又一资本新宠 中国新城市追逐的商业地产RWA是风口还是出路？

观点网 告别增量红利的野蛮生长，在存量商业时代下，“盘活资产、释放价值”早已不是选择题，而是生存必答题。

近日，中国新城市宣布，已与EXIO Group Limited（EXIO）签署服务协议，正式启动商业地产RWA（Real World Asset）代币化项目。

根据协议，EXIO将为中国新城市提供一站式代币化服务，包括法律文件协调、智能合约开发与审计、钱包解决方案、代币在EXIO平台的准入、投资者KYC流程协调、虚拟资产首次分销及二级交易支持。

该消息发布后，中国新城市股价涨超8%。回溯至上月1号，在其宣布参与共同发起成立“香港RWA全球产业联盟”后，该股股价盘中一度冲高逾150%?，收盘涨105.41%。

事实上，近期一旦宣布进军RWA赛道的企业，次日股价均呈现上涨。例如，8月7日，曹操出行就与胜利证券签署虚拟资产战略合作备忘录，探索RWA在出行资产和Robotaxi战略中的应用，次日市值上涨接近20%?。

对投资者而言，买入股票本质是对企业未来发展抱有信心。那么，RWA究竟为何能成为资本新宠？其又是否可作为未来有效盘活存量商业的路径之一？

进军RWA赛道

RWA（Real World Assets，现实世界资产）是指通过区块链技术将现实世界中的有形资产或无形资产转化为数字代币（Token）的过程。

这些资产可以是住宅、写字楼、购物中心等不动产，亦可以是债券、股票等权益类资产，又或者是专利、商标权、著作权在内的知识产权与无形资产等。

简单来说，RWA就是把现实中的资产拆成无数份，确权，并映射到区块链上，使它们可以像股票一样被交易。而中国新城市此次进军RWA赛道的目的便是在于“推动资产价值释放”，破解当前自身面临的发展困境。

在7月31日，中国新城市发布的自愿性公告中指出，截至2024年12月末，集团持有投资性房地产账面原值43.37亿元，市值长期低于净资产账面值，反映资产流动性不足的困境。

据2025年半年报，截至2025年6月30日，集团持有销售已竣工物业39.11亿元、开发中物业4.48亿元、投资物业43.28亿元，合计近87亿元的不动产资产沉淀。存量资产规模庞大，但仅能通过传统销售或租赁变现，甚至上半年投资物业公允价还录得860万元亏损。

与此同时，中国新城市旗下的自营酒店、购物中心及商办亦面临一定的经营压力。

据2025半年财报，上半年，中国新城市管理的四间自有酒店，即杭州萧山假日酒店、杭州千岛湖伯瑞特度假酒店、宁波伯瑞特酒店及淮北伯瑞特酒店，期内录得收入9918.10万元，同比减少12%，酒店入住率下降至约60%。

商业运营方面，其收入主要来自杭州萧山众安广场、国际办公中心(10C)、义乌众安广场及余姚众安广场的租金收入。上半年，得益于新增商业项目的开业，期内收入6489.6万元，同比增长了33%，但租赁物业平均出租率持续下滑至80%。

在资金层面上，期末，中国新城市现金及现金等价物仅有2.09亿元，较2024年末的8.39亿元减少75.1%；同时，融资成本在持续上升，上半年财务费用9764万元，较2024年同期增长了106.4%，主要因期内利息资本化减少及贷款余额增加”

因此，对于中国新城市来说，RWA无疑是眼下解决“资产重、流动性差、融资难”的关键战略选择。

通过RWA模式，其不仅可利用区块链技术将投资性房地产转化为可分割、可流动的数字资产，突破传统估值模型限制，还可通过代币化融资置换高息负债，降低综合融资成本，甚至有望形成“资产代币化＋文旅消费”的新商业模式。

摸索RWA“规矩”

不可否认的是，任何的资本路径皆存在一定的利弊。

在资本市场上，不少投资者会将RWA与REITs做比较，两者最大的共性在于通过资产拆分，转化为可交易的金融工具，实现资产的流动性提升，俗称降低投资门槛，提高资产流动性。

但两者覆盖范围不同，REITs仅限于商业地产、基础设施等不动产，RWA范围广至可包括黄金、充电桩、数据等能产生现金流的资产。用投资者的一句话总结便是：REITs是“地产的IPO”，RWA是“万物皆可IPO”。

因此，不同于REITs对资产质量要求高，RWA相对更为灵活些，REITs依赖传统中介机构，交易流程较长且受限于工作日时间。RWA则可通过智能合约实现自动交易和收益分配，24小时全天候交易。

今年8月，伟光汇通集团董事、总裁王军在博鳌会上就曾提到：“文旅行业在文化价值商业化的过程中有很多的难题，原来想通过REITs解决，但是REITs受到很多政策的限制，现在稳定币的出现，让真实资产代币化有了很大可能，所以RWA现在出现了很大的机会。”

在他看来，康养、文旅、商业等等经营不动产，未来通过结构化的办法，实现资产出海、资产上链，以金融、法律的手段代币化，代币化之后就能解决融资的问题。

除了中国新城市，不少商业地产企业和消费企业亦在探索RWA模式。例如，8月7日，曹操出行与胜利证券签署虚拟资产战略合作备忘录，合作探索RWA代币化、稳定币支付应用及合规数字货币发行三大方向；

8月30日，新城发展突然宣布成立数字资产研究院，计划将旗下174座吾悦广场总值1215亿元的商业地产通过区块链技术代币化；此前，星盛商业在半年业绩会上，亦提及正考虑RWA模式；

9月12日，黄金珠宝品牌周六福宣布战略入股高盈证券有限公司，并以此切入RWA赛道；9月17日，佳兆业集团旗下佳兆业资本投资集团有限公司宣布战略转型，并开展RWA代币化业务布局……

根据最新数据，截至2025年8月，全球RWA链上总规模已突破280亿美元。麦肯锡预计，到2030年，全球RWA市场规模有望突破16万亿美元，高盛等机构更是大胆预测其长期潜力或逼近30万亿美元。

尽管目前处于快速发展阶段，但合规性仍是RWA在中国内地发展最大的瓶颈。

不同于香港已正式落地《稳定币条例》，填补监管空白，内地目前尚未出台针对RWA的专项法规或指引，导致其在代币发行、资产确权等关键环节的“合规身份”存疑，且监管主体模糊，企业“找不着合规对接窗口”。

与此同时，国内《关于防范代币发行融资风险的公告》明确禁止“代币发行融资”，RWA“代币”形态或可能被认定为“虚拟货币”或“类虚拟货币”，触碰监管红线。此外，是否有足够的投资者参与，是否能建立长期可持续的交易和估值机制亦存在疑问。

但对商业地产商来说，无论是REITs还是RWA，终究只是工具，核心在于优质的底层资产——具备可标准化的收益模型、清晰明确的产权归属，以及稳定可持续的现金流。

由此可见，“运营”才是商业地产打通资产价值、找到最佳出路的关键所在。

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