◈2025静安里售楼处 | 上海静安里官方发布:臻稀风貌宅邸耀世登场

唐宅实景图区位示意图，仅供参考区位示意图，仅供参考唐宅《赋彩东方》联展实景图泰山剧场实景图创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯建面约260㎡户型图，仅供参考创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯

前段时间，艳姐听闻，上海苏河湾上个月刚入市的风貌别墅静安里，悄悄卖爆了。

大致成绩是：

在其首开的8月，放眼全上海的风貌别墅，静安里差不多算是卖得最好的。

众所周知，上海的顶豪市场虽然是这两年全国最好的市场，但是风貌毕竟有特殊性，而整个上海如今划出的风貌保护街坊已有足足254处，这也就使得客户的选择非常多，想要在其中杀出重围，难度可想而知。

艳姐也在过去这段时间，多次实地走访了静安里，颇有些感触。

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示范区实景图

这个项目的成功，可以说一靠足以秒杀诸多竞品的底蕴天赋，二靠开发商的后天努力。

静安里，是超级央企招商蛇口和超级国企华发股份强强联合的产物。

打从一开始，就不走寻常路：

招商和华发没有一家选择单纯坐镇于背后，而是共同高度参与了操盘，并真正将各自擅长的能力都聚合到了这一个项目之中。据说，就连双方各自的董事长，都亲自来考察过。

今天，艳姐也想跟大家来深度聊一聊这个招商和华发的集大成之作——静安里，一个世界级的城市更新孤品，是如何炼成的？

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01

TOP级别的成片开发！

如果你在近期去过静安里，第一眼的感受就会很不一样，因为站在如今位于武进路的入口，首先看到的会是这个名为“唐宅”的百年建筑。

红砖青砖交揉的外墙、攒尖顶、八角楼山花墙、艺术雕花门框、拱券外廊……每一眼都是承载百年光阴的视觉盛宴。

唐宅，迄今已有117年历史，曾是百年前民国首任国务总理、清末民初著名的外交家、政治家唐绍仪的故居，也是其会晤孙中山等政坛要员的重要场所。

唐绍仪和孙中山合影 | 图源网络

作为静安里重要的“海派会客厅”，历时近2年，这座经典的新古典主义三段式洋楼，才被招商和华发一点点还原出了最精美的部分，也在亮相之初，就揭开了静安里身上，三重不同寻常的文脉底色。

1、成片开发的TOP级底蕴，静安版“新天地”来了？

静安里位于苏河湾中央风貌区，整个苏河湾的起源老北站就在其附近。作为上海254处风貌中难得的风貌成片、格局完整的存在，历史保护价值完全算是TOP级别的。

示意图，仅供参考

百年前，以唐绍仪为首的各界名流曾在这里扎根发展、搅动风云，诸多影响中国百年发展的前沿思想也由此在这里激荡。

以这些名流和老北站为依托，大量的民族资本工商业企业在静安里云集，并留存至了百年后的今天，除了唐宅，还有中国首家独立设计事务所尚美图案馆、中国民族资本独资卷烟工业企业德隆烟厂、“越剧发源地”泰山大戏院……

在这样不凡的底色之上，这里还聚合了百年石库门的几乎所有建筑蓝本，总的来说：

一座静安里，就堪称是上海历史文化遗产的集大成之作。

此外，静安里在历史上还是典型的华洋交界区，以东新民路为分割线，南侧是以德隆卷烟厂等工商业为代表的独立西式风格建筑群，北侧则是石库门里弄式住宅。

一南一北风格明晰、分工明确，未来这个特色也将在静安里完整保留下来，构筑出浓烈的“南市北里”独特生态，实现真正的繁华在侧、又能大隐隐于市。

目前看来，拥有约9000㎡的石库门风貌商业的静安里，也将有望以与新天地类似的规模和生态，为上海再造一座静安版的“新天地”。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

