北京房价真要到1万时代？回龙观2个月不见135万？

“北京房价真的要进入 1 万时代？” 这一极具争议的问题，正在房地产行业引发广泛且激烈的讨论。近期，回龙观融泽嘉园一套 104 平米的住房，在短短两个月内，价格从 520 万暴跌至 385 万，甚至出现买家连看房都不看就直接砍价 70 万的情况。

这一系列现象表明，北京楼市似乎正经历着一场前所未有的价格波动。

不过，官方数据和专业的市场分析显示，这一现象背后是更为复杂的市场分化与政策调整。2025 年 8 月 9 日，北京实施了一系列房地产政策调整，对市场产生了直接影响。限购政策方面，五环外商品住房（含新建和二手住房）不限套数，成年单身人士按居民家庭执行限购政策；公积金贷款支持上，首套房认定标准放宽，全国范围内有 1 笔已结清公积金贷款记录的认定为首套，二套房公积金贷款最高额度提高至 100 万元，每缴存一年可贷 15 万元，夫妻双方按缴存年限较长的一方计算。

政策实施一个月后，市场反应呈现明显分化。据安居客数据，9 月五环外项目咨询量环比增长 25%，但实际成交转化率仅为 12%；核心区价格坚挺，如万柳板块（中关村三小学区）成交均价达 18 万元 /㎡，供需比为 1:12；近郊价格则持续承压，回龙观板块 2025 年 1 - 5 月成交 205 套，均价 6.2 万元 /㎡。

回龙观融泽嘉园作为北京楼市的 “风向标” 小区，其价格变动极具代表性。6 月，一套 104 平米大三居成交价为 520 万元，到 8 月底同户型成交价降至 385 万元，2 个月跌幅达 135 万元，降幅 26%。安居客数据显示，融泽嘉园西 2 号院 8 月二手房价格均价 46,407 元 / 平米，12 号院均价 50,018 元 / 平米，环比上月下跌 1.03%。这种 “以价换量” 现象在近郊区域普遍存在，与核心区改善房市场的稳定形成鲜明对比。

多位专家对北京楼市 2025 年下半年走势做出不同预测。乐观派如厚恩投资张延昆认为，政策调整精准调控，预计核心城区价格保持稳定，部分优质项目或有 3% - 5% 的涨幅；谨慎派如海量财经专家指出，政策虽为市场注入积极预期，但实际效果仍需观察，近郊区域价格可能继续承压，但政策利好或缓解下跌趋势；悲观派部分分析师警告，若就业端不见好转，两极分化还会持续，远郊区域去化压力大，价格可能继续下跌 2% - 4%。

在当前市场环境下，不同购房群体面临不同选择。刚需购房者可关注五环外政策利好区域，利用当前低利率窗口期（首套利率 3.4%），但面临 “买涨不买跌” 的心理障碍；改善型购房者可关注核心区优质项目和政策支持的 “好房子” 建设试点项目，但高总价门槛限制购买力；投资者需谨慎评估区域发展潜力，避免远郊高库存区域，而核心区稀缺资源型物业价格高企。

面对复杂的市场环境，我们邀请您参与讨论：北京房价会继续下跌还是已经触底反弹？刚需购房现在是否是入市良机？改善型购房者应继续观望还是果断出手？欢迎在评论区留下您的观点，毕竟，在楼市转折点，每个决定都可能价值百万。

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