官方热搜#融创壹号院-中建运河玖院 挤爆真相解析！

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2025年8月16日，中建·运河玖院售楼处正式开放，现场人潮涌动，购房者排起长队，甚至出现“一房难求”的火爆场面。

售楼处在通州运河商务区写字楼，这点很像丽泽的中海丽金府，站在窗边可以看到地块和进展，是实景的区域沙盘，这点还是很直观的。

项目的沙盘展示包括总宽约58米奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米)，近3000㎡会所 涵盖健身房、无边恒温泳池、私宴、娱乐、业主休闲会客厅等全维生活娱乐功能。

风雨连廊&首层4000平米泛会所，但目前并未在沙盘中展示具体的位置和形态。

建筑立面是干挂陶砖搭配暖银色/香槟色金属铝板。

这个位于北京城市副中心的超级大盘，为何能在当前楼市整体平稳的环境下引发如此疯狂的抢购潮？

【通州顶配河景房来了！】中建运河玖院样板间本周六首发！

⏰开放时间：8月16日（本周六）同步开放售楼处&样板间！

坐标：通州运河核心区，一线临河260米宽视野！

户型天花板配置

1、外立面

干挂陶砖+银色 香槟色铝板+玻璃幕。

陶砖仿的故宫宫墙的绛红色，取故宫“朱红和鎏金”的美感。

外立面就是一个小区的皮相和骨相。

高颜值，能更好的穿越时间周期。

想象一下，在260米宽的运河边，这个外立面是不是非常有辨识度。

超级露台+270°转角全景窗，就是CBD里的悬浮花园。

还有这屋顶，6米的挑高，特意做的古代官帽造型。

主打一个符合国人的文化心理。

2、会所

位于0708地块的下沉庭院，面积近3000平米，健身、无边恒温泳池、私宴、娱乐等功能。

首层架空层做的泛会所，约4000平米，亲子、健身、会客功能。

而且4.5米的挑高，河畔的风吹进来，感觉很惬意啊~

3、园林

每个地块的园林都有水系，0708地块园林C位是12米高的挑空观景台，对面瀑布景观，很有度假感。

4、得房率、层高

得房率加赠送88-95%。

105-126层高3.05米，净高约2.8米；

150-182层高3.15米；

200以上3.5米，北京一线豪宅的尺度。

5、精装标准，高于市面同面积段标准。

厨房的智能窗跟酒仙桥万吉玖序同款，126户型直接赠送岛台；

105-126户型标配：烟灶、3M净水器、贝克巴斯垃圾处理器、蒸烤一体机、大容量洗碗机。

6大收纳体系，全屋定制。

看样板间明显感觉它的各种收纳柜都很大、很深。

6、牛校

东侧的基础教育用地，开发商说9月份会官宣，估计已经都谈好了，大家往牛校上脑补就差不多。

7、0707的商办地块

看剧透的示意图是一栋单体的写字楼，对旁边楼栋视线遮挡会很明显。

8、创新设计

一线临河3个地块，地库相通，地上通过过街天桥相连，能直通滨河公园。

北京还真没哪个小区这么搞的，主打一个松弛，人无我有。

9、家园中心

1.3万方，可以理解为社区底商，家门口的基础生活配套，体量不算小。

想要大型商业配套，同在紫云西路上，距离2公里，北京第三座合生汇，28年建成。

10、好多人都问，这个项目的最大不利因素，地铁下穿的震动影响。

其实并没有地铁下穿。

上周直播，我就给大家展示过交通枢纽的规划图。

大家看图就明白了。

离得比较近的是6号线，和项目还隔着将近一个地块。

M104是从项目的西侧走线。

有专业人士从实际建设角度给解读过，他说如果先有住宅楼，再建设地铁，地铁几乎都会选择避让。

实际的案例都显示，“绕”永远是首选，“穿”是万不得已的备选，因为成本与风险极高。

咱不替开发商辟谣，就是努力消除信息差。

正式的户型图跟我之前给大家剧透的3D版本，是不是一模一样！

除了少了HC，这属于不可抗力。。。

首批供货三个地块832套，涵盖了90、108、126、150、182、207、260平米7个户型。