2、苏河湾风貌大成的重要拼图

而放眼看静安里所在的苏河湾中央风貌区，作为全市风貌建筑最密集的地区之一，也是一个难得的从起笔开始就做了统一规划、甚至是统一城市设计方案的风貌区。

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艳姐去静安里踩盘时，曾从唐宅开始沿着武进路一路走过，惊讶地发现，沿街的立面风格居然都是高度统一的，不同的项目、业态彼此共融共生。

你在上海，或许很难再寻见第二片区域，可以如苏河湾中央风貌区一般，能拥有这样的整体性呈现。

也因此，静安里作为其中风貌生态最好的纯低层项目，早就已经不止是一个独立的风貌街区，更是：

为整个苏河湾中央风貌赋能、区域开发大成的重要拼图。

3、跨区“整体成片开发”的破局者

更特别的是，武进路的另一侧就是同为招商开发的弘安里。

值得注意的是，虽然仅一路之隔，但弘安里却属于虹口北外滩。

甚至据艳姐所知，静安里和弘安里不仅是靠武进路形成了奇妙的联结，未来双方的南北巷弄走向甚至都是可以彼此贯通的，巧妙实现在静安里南市的贯通。所以如果未来建成后从空中俯拍，二者更会有浑然一体之感。

武进路就像是一条超级文脉走廊，在静安里和弘安里共有的开发商——招商的穿针引线下，打破了区域的限制，用两座超级风貌缝合了苏河湾和北外滩的边界，构筑成一片历史底蕴浓厚的独特风貌街区。

所以，你会发现，静安里从最初的规划底色开始，就是完全不同于上海其他风貌的独特存在——由里到外、甚至是跨区做到了“整体成片开发”。让我们看到了好的风貌不仅是可以自成一市，甚至是能够联动周边实现“风貌成区”的。

而这一切，只需要你围绕着唐宅走上几次，就能够轻松感知到。

说白了，在世界的上海，拥有这样底色的巨作，只要开发商舍得投入，几乎注定将会是世界级的城市更新孤品。

为了讲好静安里的故事，华发和招商作为国央企，也是带着强烈的使命感的。所以要花这么大精力先做好唐宅的修缮，要将最初的入口放在武进路：

要让大家来这里走一遭，就能读懂静安里。

02

穿透百年的高定生活方式

入市即是大成

在两大央国企强烈使命感的驱动下，比这个地块不可复制的底色，更动人的是：

在静安里入市之时，不论是风貌的生态，还是背后承载的穿透百年的高定生活方式，一切都几乎已经触手可及。

唐宅，不仅在物理空间上，是揭开静安里神秘面纱的必经之路，在时间维度上，也是整个静安里中首个面向公众打开的内容，远远早于静安里的入市。

唐宅实景图

简言之，这里是外界真正意义上对静安里的初印象所在。

招商和华发不仅倾全力高效率地让珍贵的百年建筑高质量新生，其中的西楼开放至今，作为静安里的海派会客厅，也已经承办了诸多高端文化艺术策展。

甚至就在上周六，在招商和华发的运营下，静安里还联合上海城市艺术博览会在唐宅举办了现当代艺术名家《赋彩东方》联展。

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以唐宅为起点，静安里高雅、艺术的风貌新品形象，也早已深入人心，并且还在一步步加深印象。

预计在10月底，唐宅的东楼也会开放，据艳姐所知，未来涵盖了两个展厅的一楼，也会对标PRADA荣宅的调性大力策展，让百年建筑真正可触摸、可沉浸，为唐宅这座“超级展品”赋予更多的文化艺术内核。

此外，静安里的售楼处泰山剧场，由泰山大戏院焕新而来，参考美国的肯尼迪中心，保留原有的建筑型制的同时，又在外部套上了一个玻璃盒子，让古典的建筑用更现代的形式新生成未来百年的经典艺文地标。

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泰山剧场实景图

据艳姐所知，如同艺术殿堂一般的泰山剧场，未来将会成为一个集文化展览、艺术沙龙、商业体验于一体的复合空间，通过推进举办音乐会等活动，让百年前泰山大戏院的音乐盛景在这里复苏。

