大？能持续4年都下跌吗？

3、第二个方案也是算账，自己觉得合适就行。或者这看您是否还有房吧？如果有房那就无所谓，反正也不影响生活。但如果没房就只能租房了吧？300万买国债一年收益5.4万，如果还租这套房，则要交租金至少6.9万，加上取暖费物业费则7万以上，我觉得不太划算。

4、再买一套西城学区房，孩子2030年上学，那也是算账呗。今年是入学高峰的最后一年，学区溢价降的不太多，从30%降到了25%左右。明年开始入学人数明显下降，从最高峰2023年的京籍17万降到2030年的7.5万。到时候如果没有对学区房的支持政策，那溢价部分大概率还会受影响，自己算算吧。

所以常规建议是没必要在这会儿溢价还高的时候去抢房，抢来了也用不上学位，还得承担低租金+保值风险。当然，这会儿有可能买到超跌的学区房，溢价越低越划算，找找看吧。

5、简单就是这情况，我没什么建议，看您自己的判断吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，您认为中国楼市会不会步日本的后尘？论据。

A：

1、我认为会有相似的地方，但不会简单的重复。毕竟到目前为止，日本的经济和楼市都是孤例，无论发达还是发展中国家都没有重蹈覆辙的，中国凭什么拿他们当榜样啊？

日本确实曾经是亚洲的“头雁”，“雁阵模式”影响了亚洲经济至少20多年，但到目前为止，无论是韩国新加坡等发达国家，还是菲律宾印尼等深受影响的发展中国家，甚至是咱们的台湾省和香港市，哪个地方的楼市步日本的后尘了？

那中国内地作为经济上的复兴者，自然更会总结经验教训了，哪儿有看着坑还非得往里跳的道理？肯定有人说这大坑是发展的必经之路，绕不过去，那就走着看吧。

2、而且就算是步日本的后尘也无所谓，泡沫破了也就破了，重新开始不就得了，这世界本来就是一个接一个的循环。所有国家的楼市都一次次的崩盘，跟股市一样，崩了再重新发展就是了。

日本这30多年来整体楼市是没多大起色，房价还跟狗似的趴着呢，抬抬头吐吐舌头的也没什么活分劲儿。但是东京等大城市是和小城市完全不同的，小城市偏远地段儿的房子甚至没人要，白给都送不出去。但东京却做到了近13年来的持续上涨，两年前就恢复最高点还创了新高，当然也是以核心区为主。

3、我认为主要是人口+货币超发的作用吧。日本全国人口平均每年减少50万左右，但东京每年却增加10多万，而且是在弥补了去世老人的缺口后增加的十多万，这就是楼市的基础。

超发则是“安倍三支箭”的主要手段，财政+金融+政策。大财阀大公司拿到钱之后多数都投向了大城市，东京吸纳的最多，相当于资金的需求基础。所以才做到了在全国楼市大盘低迷的背景下，连续13年上涨。

4、总之我认为中国不可能简单的重复日本的教训，那也太看不起咱自己了。而且就算有短期的低迷也无所谓，反正货币是超发的，人口是向核心城市聚集的，慢慢等着看就得了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家有双瓣男孩，目前六岁，住回龙观95平大两居。考虑孩子上学后学习空间和学校的问题，另外还有上班通勤，想换到小西天一带，请问是否真的没有溢价吗？

我们对学区不是太追求，只要是海淀就行，看您说海淀这几个学区没溢价，线下也看了房子，虽然老点但环境也还都行，关键是我们工作都在附近，将来接送孩子方便。

A：

1、不是真的，大多数还是有部分学区溢价的，只是普遍不太高而已。比如海淀的平均值是25%，那小西天一带也就10-15%吧，有可能买到更低甚至没有的，但这得看具体房源，不是普遍现象。

2、不过我没明白，既然在回龙观是95平的两居，那换到小西天的老房，“学习空间”能有改善吗？老小区的大户型可不多的，户型一般也没有回龙观的好，考虑清楚再买。主要是老小区的大户型虽然有可能溢价低或没溢价，但这是因为总价高+流动性更弱换来的。甘蔗没有两头儿甜，如果不能捡漏儿，那就只能是有利有弊了。

3、另外我没说过海淀的几个学区没溢价，而是不太热门的学区都平均溢价不高。这主要看对口学校，学校强的溢价并不太低。

或者是主要看房源吧，一房一议，每套房都算算账，用总计除以预估租金，在没有硬伤的情况下，数值越低的越好，说明居住的性价比高+溢价低。

4、总之这问题不好笼统回答，真要换就让当地中介找房吧，一房一议，有可能买到合适的。

仅供参考。

五

Q:

请问，731后，由于没法登记入学，都是派位或划片，那么房子有学位还是没有学位是一样的？

A：

1、理论上是不一样的。学位没被占用的优先就近入学，而学位被占用的则是全区派位。

2、所以这主要看对口学校和本学区的学位紧张程度吧。如果学位很宽松，那其实房子的学位是否被占用差不多，但如果学位紧张，那学位没被占用的就占优了。

仅供参考。

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