对比以前各种八卦版的户型，实际确定户型200平米以下户型都取消了花池的设计，也侧面印证了好房子赠送标准的调整，后续项目还可以继续观察。

北京楼市，高得房率窗口可能要关闭了

本次开放的样板间只有106和126户型，078沿河地块的大户型并未开放展示，据说的升级；

这样的样板间配置，对150、182户型选择就难以对标感受了。

109三居两卫，边户

最大特点是客厅最大化，面宽5.75米，得有40多平米，跟150客厅面宽一样了。

客厅270°弧形落地窗，整面窗超过10米，通透感很赞。

126平米四居两卫，四叶草户型。

面宽不错，客厅4.4米 ，主卧3.9米。

主卧套相当豪华，270°弧形转角落地窗，赠送的飘窗可以改造成小沙发，小家化的感觉出来了。

面宽是值钱的，可别忽略进深。

这个进深就很恰当，能放6人桌+岛台。

二线临河150平米四居三卫，已经有大宅的感觉了。

带独立电梯厅，一梯一户效果。

入户还有独立玄关，以往180以上才有这个配置组合。

南向两个套房，主卧卫生间双台盆，也是大宅的设计。

二线临河182四居三卫，南向四面宽。

有独立电梯厅，一梯一户效果。

南向面宽15米，客厅270°弧形转角窗。

对比了下，格局、面宽比朱房180要好。

一线临河207户型，观河无遮挡。

四面宽，南向面宽16.9米，只比260户型小了60公分。

观河的性价比户型~

207大约70套，能观河的50多套，我们很多朝阳客户喜欢这个。

一线临河260户型，偶数层

五面宽，270°弧形转角落地窗+进深1.8米观景露台

主卫都是朝南的，浴缸的位置绝了

南向、西向观河，偶数层＞奇数层

最好的地块、最好的观河、园林效果，全北京高端买家必看！

1️⃣ 108㎡三居

- 5.75米奢阔横厅+270°弧形落地窗，50㎡社交厅秒杀同级！

- 主卧面宽3.95米，配全景落地窗+皮革背景墙，轻奢感拉满！

- 北向双明卫+独立家政区，收纳狂魔福音！

2️⃣ 126㎡四居（四叶草格局）

- 主卧270°环幕窗，梳妆台临窗而设，每日被运河日出唤醒！

- 餐客厨LDK一体化+岛台设计，家庭互动零距离~

✨ 200㎡临河大平层（9月开放）

- 奇偶层错落露台+15米南向四面宽，真正的“运河汤臣一品”！

价格指南

户型 位置 单价 总价区间

106-126㎡ 非临河地块 6万+ 约600万起

155-180㎡ 临河二线 6.5-6.6万 1000万级

200㎡+ 一线河景 约7.4万 1500万+

✅得房率88%-95%（赠送设备平台+内嵌阳台），性价比炸裂！

地块硬核亮点

- 16栋楼立体布局：1栋洋房+3栋25层瞰河高层+12栋17层小高层

- 3.5米层高：临河前排专属，通透感堪比豪宅！

- 正南正北楼栋：无遮挡共享河景+超优采光

- 双轨交通：步行直达亚洲最大枢纽副中心站（6号线/平谷线/M101线）

随着那18页PPT曝光，中建运河玖院才真正揭开了面纱。

1、整体规划：以十字活力轴为核心骨架，形成“一轴一带、一环三街”的空间层次。

2、外立面：干挂陶砖+银色、香槟色铝板+玻璃幕。陶砖仿故宫宫墙的绛红色，屋顶6米挑高，像古代官帽造型。

3、园林：跨越千年历史，8块地分别取意运河8段景观篇章，每块地都有水系，0708地块有12米高的挑空观景台。

仅凭这三大元素，中建运河玖院的形象就立住了。

尤其是那张从运河南岸北望的图，实在是太美了，会让人感叹，原来北京也有河景房。

中建运河玖院大面上的事儿，大家都很清楚了。花姐来庖丁解牛，挖点细节。

一、0707地块将建写字楼

0707地块会建一栋单体的写字楼，约15层，一二层为商业裙楼。

按照土地文件，它的用地性质为“其它类多功能用地”，占地0.826公顷，地上建面2.48万平米，建筑高度60米（局部80米），地下含1500平米和1200平米的垃圾站、污水源热泵能源站。