穿透到泰山剧场的地下，大约1000㎡的会所如今已全面实景呈现。高定健身房、瑜伽室、恒温泳池、高压氧舱、冥想室……皆是为静安里业主专属配置的私享顶奢场域，走到现场就是已然生动呈现出来的未来生活画卷。

示范区会所实景图

简单来说，在静安里，这些具有高度附加价值的配套不仅眼见为实，甚至有不少早就提前运营起来了，其余的，放眼望去：

不是即将启动运营，就是已经大致有了规划。

而关于静安里更多的真实面貌，都还在加速打开中……

预计在这个月底，静安里在东新民路的入口就会正式打开，见到静安里的第一面，就能看到更开阔、更贴近未来真实生活场景的形态，站在东新民路，左手是以唐宅和即将焕新开放的德隆卷烟厂等为核心的“南市”，右手是从“泰山剧场”和开发商精心定制的归家广场开始导入的“北里”。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

近万方的石库门风貌的商业，更是有部分商业已经开始接洽了引进计划，据说很多商业楼栋，未来运营的整体性也会非常强。

虽然一切还需进一步推进落实，但是大致的方向在现阶段就已经相对明晰了：要让这些商业，为业主构筑更多的社区之外的高端会客、休闲娱乐的空间。

简言之，关于这里的一切，大多不是空泛的想象，而是已经在真实落地中的图景。

如今的上海，是不缺风貌的。

但即便是在这样的上海，可以像静安里一般，在刚入市的阶段，就能将项目的展示面做得如此充足、让承载的内容如此落地，几乎可以说是没有。

03

教科书级的风貌住区解题思路

不可复制的生活方式，已然在提前赋能，而风貌别墅住区的打磨上，招商和华发更是递交了一份教科书级的风貌解题思路。

静安里，不仅拥有着全上海最丰富、最多元的里弄街巷风貌，更是目前上海体量最大的风貌别墅区，以约5.9万方建面、222套房源问鼎全上海。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

项目最大的难点无疑就在于：该如何让百年静安里的繁华岁月，更巧妙地融入当代生活语境？

静安里的落位中，最重要的第一步，就是根据建筑的不同级别，以保留改造、更新改建、风貌新织三种形式，确定了10种不同的立面风格。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

其中，最注重传承和提升的保改类建筑，形态非常丰富，未来将涵盖6种不同风格，但都将在尽可能传承各自原本的肌理、空间尺度、建筑形制的前提下，进一步革新。

比如，典型的石库门和独特的排窗样式被很好地传承了下来；但与此同时，水砂石立面提升成了更高级的石材，并以此融入了地块中本就浓烈的欧式建筑风格，让保改建筑也以更适合当代的形制新生。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

保护级别没那么强的，就进行了更创新的更新改建，如今开放的两栋样板房就是更新类的建筑，以红砖为主的立面，呼应着紧挨着的泰山剧场和对面的唐宅。

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示范区实景图

此外，原本的地块上留有诸多空地，这些空地，都被充分利用了起来，结合整体的肌理，拿出了一部分做了风貌的新织。就像百年前不同年代生成的石库门肌理一样，用当代的视角融入了全新的建筑生态，成为石库门文化的一个全新延续、百年后的新传承。

而这222栋建筑，如何衍生出独属于静安里的产品调性，更是至关重要。

1、首先，在整体规划上，以丰富多变的组团打破风貌僵化式布局。

当下上海传统的风貌住区，绝大多数都是兵营式的布局、规规整整的几排几列，也少有集中式景观组团，业主几乎只能有封闭在家中一个选择。

但静安里却截然不同，整体的布局非常灵动，不同类型的保改、更新、织补类建筑，彼此交揉在一起。

示意图仅供参考，具体以实际交付为准

最终也以七坊、三十二弄、八大石库门串联出7个不同的组团，既传承了典型的石库门里弄格局，也丝毫不显呆板。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

