上海市区下滑最严重的地方

虹口区今年地王频出，但二手房价不但没有应声上涨，反而持续走低。

我们最近梳理上海各区房价数据发现：

虹口区的二手房价跌幅已经远超杨浦。

成为本轮楼市调整的重灾区。

论底子，虹口是北四区里最好的。

占着外白渡桥的地段，一江一河的规划也没有落下，CAZ更是保送，但楼市就是支棱不起来。

过去几年，虹口新房供应比不上杨浦，城市更新跟不上徐汇和黄浦。

四川北路昔日繁华渐褪，北外滩高楼林立却难掩二手市场的冷清。

难道虹口楼市真的没落了？

虹口跌惨了

我们统计了近1年上海各区房价数据。

位于榜首的，就是虹口，跌幅达19.90%。其次是奉贤和嘉定。

上海市区七个区里，属虹口区跌幅最大。

如果把时间线拉长，虹口跌幅也在前三。

历史上的虹口，并非一直如此低迷。

90年代初，虹口的四川北路与南京路、淮海路鼎足而立。

乍浦路上的灯红酒绿不输黄河路。

“黄老大、虹老二”，是那个时代赋予虹口的辉煌。

当时的虹口，是“海派文化发祥地”、“文化名人聚集地”。

诸多文坛大佬如鲁迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下过身影。

1997年上海造第一批商品房的时候，鲁迅公园附近的房价要8000元一平。

虹口，也曾引领上海高端住宅市场。

那后来虹口楼市为什么又不行了呢？

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为什么虹口房价跌那么狠？

随着城市不断扩展，虹口原来的优势已经很难支撑往日的辉煌。

细究虹口房价跌幅如此惨烈的原因，有几个方面。

1、商业的没落，带来板块的颓败。

任何一个区域、板块的未来发展，都需要充足的人流。

而人流的持续聚集，往往需要商业中心的持续繁荣。

不夸张的说，上海有些板块的崛起，其实就是商业运营成功的功劳。

比如，闵行七宝的繁荣，离不开万科和宝龙广场。

反之，商业的没落，也很容易带来板块的颓败。

虹口的衰败，就和四川北路商业没落关系紧密。

近几年上海的商业迭代速度非常快，但虹口显然没跟上趟。

如今虹口的商业资源集中在老虹口，西部和北部可以说是商业荒漠。

2、人口结构失衡，老龄化严重。

城市想要发展，就要保持人口更新换代的能力。

而虹口的常住人口数据一直在下滑，近十几年人口流失超15万。

外来人口吸纳能力全市最低，导致购买力下降，二手房流通性差。

更关键的是，虹口区的人口老龄化十分严重。

2020年七普数据，虹口60岁及以上老人占总人口33.2%，远高于全市水平。

截止到2024年底，这个数据已经高达45.2%。

数据整理自上海民政局

在虹口街头走走，遇到的绝大部分都是60岁以上的老人。

上海多中心的战略布局，虹口不再是年轻人的优先选择。

3、教育资源吸引力不足。

虹口虽有部分优质学校，但整体教育实力不突出。

全区只有1所“八大”高中，一本率76%，办学氛围也比较宽松。

拿得出手的上外附中，还是面向全市招生的，对于虹口区并未有倾斜。

与杨浦，徐汇相比竞争力不足，学区房热度也比较低迷。

4、产品老化与次新房稀缺。

虹口发展得早，世纪初的时候别的地方都在大拆大建。

虹口区拆不动又没地方建，所以就耽误了。

现在区域内尤其是中北部老房子非常多，房龄普遍在80年代甚至更早。

这类老房子设施老化、物业管理差、车位配比低，竞争力弱。

相比之下，同价位的宝山、嘉定等区域有电梯商品房，虹口吸引力不足。

5、贫富差距明显，板块割裂。

虹口区的发展不均衡，全区的重点始终在南边。

从虹口公园往北，曲阳、凉城有着大量的工人新村老破小。