它还要求临河一侧，退线30米建公共广场，供居民休闲娱乐。

从PPT上看，它的南北两侧都有退线，但似乎公共广场改建到北侧了，南侧是写字楼入口。

二、连廊跨越到运河边

中建运河玖院有一个特色，地块之间相连：地下有通道，地上有天桥。

7月24日公布总平图显示，0705地块与0706地块相连，0708地块与0810地块相连，其它地块之间连通的情况不详。

新的PPT给出了答案。

0807地块和0808地相连，0810地块和0811地块相连。

不仅如此，它还首度披露了0708地块的连廊，往南跨过紫运西路，与绿化带相连；0811南面也有一条连廊跨过紫运西路。

这两条大连廊，让中建运河玖院与大运河的景观浑然一体。

三、家园中心有五层

中建运河玖院里，有三座家园中心。

它的地上建筑面积约1.38万平方米，里面包括3500平米社区卫生中心，1200平米养老中心、残疾人托养所1000平米、养老设施3000平米、室内体育设施2000平米、社区文化设施200平米等。

这些，建成后须无偿移交给通州区政府统筹安排。

之前，这三座家园中心被披露了位置，1号、2号、3号分别在0706地块、0807地块和0808地块。

其中，1号为2F，高9.1米，为社区服务中心，约1000平米。

ppt显示，2号和3号为地上五层建筑——每栋建面约6400平米，外部用楼梯上二层和三层，顶上有错层花园。

四、0810和0811地块北侧奇偶阳台取消

中建运河玖院的0708、0810、0811地块，南临大运河，占据了最佳河景。

因此，为了更好的观景，临河第一排户型设置了奇偶阳台，不计入产权面积，也不封闭。

从0708地块公布的户型图看，它的西端户：偶数层阳台设在西南角，奇数层阳台设在西北角；东端户：偶数层阳台设在东南角卧室，奇数层阳台设在南面。

ppt剧透了一个0810、0811地块的户型，它们各设了4栋楼。

其中各有两栋楼临大运河，偶数层阳台设置和0708一样，但奇数层取消了西北角的阳台，改设在南面。

简而言之，0810、0811地块取消了北面的奇数层阳台。

此外，0811地块东面第一栋楼，疑似设置了奇偶阳台，且建筑高度超过靠河的楼栋。

五、户型取消了花池

中建运河玖院的PPT，公布了六张户型图。

对照总平面图，它取消了花池。

这或许和最新北京收紧赠送面积有关。据说，地段不太好的项目，赠送尺度会放宽点。

在北京，目前公示有花池的项目有，丰台的金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海丽金府，石景山中海西黄村640项目，以及顺义龙湖宸翰。

花池想入通州，还是蛮难的。

不过，中建运河玖院的赠送面积已经很好了，“奇偶阳台+内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”组合，性价比很高。

六、“刚需+改善”客户通吃

当中建运河玖院的PPT出来，有人说，它的户型变大了。

实则是，原来大家的猜测不准。

根据目前流出的户型图，0705和0706地块为刚需产品，户型为90平米、109平米、110平米和126平米四种；

0708地块为纯盖上产品，户型为150平米、155平米、182平米、207平米和260平米。

如何去评价它的户型，花姐只能说，它符合好房子时代的趋势。

除了0708地块多了一个奇偶阳台，其它在户型上也是当下最流行的，“内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”组合。

为什么中建玖院愿意花代价去设置奇偶阳台，目的是为了不浪费大运河景观。

在北京，260米宽的南向河景，也只有大运河了。

换作是其它开发商，也会把阳台用到极致。

七、两个对手慌了？

中建运河玖院杀到，通州楼市炸锅了。

它凭借外立面、景观和户型图的惊艳出场，对市场有强大的虹吸效益。

花姐认为，它至少对两个在售楼盘冲击很大：缦云ONE和中铁建花语璟云。

1、缦云ONE

缦云ONE为清一色大平层户型——197平米、215平米、261平米和338平米。它目前已供应342套房，网签173套，单价6.91万元/平米。它的二期供应约281套。