2、其次，充分利用最大风貌住区的底色，不惜舍弃货值在地块“留白处”填补万国花园盛景。

静安里最大的特色，就是规划出了足足6个不同尺度的花园。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

不仅有融合了地中海异域风情、向唐绍仪私人天文台“观星阁”致敬的摩纳哥观星园，更是汲取了中英法德意等世界级园林的精髓，揉入了静安里的坊巷之中。

摩纳哥观星园效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

据说，为了真正将海纳百川的海派文化在景观营造中高度演绎出来，并以此为业主打磨出更丰富多元的生活场域，招商和华发还狠心舍弃了一定货值，足足拔掉了两栋楼，才得以安放法国尚美花园和德国美伦花园，也让法式的浪漫、德式的严谨，一同参与铸就了这万国盛景。

法国尚美花园效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

也正是在这样执著的追求下，未来业主行走在静安里的巷道中，甚至是很难迷路的。

因为你大概看不到任何一个相同的角落——这里每一栋建筑的风格、每一个巷弄的装饰纹样、每一个景观组团的落位……都是高度定制化的。

在静安里，没有千篇一律的面貌，唯有千步千面的惊喜。

3、最后，在建筑单体上做到终极定制，和居住体验的全维优化。

不止在整体规划上游刃有余，展现出了最大风貌住区的独特魅力，回归到居住空间本身，更可以说，这是华发和招商，基于市面上现有的风貌产品，一次不遗余力的迭代升级之作。

一方面，每一栋建筑一栋一策，都做到极致的定制化。

从手工砖、元宝缝、到门环、外立面的山花造型、铁艺栏杆、入户壁灯、风帽雨水斗……八大细节，均是无须走入建筑内部，就能一眼被惊艳的匠心定制。

效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准

另一方面，将风貌的居住感实现全维度的更优化。

众所周知，风貌别墅由于要保持里弄肌理生态，间距一般都相对较小，也因此天然就有私密性和采光不足的痛点。

而静安里为此在两个细节上下了狠功夫。

一是围墙的高度。

风貌别墅中一套简单的公式是：围墙越高，私密性越好，采光越差；围墙越低，则采光越好，私密性越差。

而纵观市面上的项目，几乎都是在走极端，要么直接打造4-5米的高墙；要么几乎没有围墙，打造几近开放式的院落空间。

但如果大家有去静安里目前拿出的两个样板房参观过，就会发现围墙的高度，是非常恰到好处的。

站在外部的巷道中，视线正好能被近2米的围墙隔绝开；

示范区实景图

而站在内部稍微做了抬高的庭院中，即便是一米八几的大高个也不会露头，同时也不会因为过高的围墙感到压抑，采光更是极好。

艳姐为此专门咨询了下项目的设计师，得知光是为了这个高度，就打磨了数版方案，不断试验落地，才在采光和私密度的取舍中，找到了这个最佳的平衡点。

二是开窗面。

如果大家有仔细观察过静安里的北向开窗面，就会发现这里的开窗高度，只有传统风貌项目的一半，并将材质换成了水纹款。

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创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯

这样一来，让北向空间也能拥有更好采光的同时，不必拉窗帘也能拥有极好的居家私密性。

至于南向，更是打破了风貌建筑的常规限制，既通过窗框的雕花细节保留了旧时的神韵，又做到了突破性的大开窗面落地门窗。

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而前排用户在北向的特质玻璃，也成为了彼此保持各自私密的天然礼仪屏障，双方得以互不干扰。

