当投资房不再增值：我们该如何理性决策？

笔者发现，在最近的留言或者直播中，有一个问题再次频繁出现：

“前几年投资的新房，目前已经破发，账面亏损几乎都已经达到10%以上，现在能不能卖，还是继续等？”

详细聊过之后，大家的境遇大多都非常相似：

已经有1-2套自住房，大多都是在2023年之前买的投资房产，大多也都是贷款或者加了杠杆购入，一大部分是这两年才陆续交付的新房······

原本想着毕竟是全新的房子，还能再等一等，但奈何大家都在“割肉”卖房。

眼看着贷款利息已经全部亏进去，甚至部分本金都似乎要保不住了，越等就越焦虑。

具体到数据层面，真实的上海次新破发，究竟到了什么程度呢？

今天我们就一起回顾下目前市场表现。

01

二手成交量破4年记录

但85%的刚需都在割肉卖

前段时间，上海6月份二手房成交数据出炉，单月网签成交了20774套，虽然相比前三个月成交量在持续下滑，但还是死守住了2万的繁荣线，

而且整体来看，今年上半年，上海网上房地产二手房共计成交了约13万套，环比去年同期上涨了接近20%。

今年3月份，上海二手房网签量更是接近30000套，

而且不止这一个月，今年上半年，即便是春节期间，上海二手房网签量也一直都在荣枯线之上：

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从近五年上半年同期对比来看：

今年成交量排名TOP2，仅次于2021年，破了近4年纪录。

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可以明显看出来，去年的一系列包括放松限购、降首付降利率重磅新政对上海楼市的余威至今还在，所以直至今年上半年，成交一直维持的很不错，上海二手房回暖明显，在四大一线城市中表现也是数一数二的。

但另一方面，价格方面的表现就不尽如人意了。

根据机构统计数据，各大一线城市现节点房价相较于高峰期都出现了30%左右的跌幅：

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按照图中数据：

北京房价跌回至2016年8月份，累计跌幅达28%；

上海房价跌回至2016年3月份，累计跌幅达30%；

广州房价跌回至2017年4月份，累计跌幅达30%；

深圳房价跌回至2016年8 月份，累计跌幅达38%；

香港房价跌回至2015年3月份，累计跌幅达27%。

而在上海这约30%的跌幅中透露的，必然还是以价换量的老路子，从房东到中介、再到购房者，很大比例都已经接受了“割肉卖房”和“屠龙刀”的设定。

我们以近几年不同总价段房东“割肉卖房”数量占比变化就能有能为直观的感知：

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主要看下500万以内房源近两年内的变化，愿意割肉卖房的占比明显超出了其他总价段的涨幅。

也就是说，目前大致有超过85%以上的低总价刚需群体已经准备好，或者已经贱卖了房产。

02

确实

部分板块跌幅已经超出了我们的预期

不管是我们身边的真实体感还是各类数据，都明显告诉我们房价依然还处于下跌的周期当中，但具体下跌多少，是普遍下跌还是个例跌幅明显很多人可能没有非常明确的概念。

我们以投资客比例比较高的几个板块为例。

一、被反复“鞭尸”的大虹桥

大虹桥的故事已经被讲了无数遍，从几年前的一房难求，高积分再到楼市迅速滑落，也就仅仅花了两三年左右的时间，大多人都完整经历了这个流程。

那么大虹桥现在跌到什么程度了呢。

我们以链家网市面上目前在售的热门小区五年内的真实成交价格为例：

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结论很清晰。

1、大虹桥在2021年年底到达了房价的最高点，高峰时期确实曾经达到过9万的成交单价，但不是普遍状态，一平均之后峰值差不多也就是在8.5万左右，绝大多数小区都没有到这么高；

