这里的房子很难卖

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

如今的新房，开盘卖多少钱才是最重要的。

冲刺入市

深圳新旧住宅更替的齿轮已经转动，越来越多的住宅建设新规冲刺入市。

无论是住宅户型还是层高的升级，还是用地出让的规划设计条件，都与过去的住宅划出了一条时代的界线。

最近，位于深圳南山区赤湾板块的天健湾时代府同样也开始吹风入市，预计最快9月会面世。

项目为去年11月，天健集团经过40轮激烈竞价打败绿城、中铁、招商4家强劲房企，以14.35亿元总价，楼面地价约3.76 万/㎡，溢价率达16.48拿下的用地。

按照建设规划，项目占地1.36万㎡，建面5.88万㎡，计容4.09万平，分为2栋住宅，总房源290套，户型为113-139㎡ 4-5房，每层5户，单层层高3.15米，总层高30层，容积率为3.01，绿化率30%，车位388个（含122充电桩），2梯5户。

市场定位为赤湾板块的新地标，也是赤湾首个新规后的住宅。

目前，项目已经出地面十多层，周边住宅不少已经完工，整个板块处于加速兑现的阶段。

项目在整个赤湾板块来说，无论是景观，还是容积率，还是户型的得房情况，都有一定优势。

虽然整个赤湾片区的容积率不算特别高，在整个南山区域都算比较舒适。

但真正做到比天健时代湾府容积率更低的住宅项目没有几个。

比如2021年5月入市的半山港湾花园容积率为3.86；

2022年6月入市的前海宸湾容积率为7；

2023年10月入市的开云府容积率8.06；

2024年3月入市的金众云山海西区规定容积率为3.45；

2024年7月入市的金众云山海东区规定容积率为4.86；

2024年11月入市的山海丹华府容积率为3.46；

2024年11月入市的琅玥湾佳园容积率为4.7。

只有2013年入市的山海津为2.36，2015年入市的前海丹华园容积率为2.76，2016年入市的山语海容积率为1.8，比天健湾时代府低。

项目既有改善属性，又有海景资源，地铁轨道不管是去深圳湾、深超总等核心区都方便，商业配套可以依赖一路之隔的开云府自带的商业中心，自驾8～10分钟可到人气商业中心海上世界、太子湾K11。

但项目的短板也引发市场的讨论。

虽然是大户型产品，更偏向改善类的定位，但 2 栋楼的小区规模过小，往往难以承载更多的配套，反而有可能降低社区内部便利性。

比如天健湾时代府的绿化覆盖率仅30%，低于常见的40%，小区绿化面积有限的情况下，一般难以形成层次丰富的园林景观。

比如由于项目占地1.36万㎡，占地面积小，社区内的园林花园、儿童游乐场地、老年活动场地等空间设计有很大的局限性，更多需要依赖小区外部的公共空间。

再比如项目虽然容积率低，但设计为30层的两梯五户，而改善类型的小区，常见为两梯两户或两梯三户。

所以，对天健湾时代府而言，接下来最大的问题是如何定价。

价格决定了整个赤湾收割新规项目的市场表现，以及后续的市场基调。

若去化得好，则为后续新规层面上的住宅，留下开盘的想象空间；若卖得不好，不仅库存积压，也会对周边项目形成挤占效应。

天量供应，二手需求薄弱

市场吹风，天健湾时代府的价格六字头。

但作为南山赤湾板块主打新规、低密度、海的划时代标志性项目，存在很大的不确定性。

一方面，项目面积段为113-139平，很明显基本面向的是改善类的群体。

项目周边几乎都是清一色的改善面积段项目。

这些项目不仅距离近，且同样拥有大面积甚至超大面积的户型。

比如开云府拥有200平以上的户型以及677平的超大户型，朗悦湾家园拥有500平以上的超大户型。

与此同时，天健湾时代府的西北侧，越过小南山公园的山脚下，即将出让一宗住宅用地，用地面积8296.6㎡，建筑面积25700㎡，规划容积率同样很低，为3.1。

这样的容积率建设要求，出让后，未来大概率也要以大户型改善类产品为主。

所以片区的竞争性比较明显。

另一方面，片区内的新房已经验证过市场。

比如去年11月入市的琅玥湾佳园，备案均价约7.8万元/㎡，备案总价区间约801万～8390万，370套112~545平户型住宅，如今还剩138套。

即使是2024年3月以及7月入市的金众云山海，去化策略一降再降，直至2025年9月19日，在深圳房地产信息平台上显示，813套住宅依旧剩余103套。

再比如去年11月入市的山海丹华，备案均价约7.41万/平，总价区间约285万-2505万，419套住宅，依旧剩余264套，去化率不足40%。

更重要的是，赤湾板块虽然地处南山区，但是一个只有天量供应，二手房需求很薄弱的地方。

从市场的表现来看，整个赤湾的流通性和交易活跃度并不高。

从过往的成交历史记录来看，半年才成交几套二手房的片区，二手房的流通是有很大的阻力的。

片区内的典型二手房小区，比如2019年开盘的海祥阁，在两大主流中介平台上，仅有两套成交记录，并且成交时间还相隔了将近一年。

去年7月成交一套101.99平户型，成交总价约674万，折合单价约6.61万/平，到了今年8月才成交一套103.61平户型，成交总价约620万，折合单价约5.98万/平。

比如2016年的前海丹华小区，在两大主流的中介平台上，成交记录的时间间隔则更久。

上一套129.19平户型，2023年11月成交，成交总价约1000万，折合单价约7.74万/平，最近一套88.3平户型，2025年8月成交，成交总价音乐521万，折合单价约5.9万/平。

再比如山海韵小区，今年两大主流中介平台成交记录是2套。

一套是今年6月成交，249.04平，成交总价约2000万，折合单价约8.03万/平，一套是今年3月成交，144.09平，成交总价约1150万，折合单价约7.98万/平，再往前的成交记录就是2024年的6月了。

根据两大主流中介平台成交记录，赤湾板块大约8个挂盘小区，今年二手房成交记录累计21条。

说明整个赤湾片区，今年几乎没有什么交易量。

所以，没有流通性的区域，价格很难撑得住。

然而，目前赤湾以集装箱码头、化工工厂、物流园区为主，缺乏一定的生活气息。

赤湾虽然占据地理优势，但即使是改善类的群体，也离不开居住最质朴的生活需求。

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