中铁置业溢价28%夺上海杨浦滨江地王，盈利承压下押注豪宅

高价在上海进货，中铁置业狠下心要啃“硬骨头”。

近日，中铁置业联合润皋置业经过75轮竞价，击败了华润置地、招商蛇口、中海等一众实力房企，以27.36亿元的总价将上海杨浦滨江地块收入囊中，楼面价高达9.22万元/平方米，溢价率28.09%，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。

中铁置业为何敢拿“地王”？此次中铁置业杀入上海市中心能“一战成名”吗？

高价补仓背后的上海“野心”

杨浦区N090601单元I4-01地块（下称“杨浦滨江地块”）是上海杨浦滨江板块“九宫格”中一块风水宝地，同时也是今年以来上海土拍市场参拍房企最多的一块地。

据出让信息，杨浦滨江地块规划为普通商品房用地，出让面积1.65万平方米，容积率1.8，计容建筑面积约3万平方米。根据1.8的容积率及24米的建筑限高要求，项目未来有望建成低密度洋房社区。此外，地块还要求中小套型占比40%。

该地块所在的板块杨浦滨江是继前滩、徐汇滨江、北外滩之后，上海又一重磅区域性的开发热土。从规划定位来看，杨浦滨江南段的定位是世界级的科创中心，也是上海内环内唯一的科创中心；目前，已经引进了美团上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头入驻。

值得关注的是，这块地附近就是保利海玥外滩序BUND98项目，均价12.6万元/平方米，单套总价超千万，两次开盘都是“日光”，目前基本已经售罄，这也侧面印证着杨浦滨江板块的热度和购买力。

在看到中海、保利等房企在上海市中心打造豪宅“日光盘”后，以往多布局在上海五大新城的中铁置业也不满足在外围“喝汤”，很明显，中铁置业也想闯进上海核心地段收割这一波豪宅“红利”。

这次中铁置业从保利“虎口”夺下的杨浦滨江地块，楼面价更高，其产品力如何备受市场关注。但是，就两家开发商而言，无论是中铁置业还是润皋置业，均缺乏上海核心区高端项目的操盘经验。

中铁置业在上海的项目，比如中铁湖光逸景、中铁峯汇里、中铁虹桥逸都，基本是刚需或普通改善盘。在近年来的交付中，也出现过业主对其产品力的质疑，比如中铁虹桥逸都也曾被业主维权。

这次9.22万元/平方米的楼面价对于中铁置业来说，是一次产品力的考验，其能否在上海核心区做出高品质的中高端产品是市场是否“买账”的前提。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“中铁置业拿的这块地是‘九宫格’中位置较为核心的，杨浦滨江板块未来能否成熟还是取决于区域内产业的落地和人才的聚集。而对于中铁置业来讲，其本身与第一梯队央国企在品牌溢价方面是有差距的，所以在产品打造上，肯定需要投入更多心思；另一方面，这个项目未来入市能否火爆还取决于上海豪宅这波购买力能够延续多久。”

此外，在今年年初，中铁置业还以协议方式拿下杨浦区定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊），该地块也是杨浦滨江“九宫格”其中的一处地块，总价142641万元，楼面价75005元/平方米，这是一块挑战度更高的风貌别墅项目。接连在杨浦区拿下两宗高价地块，反映了其拿地策略的改变，也体现了中铁置业迫切向中高端市场进军的决心。

激进扩张下盈利持续承压

事实上，今年以来，中铁置业的拿地策略就变得更为激进，今年上半年新增土储同比增长59%，相当于去年全年的六成。

同时，中铁置业的拿地也集中在一、二线热点城市的热门板块。除了上海杨浦滨江地块外，今年1月，中铁置业还与招商、华润以91.52亿元的代价拿下北京海淀朱房村0029地块，折合楼面价约8.92万元/平方米。此外，中铁置业还在成都、西安等核心区域拿地。

从拿地端来看，中铁置业拿地策略更为激烈，扩张意图也更为明显。在房地产下半场，中铁置业聚焦一、二线城市背后或是基于安全性的考量，还有就是来自于盈利端的压力。

中铁置业是中国中铁旗下的地产平台，后者是由国资委确定的16家涉房央企之一。在央国企竞争激烈的当下，中铁置业也不得不面临转型和突围。

今年上半年，中铁置业营收74.35亿元，录得净亏损9.93亿元，归母净亏损10.13亿元。而过往三年，中铁置业也面临着连续亏损的状态。由此可见，中铁置业面临着盈利层面的压力。

今年年初，中铁置业董事长杨智艳在年度工作会议中也提出了“培育特色地产，打造中铁好房”的发展方向。此次中铁置业能否在上海打开局面，向市场证明其产品力和操盘能力，也是其转型突破的关键。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 杨利