2、目前板块内最好的次新房，价格也就6万出头，依旧还在跌，但跌幅相对来说放缓了。

3、进入2023年之后，大虹桥进入无量下跌模式，房龄越新，跌幅越明显，2023-2025年6月，两年半时间，次新跌幅大约在35%左右。

4、对比当时入市价格和当前成交价格，再考虑贷款利息，2021年之后买入的新房如果现在出售，几乎都是破发状态。

二、已经没有任何声音的临港

虽然大虹桥的规划更早，但在楼市上，临港的发迹比大虹桥时间更早，但是热度也仅仅维持了一两年时间。

从数据上来看，普通住宅类房源，2021年左右是房价的最高峰，部分小区房价曾达到过5.5万/㎡！

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简单总结一下。

1、最近几年买入临港，不论是二手房还是新房，几乎全部都是破发状态；

2、如果是2021年左右买入的临港二手房，目前的跌幅是30%--50%之间，如果是贷款加杠杆买入，账面亏损普遍可以达到40%-60%之间。

3、临港现在已经很长时间停止供地了，不光是新房卖不出去，二手房的库存量也非常高，所以还会持续下跌。

再看看一下市区板块。

三、至今依旧打的火热，新房涨幅最高的徐汇滨江

在笔者整理几个热门成交小区的时候，意外发现了一个好消息，徐汇滨江改善类房源和豪宅今年都有了止跌迹象，部分小区二手房价格甚至有了缓慢的上升趋势。

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根据目前价格可以大致得出的结论是：

1、徐汇滨江房价的最高点依旧是2021年左右，进入2023年之后持续下跌到了今年；

2、相对其他板块，徐汇滨江止跌非常明显，这应该和片区内豪宅持续供应、并且持续涨价有关，带动板块内二手房率先止跌回稳。

3、片区内二手房价格方面，次新房源表现优于房源较老的小区，老破小破发状态最为明显。

03

已经破发了

接下来要不要卖

最后回到我们的正题，既然买房没有赚钱甚至还在亏损，那么到底现在到底要不要卖？

分情况。

先说高总价类房源。

高总价类房源大致可以划分为两个大类：

1、核心区域流通性比较强的大平层类房源；

2、非核心区流通性不太强的高总价别墅

核心区域的大平层近几年跌幅确实相当明显，除了和整体的大环境、市场下行有直接关系外，学区贬值也成为了主要诱因。

大体上来看，浦东内环内跌幅＞徐汇中环内＞黄浦，学区泡沫在最近两三年也被挤压的消失殆尽。

这类房源，只要没有太高的杠杆或者房龄过于老，或许都可以再等等，一方面，核心区域新房涨幅快、面积大，二手房性价比明显，流通性很高，再加上确实供应也在缩水，一旦市场回暖，首先恢复的一定会是这类房子。

而且，近几年上海城市更新其实一直没停过，市区房子的附加价值其实还在上升。

至于流通性不太高的非核心区高总价别墅，这类房子其实大部分当时买入也不是出于投资目的。

早些年比较受欢迎的佘山、旗忠别墅区再到后面众所周知依旧在售的上海桃花源，单论投资价值的话其实都算是破发的。

例如目前还有新房在售的上海桃花源四期，当时的毛坯过会价格就高达15.6万/㎡，而近期的成交，精装10万左右，毛坯只有5万左右，不管继续持有还是卖出其实差别不大，自住舒适，卖出的唯一好处也就是增加了手上的现金流。

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再说低总价类房源。

低总价类房源大致也可以分为两个大类：

1、市区老破小；

2、郊区远大新。

市区老破小不管是因为前几年的学区、不错的涨幅还是因为近两年的租金回报率和高性价比，一直是低总价类房源中最为畅销的一种。

但随着学区房的贬值，老破小的价值也逐渐夯实并看似见顶。

目前决定老破小价值的地段、租售比、还有部分区域的旧改预期短期内也不会发生颠覆性的改变。

所以早几年投资或者自住买入老破小的，即便是短期内没有止跌，但跌幅可控，租售比高，可能是当下投资表现最好的一种产品了。

郊区远大新状态就明显不乐观了。

先说集体破发。

2018-2023年之间，是在买房人和卖房人共识中的上海楼市上行期，同样也是上海楼市的成交爆发期，所以这个阶段，郊区的远大新同样买的很不错。

浦东祝桥、宝山罗泾、和青浦西侧的一些板块几乎都是市场好再叠加一些规划或者学区，不好卖也会变得很畅销。

罗泾的宝山三兄弟和后来的宝山天铂，在入市之初都遇到去化困难的问题，后来签约了学校之后几乎是一夜之间就声名鹊起，一段时间去化的相当顺利，也很快清了盘。

当下的现状呢，3.8万-4万单价的左右的新房，部分房源甚至一天都没有住过，目前成交不到3万，低区甚至2.4万左右就能成交：

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粗略算下账面亏损，百平左右3-4年时间的房价跌幅+利息支出至少120万+、32%左右，这里还没有计算装修+物业各种费用。

祝桥前几年有名的大盘公元2040，2021年最后一批房源入市单价4.5万左右，今年能看到的成交单价刚刚3万+，4年房价跌幅+利息支出至少174万、39%左右，同样还没有计算装修+物业各种费用。

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当然，自住不论亏损，但如果是投资呢，这些跌幅其实已经远超普通人的承受能力，除非全款购入+没有别的任何投资方向，且战线可以拉的足够长，5-10年都可以接受。

等上海东站+宝山站全部兑现，形成足够的商办规模和经济产出，这些边角区域才可能会有一线生机。

反之，短期内有其他变数的可能性，很小。

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