新加坡重税、加拿大禁购、神户空置税，外国人投资房产该何去何从？

近年来，全球多个大城市的房价持续高涨，成为民生与经济政策中的敏感话题。房价高涨的背后，不仅有土地有限、都市集中等结构性因素，也与跨国资本的大量涌入抬高房价密切相关。针对这一现象各国也开始对外国人购房重拳出击了。

各国的现状

根据日本贸易振兴机构（JETRO）的资料，在新加坡，外国人购买住宅需要支付相当于房价60%的额外印花税。2023年4月，这一税率更是从原本的30%提高到60%。

在澳大利亚则采取“禁止为主”的思路，原则上禁止非居民以投资目的购买二手房，仅允许在新建项目中购入。新西兰则在2018年修改法律，直接禁止非居民购买二手住宅，以缓解当时的房价飙升。虽然近年来因经济下行，新西兰内部有放松监管的声音，但总体政策方向仍强调保障本国居民优先。

而更为典型的就是加拿大。由于外国富裕阶层的投资导致加拿大房价高涨，让他们不得不暂时禁止外国人购买住宅。2023年，加拿大实施了一项禁止外国人购房的法律，作为为期两年的时限措施。去年决定将该措施延长至2027年1月。民调显示，该政策获得了较高的支持率，但也有人质疑其实际效果。

加拿大的外国人购房禁令，主要针对外国人购买三套及以下住宅的行为。若有违规，不仅购房的外国人本人会被处罚，故意协助交易的中介或公司也将被处以最高1万加元（约106万日元）的罚款。有加拿大籍配偶者，或持有有效工作签证等符合一定条件的人则不在限制范围内。

加拿大自2010年代起因中国人等外国投资者的进入，房价和租金快速上涨。对此，多伦多、温哥华等主要城市所在的州政府于2016～2017年对外国买家征收15%的额外税，之后又提高至20～25%。

据加拿大不动产研究所统计，2015年至2022年间，房价上涨超过60%。当时的特鲁多政府在决定实施外国人购房禁令时强调：“住房不是投资的对象，而是应当保障留给加拿大人的住所。”

此外，加拿大各地也在推进“空置税”的实施，主要针对外国人拥有的空房，相关税收将被用于住房援助和抑制房价上涨。

日本地方政府曲线调控

日本面临的问题和以上国家都差不多。涌入的资金和暴涨的房价，地方政府也只能开始研究怎么进行曲线调控。

在首都圈等地新建公寓价格持续飙升的背景下，神户市于今年5月成立了由专家组成的研讨会，着眼于防止因投资目的购房而推高塔式公寓价格，并开始讨论是否对空置房征税。会上不仅表达了对价格长期高企的担忧，还共享了“亚洲投资者出于投资目的购房较多”的观点。

针对塔式公寓空置房征税的设想是，当投资者等业主将房屋空置超过一定时间时，向其征税。人们期待通过税收压力，促使业主将房屋出租或自行入住。由于空置房难以联系上业主，还存在担忧：大楼的维修可能因此停滞，导致公寓逐渐“废墟化”。

据神户市介绍，在市内40层以上的塔式公寓中，约六成业主并未实际居住。虽然也有出租的情况，但即便如此，未进行居民登记的房间比例在40层以上仍高达约34%，比低层楼更高。大量房屋被长期空置，不仅抬高了整体市场价格，还带来了管理难题。

若引入空置税，拥有房产却长期闲置的投资客将面临额外负担。这样既能鼓励业主将房屋投入租赁市场，也能减少“幽灵公寓”对社区安全和修缮管理的负面影响。税收收入还可用于防灾、防犯或聘请专业管理人员。

可以说，这是日本在国际资本压力下的一种地方性政策创新，虽然争议不断，但显示出地方政府已无法坐视“投资用房推高房价”的趋势。

日本投资的未来

日本因国际条约和法律框架的约束，未来对外国人房产投资不会“一刀切”禁止，但一定会逐渐走向差别化管理和更强的监管。

未来外国人在日本投资房产的“出路”，主要是选择合规的区域、偏向长期持有、重视运营与出租，而不是像过去那样依赖房价上涨的短期投机。核心城市的优质地段（东京湾岸、大阪梅田、福冈中心等）依然具有吸引力，但进入门槛和持有成本会越来越高。

相比之下，今后外国投资者若想在日本市场获利，更可能依靠整栋楼投资加运营，比如酒店式公寓、学生公寓、服务式公寓等；或者长期持有外加租金收益，而不是短期炒卖差价。

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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