围墙+开窗上的两个突破性动作，也让我们看到了关于风貌别墅采光、私密性兼得的全新解法。

除此之外，整个静安里更是不断创新，以大尺度、高使用率，超越了诸多竞品。

其一，主力户型实现了约8.8-12.6米的面宽，甚至以此做到了全朝南房间布局，加上南北开窗上的突破，可以让室内所有空间的采光，都可以做得非常到位。

其二，用惊人的实际使用率不断刷新认知。

如今从空中俯瞰静安里的创意展示间，可以看到一层开阔的庭院、和空中的露台，让居家的空间进一步向外延伸。

值得注意的是，三层不仅有可以看到东方明珠的露台。

还有可以再进一步隔开的闷顶层，让老上海的里弄记忆在更现代的空间中复苏。

通往闷顶层的旋梯

创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯

而往下看地下空间，不仅在平面空间的挖掘上远胜常规风貌，更是延伸出了足足约6米的挑高空间，做夹层也可以非常奢阔。

创意展示间非交付标准，实际交付为毛坯

只要业主未来充分利用空间，有不少户型甚至几乎可以相较产证实现近乎翻倍的使用率，可以满足对上有天、下有地的院墅生活的所有想像。

不难发现，静安里的产品逻辑中，并没有一味追求过度的复古——打从一开始，华发和招商就想得很明白，让百年历史再流传百年的唯一解法或许就是：

既要做经典，又要做潮流。

让经典的要素，在风貌的整体框架之下，用更符合现代的居住方式，重新演绎、组合。最终，也打磨出了，在上海254处风貌中，独一无二的静安里。

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04

两大国央企

合力打出了王炸牌

就像我们开头说的，两家房企都将自己最擅长的能力聚合到了这一个项目之上，并且都倾尽了全力。

据艳姐所知，在静安里的分工上，华发负责设计、工程、招采，招商则负责营销、报建、成本、以及后期商业的运营。

主导设计的华发，曾在武汉外滩荟，历时4年半开创了国内原址原位修缮更新活化历史建筑群的先例，让圣教书局及附近的街区实现新生，由此沉淀了宝贵的文物级历保修缮经验。

虽然经验并非在上海，但是背后的内核是类似的。

并且曾开发过新静安大名鼎鼎的静安府、静安华府的华发，也可以说是最懂新静安的开发商之一，如今又将深耕新静安的经验带到了静安里。

艳姐听说，联动价21万/㎡的静安里，是目前整个华发体系内单价最高的项目，而华发作为设计的主导方，也基于此，在这个项目的落地标准上，全面对标了华发体系内原有的最高标准：

不仅所有的设计逻辑几乎都是定制化的，还要在定制化落地的同时，满足在此前的最高标准基础上，更上一层楼。

不过，虽然这次从设计端口看是华发跑在最前端，但据说招商，在设计上也没少提供良策。

要知道招商自从2022年基本落实“重返上海心”的战略后，不仅在上海中心城区屡创奇迹，更是已经实现了江河三里的布局，在静安里之外，还有弘安里和桐安里的宝贵开发经验，甚至在内部成立了风貌事业部，在风貌产品上已经做到了充分的横向拉通。

作为早已热卖的弘安里的开发商，招商对于风貌区域客群拥有着高度认知，也在设计端向华发分享了诸多宝贵经验。推动静安里延续了弘安里优秀基因的基础上，也做了更进一步的升级迭代，所以，弘安里和静安里的联动性才可以如此强。

而最终，静安里也在双方的合力下，实现了产品的精准落位，开盘即爆。

合作的最好范式，莫过于此。

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结语

有意思的是，华发和招商，作为静安里开发的执笔者，都和这里颇有渊源。

1872年，影响了整个中国近现代发展历程的“留美幼童计划”发起，2年之后，年仅10岁的唐绍仪就被举荐给发起人容闳，成为了第三批留美幼童之一，这一经历也成为了其传奇人生的重要起点。

容闳是珠海人，而作为珠海国企的华发，在过去这些年间为政府代建了诸多以容闳命名的学校，从容闳到唐绍仪，和静安里形成了奇妙的纽带。

而招商和这里的联结在于：如同旧时苏河湾心脏般的老北站，是1898年时，轮船招商局总办盛宣怀督办的。

如同宿命一般，招商和华发在静安里牵手，并带着强烈的使命感，在和自己有着深厚纽带的地块中，将百年海派记忆凝练成一部可以再传百年的文化史诗。