虽然二期调规增加了开敞阳台和首层架空，但没有中建运河玖院207平米和260平米的江景概念。缦云ONE调规，朱伟航玩得很丝滑

2、中铁建花语璟云

中铁建花语璟云在8月2日取得预售许可证，共6栋楼、158套房源，拟售价格6.47万元-6.79万元/㎡，尚有5#未取证。中铁建花语璟云，拆了一栋楼

它的户型面积为：94平米、106平米、110平米和126平米，正好与中建玖院的0705、0706地块相冲。

有人感叹中建运河玖院的到来：既生瑜、何生亮。

⚠️ 避坑指南

- 噪音：地铁斜穿（非下穿），距离900米+，实测无干扰

- 采光：0707地块规划80米限高写字楼，低楼层建议选10层以上

- 抢房预警：90㎡小户仅66套！优先内部渠道，普通人早约销售！

奢配碾压竞品

- 3000㎡会所：恒温泳池+私宴厅+4.5米架空层泛会所

- 故宫同款外立面：绛紫红陶砖+金属铝板，通州新地标预定！

- 1.38万㎡家园中心：社区卫生站/养老设施/商超全配齐

开盘倒计时：预售证已获批（京房售证字(2025)88号），10月正式开抢！

一、地段稀缺性

1、中建玖院东侧距离副中心行政办公区仅2公里，西侧直接毗邻京杭大运河240米宽的河面，这种左政务、右景观的区位组合在通州乃至全北京都极为罕见。

2、北侧紧邻亚洲最大的地下交通枢纽——北京城市副中心站，地铁6号线、M22线、M101线，京唐、京津、京秦城际铁路等6轨交汇。

同时具备了高端居住属性和高效通勤价值，满足了不同客群的多元化需求。

二、产品的极致

1、所有户型均通过阳光花池、奇偶阳台、设备平台等方式赠送面积，实际使用率高达93%-99%。

250平户型奇数层赠送高达50平，相当于白送一个两居室，得房率直接飙升至99%，创下通州楼市新纪录。

2、运河玖院90平户型3米层高，105-126平户型3.1米，150-175平户型3.2米，220-250平户型更是达到3.5米，远超市场平均水平。

南向面宽同样惊人，250平户型19米、200平户型16米、122平户型11米，远超同面积段竞品。

3、部分边户采用270°弧形转角花池，不仅视野开阔，还能作为空中花园使用，这一设计在北京住宅市场极为罕见。

三、完善的生活配套

1、3公里内有友谊医院、安贞医院，双三甲医院为家人健康护航

2、东侧200米为通运小学，北京二中通州校区 。

周边还有人大附小、人大附中、首师大附中等。

3、商业有通州万象汇、远洋乐堤港，还有规划中的0707地块商业综合体和北京第三座合生汇（预计2028年建成）。

四、区域价值

2025年是北京城市副中心建设十周年，行政办公区一、二期投入使用，副中心站枢纽即将开通。完善的交通网络、强大的产业支撑、优质的生活配套以及持续的人口导入，已成为北京最具发展潜力的区域之一。