到了江湾则是大片的动迁基地。

与北外滩的富丽堂皇形成了鲜明对比。

从规划上也看不出北虹口的变化。

宜居宜业一笔带过了整个北部。

虽然强调了中环科创，但是感觉更多地是在蹭市北高新和五角场的热度。

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虹口买房怎么选

当然，这并不代表虹口就不值得买了。

虹口区的各项配套虽然难言顶尖，但也不至于说是吊车尾。

整体来看，虹口还是有很多适合买房的地段。

虹口的地段大概可以分为几个梯队：

第一梯队，富豪改善片区：北外滩、四川北路

第二梯队，市中心外溢中产片区：临平路，瑞虹新城

第三梯队，老公房片区：鲁迅公园、曲阳、凉城

第四梯队，伪市区板块：江湾镇

①先来看富人区，北外滩和四川北路

这是虹口区地段最好、配套最完善、住宅档次最高、历史底蕴最浓的地方。

一系列别墅豪宅，如弘安里、天潼198、碧云北外滩138街坊（联排）、中粮北外滩项目、临港越秀北外滩，拔高了地段层次。

其中北外滩的弘安里风貌别墅，是近两年别墅销售标杆。

公寓豪宅有海泰北外滩、中粮北外滩项目、白金湾府邸。

想买次新改善盘，可以看看新弘北外滩、珠江铂世外滩界、外滩豪景苑、碧云北外滩。

北外滩的房价在市中心区域不算很高，未来或许还有上升空间。

②二梯队临平路，瑞虹新城板块

临平路，虹口区中部的大型居住板块，现在是瑞虹新城各期的天下。

瑞虹新城，内环内少有的整片规划整片开发的大型居住区。

资源足够全，商场能级足够高，离陆家嘴10-15分钟车程。

瑞虹作为虹口区唯一次新房片区，本土置换需求非常旺盛。

瑞虹新城三期之后，二手成交价格如今都在10w以上。

像七期、八期的3房，成交总价普遍在2000万以上。

瑞虹估值偏高，未来四年还面临大批限售新房的冲击，不建议现在去买。

刚需改善可以密切关注瑞虹二期、三期、爱家豪庭、建邦 16 区、中信和平家园、中信虹港名庭的房价走势。

都是10 年 + 房龄品质尚可的商品房。

③三梯队鲁迅公园，曲阳，凉城

鲁迅公园和曲阳，都是垂垂老矣的老年社区。

板块内清一色普宅老破大+老公房，只有本地人会买。

凉城是军产集中地，中环内地铁盲区。

不过等19/20号线通车，这会是虹口区未来改善力度较大的一个区域。

可以关注下这里的次新房，虹口金茂府。

江湾镇，动迁大居，伪市区板块，与彭浦新村、高境、淞南连成一片。

到市中心通勤距离远，配套能级还比不过近郊的地方。

总的来说，虹口的房子，如果不是价格特别便宜，就不要碰第一代（90年代塔楼、老破小）、和第二代产品（2000-2005年板楼）。

买房尽量选具备一定稀缺资源的第三代产品，比如2006-2012品质板楼，以及第四代次新房。

小结

虹口虽然在近些年的城市发展中有所迷失，但未曾放弃寻求突围之路。

虹镇老街改造，成功树立了瑞虹新城中产社区的标杆。

近几年更是倾全区之力，打造北外滩核心产业群。

尤其是今年，虹口像是铆足了劲，要开启北外滩、乃至虹口的新纪元。

从北外滩和四川北路动迁提速，到北外滩新房集中供应。

从阿那亚“加盟”海泰北外滩，到白玉兰广场观景台开放。

16万+的金茂璞元，已经向顶豪发起冲锋。

绿城北外滩的新地块业内看高价格至18万/㎡。

叠加未来19和20号线一纵一横两条轨交线。

我们期待虹口楼市再次崛起。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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