所有人注意！一线城市二手房价上月继续普降，北京降幅 1.2%

国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。

从今年4月份起，一线城市二手房价由升转降，截至8月，已经连续5个月都是环比下降的态势。

考虑到在8月份，北京、上海、深圳陆续出台了楼市新政，新政对于市场的影响需要一定的时间来消化，因此下月出炉的9月房价数据值得关注。

由于新房价格和集中网签有很大关系，比如当月单价较高的楼盘签约较多，就会带动价格指数上涨，反之亦然，所以月环比的数据只能部分参考。

如果对比去年8月的话，这一年的变化中还是上海的新房比较猛，同比还上涨了5.9%，北京、广州和深圳的新房价格同比则分别下降3.5%、4.3%和1.7%。

前期市场波动影响

北京二手房价自 2023 年 3 月开始曾经历 19 连跌，在 2024 年 “930 新政” 后短暂回暖 6 个月，但 2025 年 4 月再次调头向下。长期的市场波动使得购房者和投资者对市场预期产生了较大变化。前期房价下跌时，部分购房者选择持币观望，等待价格进一步触底。而当市场出现短暂回暖时，部分投资者可能趁机抛售房产，增加了二手房的供应。到了 2025 年，市场观望情绪依然浓厚，叠加经济环境等因素影响，二手房市场需求进一步萎缩，从而导致价格持续下行且降幅较为突出。

市场供需关系失衡

从供应端来看，随着城市发展，二手房房源不断增加。一方面，早期购房者在房地产市场繁荣时期购入房产，如今出于改善、置换或者投资变现等目的，将房产投入二手房市场。另一方面，部分炒房客在市场下行预期下，急于抛售手中房产，以避免资产缩水。例如，一些早期在北京投资多套房产的投资者，在当前市场环境下，担心房价继续下跌，纷纷将房产挂牌出售，导致二手房挂牌量大幅增加。

从需求端来看，受经济增速放缓、就业压力增大等因素影响，购房者的购房能力和购房意愿都有所下降。对于刚需购房者而言，房价虽然有所下降，但他们可能面临收入不稳定、首付筹集困难等问题，使得购房计划推迟。而对于改善型购房者来说，他们往往需要先出售现有住房再购入改善型住房，但当前市场下，出售旧房难度加大，这也影响了他们的购房决策。

政策因素影响

尽管一线城市陆续放宽外围限购、降低房贷利率等政策旨在稳定房地产市场，但这些政策的效果在二手房市场体现相对缓慢。对于北京而言，前期严格的限购政策使得大量潜在需求被抑制，政策放宽后，需求释放需要一定时间和过程。同时，房贷利率虽然有所降低，但银行对购房者的资质审核依然较为严格，部分购房者由于信用问题或者收入不稳定等原因，难以获得足够的贷款额度或者享受优惠利率，这也在一定程度上阻碍了购房需求的实现。

一线城市二手房价普降的影响

对购房者的影响

对于刚需购房者来说，二手房价下降无疑是一个利好消息，理论上降低了他们的购房门槛。然而，如前文所述，在当前经济环境下，购房者面临的不仅仅是房价问题，还有收入不稳定、首付筹集困难以及对未来经济预期的担忧。即使房价下降，部分刚需购房者可能仍然不敢轻易入市。

对于改善型购房者，二手房价下降使得他们在置换房产时，资产可能出现一定程度的缩水。例如，一位北京的改善型购房者原本拥有一套价值 800 万的住房，计划置换一套 1200 万的改善型住房。在二手房价下降 10% 的情况下，其原有住房价值降至 720 万，而目标改善型住房价格可能降至 1080 万。虽然两者价差看似缩小，但购房者在交易过程中还需要支付税费、中介费等一系列费用，实际置换成本依然较高。

对房地产企业的影响

二手房价普降会对房地产企业产生间接影响。一方面，二手房市场与新房市场存在一定的竞争关系。当二手房价下降时，部分购房者可能会将购房选择从新房转向二手房，从而导致新房销售压力增大。另一方面，房地产企业的资产价值也可能受到影响。房地产企业持有的土地储备、在建项目等资产，其估值会随着房地产市场价格的波动而变化。二手房价普降可能会使得市场对房地产企业资产价值的预期降低，影响企业的融资能力和市场信心。

对金融市场的影响

房地产市场与金融市场紧密相连。二手房价普降可能导致银行等金融机构面临一定的风险。一方面，购房者在房价下降的情况下，可能出现断供风险。例如，一些购房者在房价高位时贷款购房，当房价下降幅度较大，使得房产价值低于贷款余额时，部分购房者可能会选择放弃还款，将房产留给银行，这无疑会给银行带来不良贷款风险。另一方面，金融机构对房地产企业的贷款也可能面临风险。房地产企业由于销售不畅，资金回笼困难，可能无法按时偿还银行贷款，影响金融市场的稳定。

未来趋势展望

从当前政策导向来看，政府旨在稳定房地产市场，促进房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的持续发力和市场的自我调节，一线城市二手房价有望逐渐企稳。例如，进一步放宽限购政策、加大保障性住房供应等措施，可能会在一定程度上平衡市场供需关系，稳定房价。

然而，市场的变化存在诸多不确定性。全球经济形势、国内经济增长速度、人口流动等因素都可能对房地产市场产生影响。如果经济增长持续放缓，就业压力进一步增大，那么房地产市场的需求可能会继续受到抑制，房价下降压力依然存在。反之，如果经济形势好转，居民收入增加，市场信心恢复，那么二手房价有望止跌回升。

一线城市二手房价上月继续普降，北京降幅 1.2% 引关注这一现象，背后反映出房地产市场复杂的供需关系、政策影响以及市场预期变化。无论是购房者、房地产企业还是金融机构，都需要密切关注市场动态，合理调整自身决策，以应对房地产市场的变化。