五、总结

随着北京对四代住宅赠送红线的收紧，类似运河玖院的高赠送产品可能成为绝唱。

但中建玖院凭借对生活场景的重新定义，如270°弧形转角花池、立体慢行系统、超高得房率等，已经成为通州楼市新的品质标杆。

通州运河商务区的中建玖院，周末开放了售楼部。北京缺大江大河，这个项目主打“河景”。

看房的人乌泱乌泱的，都是奔着河景房来的。

很多客户心动，觉得河景稀缺，问能不能收藏一套。直接亮观点，适合买来自住享受生活。

想要投资收藏，获得超值回报的，劝你打住。这个项目值不值得买，取决于河景+商务区+通州的价值。

首先说河景。

严格意义上讲，没有河景房之说，只有江景房。因为河道普遍过窄，谈不上什么景观。

一眼望过去，对面还是钢筋水泥。

通惠河、昆玉河河面宽度只有35米，没人认为河两岸的房子是河景房。项目西南侧的北运河，河面宽达200米。

这个距离，就是博尔特来了，也得跑19.19秒。说它“河景”没毛病，但是和大江大河比起来，北运河也还是小河沟。

广州的珠江宽约400米，是北运河的2倍。上海的黄浦江宽约500米，是北运河的2.5倍。

这两条江，最后分别汇入了南海和东海。这才是真正的大江大河，巨轮斩浪，水鸟翱翔，波澜壮阔。

还有，珠江和黄浦江穿城而过，流经最繁华的商圈。珠江新城、汤臣一品位于主城区，又沿江而建，是毫无争议的江景豪宅。

北运河一不在主城区，河道再宽，价值也要打折扣。

二它也没么宽，流经商务区的宽度就是巅峰。打开地图沿河而下，会发现河道越来越细，最后不知道流到哪里去了。

项目的户型面积段为109平三居-260平四居，你有没有见过最小面积109平、单价6万起步、位于郊区的“汤臣一品”？

如果河景真的价值巨大，在河景房建起来之前，它本该有能力原地干拔，带动运河商务区的招商、文旅等起飞。

其次是运河商务区的价值。

运河商务区是通州最好的地块，没有之一。之前一直没有住宅用地，都是写字楼和比较特殊的商务型公寓。

它要是能建成国贸CBD那样，这儿的河景房，会成为北京房价的高地之一。从环境看很漂亮，主要是缺高端产业和人才。

把一堆国企迁过来，那不叫产业，还会挤压民营企业生存土壤。运河商务区的未来，可以参考北七家未来科学城和丰台产业总部基地。

最后看通州的价值。

过去通州很有想象力，副中心、千年大计，这些概念收割了很多人。可以说，提起这俩字就能卖钱，现在市场对通州祛魅了。

通州离朝阳很近，地铁通勤方便，区域内各类配套完善。区域内的刚需盘很受欢迎，400万就能上车三居，四五百万总价销售火爆。

这个总价在朝阳买不到什么好房子，但总价一旦超过700万，朝阳就会成为首选。

珠江阙和京杭府，是通州的两个高端次新盘。从去年到现在，这两个项目分别只有两套成交。

通州靠概念，很难再走出独立行情。通州新房单价普遍6万左右，河景房更贵6-7.3万。

环京次新二手房单价1万多，朝阳一些现房尾盘不过6万出头，这对通州来说都不是好消息。

户型尺度的综合对比，还是能打的；

108户型对标通州竞品招商云境揽阅和金隅花溪云锦，整体面宽尺度9.7米主要给了客厅5.75米，客厅成最大亮点，主卧尺度也更大，但也就造成北侧次卧的尺度受限，但该户型的户型尺度还的很有竞争力的。

126户型同样对标招商云境揽阅和金隅花溪云锦，整体面宽尺度11.3米，也是最大的了，客厅4.4m、主卧3.9m，也是综合尺度最优的，再加上主卧的转角弧窗亮点和尺度都够了。

再说，装修品质并没有太超预期，影木是贴皮的，五金卫浴马桶是科勒的，较浅的装饰风格也也略有减分，属于智者见智了。

毕竟价格6万多的也不能有太高的预期，但当下市场把料给足的诚意和态度还是要有的。

还有的是装修细节的问题了，餐边柜的直角没处理，直愣愣的不好看也危险等，126户型没有独立的家政间，单个洗衣机的位置只能买洗烘一体的洗衣机等，还是有提升的空间的。

最后，说说价格。

招商云境揽阅5.8万、金隅花溪云锦5.5万、招商朝棠揽阅5.85万的价格，也基本能锁住运河玖院小户型的价格6万的上限了，毕竟上车通州，那条河的溢价就没啥用了。

也就是90平米小户型540万、108平米能600万买到，还是符合预期的。

至于沿河的大户型，定价就交给市场吧，看客户对这条河能出价多少了，7万-7.5万以上算的较高预期了

所以还有疑问，600万客户和1500万的客户在同一个卖场的里感觉是一样的。

这里要多说一句，现在北京市场基本上装修都是工业流水化，比如6万的房子做什么样的装标，8万最什么标准，10万做到什么标准，各个开发商之间都很默契，基本上没有超配的。

园林还算做的不错，有跟玖玥府风格相似的地方，但是要比玖玥府好，而且这次的话号称立体园林，地下会所和空中走廊都做了园林；

当初玖玥府能在西红门脱颖而出就是因为园林和装标做的更好，玖玥府也是中建二局做的产品哈，现在实景园林已经出来了，想看开发商交付能力的可以去看看；

有一点值得说的是，0705和0706小地块的园林造价跟0708大户型的造价是一样的，这点没有区别对待

地块周边的话未来非常不错，交通枢纽和各个银行的总部，以及高端写字楼，但是目前现状都是空地，所有的配套落地时间不会太短，这个大家要有心理准备；

另外就是旁边的教育用地，目前中建二局正在谈一所海淀的名校，如果谈成了还是值得期待的；

楼盘的话预计9月下旬开盘，明天售楼处样板间正式开放，小地块的单价估计6万上下

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